پایگاه خبری تحلیلی اخباربانک حباب قیمت مسکن برگشت

بازار معاملات کشوری مسکن با چرخش مثبت در نیمه اول امسال، وارد مسیر « وج از رکود» شد. آمارهای مربوط به ید و فروش واحد مس ی در کل ای کشور حاکی است: معاملات کشوری ملک بعد از افت ۴۰ درصدی در سال ۹۵، از اوایل امسال در تعقیب تحولات بازار مسکن پایتخت، با افزایش در حجم ید و فروش روبه رو شد. کارنامه فروش املاک مس ی در کشور، از رشد حدود ۱۸ درصدی معاملات در ۵ ماه اول سال ۹۶ نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل حکایت دارد. بررسی ها درباره وضعیت قیمت ها نیز نشان می دهد شیب تغییرات قیمت در بازار مسکن کشوری، هماهنگی نسبی با تهران پیدا کرده؛ به طوری که بهار امسال، متوسط کشوری قیمت ملک، با رشد تک رقمی -کمتر از ۵ درصد- نسبت به بهار پارسال مواجه شد. واسطه های بازار مسکن در برخی ا عامل اصلی جنب وجوش معاملاتی را تحریک تقاضا به واسطه تسهیلات ید عنوان می کنند. به گزارش دنیای اقتصاد، با استناد به سطح میانگین قیمت هر مترمربع واحد مس ی در کل کشور، متوسط قدرت ید تسهیلات مسکن در ا معادل ۵/ ۳۵ مترمربع برآورد می شود. میزان پوشش هزینه ید مسکن با تسهیلات بدون س در ۲۶ مرکز استان مشخص می کند در عمده کلان ا، قدرت این نوع وام مسکن، حول وحوش ۳۰ مترمربع است.تغییرات فصلی قیمت مسکن در کل کشور طی سه ماه اول امسال درحالی منجر به افزایش خفیف قدرت ید متقاضیان با استفاده از تسهیلات بانکی بدون س در برخی استان ها شده است که در همین مدت، آهنگ نوسانات قیمت در بازار کشوری معاملات ملک با بازار ید و فروش آپارتمان های مس ی پایتخت هماهنگ شد. بررسی ها از آمارها و اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و سامانه رهگیری مسکن از بروز سه رخداد در بازار کشوری مسکن طی نیمه اول سال ۹۶ خبر می دهد؛ بهار ۹۶، ریتم قیمت کشوری مسکن با قیمت مسکن شهر تهران هماهنگ شد؛ همچنین تغییرات قدرت ید مسکن در ۲۶ استان کشور با توجه به کاهش قیمت کشوری مسکن، بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته افزایش یافت؛ رخداد سوم بازار مسکن به پیش رونق معاملات ملک در کل کشور به تبعیت از پایتخت برمی گردد. کارشناسان پیش رونق فعلی معاملات کشوری مسکن را پیش رونقی «غیرتورمی» اعلام می کنند؛ چرا که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در بهار ۹۶ نسبت به بهار ۹۵، معادل ۲/ ۴ درصد بوده است. در ۵ ماه اول امسال، بیش از ۳۰۰ هزار فقره معامله ید مسکن در کل کشور انجام شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۱۸ درصد افزایش داشته است.ریتم قیمت مسکن در بازار فروش آپارتمان های مس ی در مراکز استان های کشور نشان می دهد مسیری که بازار کشوری معاملات مسکن برای هماهنگی با بازار مسکن شهر تهران از سال گذشته وارد آن شده بود هم اکنون به مقصد رسیده است؛ به طوری که تازه ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن کل کشور مربوط به بهار امسال از به حداقل رسیدن فاصله موجود بین نرخ رشد نقطه ای قیمت کشوری مسکن و نرخ رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران خبر می دهد.کاهش شیب رشد قیمت مسکن در ۱۷ شهر بزرگ و متوسط از مجموع ۲۶ شهر مرکز استان کشور بررسی شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن طی بهار امسال نسبت به فصل قبل از آن(زمستان سال ۹۵) و همچنین بروز رشد منفی در ۶ شهر مرکز استان طی همین مدت، نشان دهنده افزایش سطح پوشش تسهیلات از هزینه ید مسکن در این استان ها است. اگرچه آمارهای منتشرشده درخصوص نوسانات کشوری قیمت مسکن، تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور را هدف قرار داده است اما از آنجا که کمتر از ۱۰ مورد از معاملات ید و فروش صورت گرفته در ۵ شهر مرکز استان، در سامانه رهگیری مسکن(منبع دفتر اقتصاد مسکن برای است اج آمار قیمت و حجم معاملات آپارتمان های مس ی) ثبت شده است، عملا این ۵ شهر از فهرست ایی که قیمت کشوری مسکن از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مس ی در آنها محاسبه شده است، کنار گذاشته شده اند.بهار ۹۶، قدرت ید متقاضیان آپارتمان های مصرفی با استفاده از تسهیلات بدون س مسکن(وام انفرادی ۷۰ میلیون تومانی اوراق) در ۱۴ شهر مرکز استان از میان ۲۶ مرکز استان بررسی شده، نسبت به زمستان ۹۵، افزایش یافت. هم اکنون بیشترین سطح پوشش تسهیلات ید از قیمت مسکن با احتساب تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی(وام ۵۰ میلیون تومانی بدون س به اضافه تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله در مراکز استان ها) مربوط به شهر سمنان با پوشش بهای ید ۵۸ مترمربعی است؛ این درحالی است که بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در ای مختلف، بجنورد با پوشش ۵۴ مترمربعی و اردبیل با پوشش ۵/ ۴۶ مترمربعی در رتبه های دوم و سوم بیشترین میزان تقویت قدرت ید مسکن با استفاده از وام بانکی بدون س قرار دارند.همچنین به واسطه تسهیلات انفرادی بدون س مسکن با استفاده از اوراق-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مرکب از وام ۶۰ میلیونی بدون س به اضافه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله- در شهر تهران، به طور متوسط ۵/ ۱۷ مترمربع از هزینه ید مسکن با استفاده از این تسهیلات تامین می شود که این رقم در عین حال کمترین میزان پوشش تسهیلات بدون س از هزینه ید مسکن در میان سایر مراکز استان های کشور محسوب می شود. با توجه به اینکه سطح کنونی قیمت آپارتمان در تهران تغییر آنچنانی نسبت به بهار ۹۶ نداشته، قدرت ید بهاری در حال حاضر حدود ۵/ ۰ مترمربع کاهش یافته است.بررسی ها درخصوص نوسانات قیمت آپارتمان های مس ی در کل کشور طی سه ماه اول امسال، با استناد به آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد با سقوط آزاد نرخ رشد قیمت مسکن در کشور طی بهار امسال، حجم معاملات افزایش پیدا کرد.آمارهای منتشر شده از وضعیت نوسانات قیمت مسکن در مراکز استان های کشور نشان می دهد بهار امسال، در مقایسه با بهار سال گذشته، نرخ رشد قیمت مسکن به ۲/ ۴ درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۴ رقمی معادل ۱۵ درصد اعلام شده بود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مس ی در کل کشور طی سه ماه اول امسال به یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید که نسبت به زمستان ۹۴ با کاهش ۵/ ۲درصدی همراه شد.همچنین با سقوط آزاد نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در کل کشور، فاصله نرخ رشد قیمت کشوری با نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در همین بازه زمانی، به کمترین حد خود رسید؛ زمستان سال گذشته در شرایطی نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت نسبت به زمستان سال ۹۴ به ۵/ ۷ درصد رسید که نرخ رشد قیمت کشوری واحدهای مس ی ۱۵ درصد (معادل دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن در تهران) گزارش شد؛ با وجود این، بهار امسال نرخ رشد نقطه ای قیمت فروش آپارتمان در بازار مسکن کل کشور به ۲/ ۴ درصد رسید که با توجه به تورم نقطه ای ۲/ ۵ درصدی بازار مسکن تهران نشان دهنده هماهنگی ریتم قیمت مسکن بین تهران و سایر ا است.آمارهای دفتر اقتصاد مسکن درباره میانگین و نرخ رشد قیمت مسکن به تفکیک ۲۶ شهر مرکز استان کشور، نشان می دهد «کاهش محسوس شیب رشد قیمت کشوری مسکن در بهار امسال»، اولین علامت کمی و آماری درخصوص تبعیت بازار مسکن کل کشور از تحولات بازار معاملات ید و فروش آپارتمان های مس ی پایتخت است؛ بازار معاملات ید و فروش مسکن شهر تهران طی یک سال ۹۵ علاوه بر رشد ۵ درصدی قیمت، به همین میزان -۵ درصد- با افزایش حجم معاملات نیز روبه رو شد، اما بازار کشوری معاملات ید و فروش واحدهای مس ی در همین بازه زمانی با ۴۰ درصد افت همراه شد؛ این درحالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت کشوری مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-یک سال ۹۴-حدود ۱۵ درصد رشد کرد.با این حال، آمارهای منتشر شده از وضعیت تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور حاکی است، به رغم تعمیق رکود در بازار کشوری مسکن طی یک سال ۹۵، حجم معاملات ملک در کل کشور در ۵ ماه اول امسال حدود ۱۸ درصد افزایش یافت و در این مسیر میانگین کشوری قیمت مسکن در بهار ۹۶ تنها ۲/ ۴ درصد رشد کرد که به معنای اوج گیری غیرتورمی معاملات مسکن کشوری است. علامت سرایت رونق به بازار مسکن کشورهر چند برخی نظرات کارشناسی انتظار ناشی از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال از سوی متقاضیان ید وفروش مسکن برای مشخص شدن جهت و اقتصادی کشور را مهم ترین دلیل افت ۵/ ۲ درصدی قیمت مسکن در بهار امسال در مقایسه با زمستان ۹۵ عنوان می کنند اما تحقیقات از بازار معاملات مسکن در چند شهر مرکز استان نشان می دهد، آنچه هم اکنون در بازار مسکن این ا به جریان درآمده است همان روندی است که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران نیز تجربه شد. به این معنا که علاوه بر کاهش قابل توجه شیب رشد قیمت کشوری مسکن، حجم استقبال از ید واحدهای مس ی به خصوص آپارتمان های مصرفی در عمده ای کشور افزایش یافته است.جزئیات مربوط به نوسانات قیمت مسکن در هر یک از ای مرکز استان حاکی است بیشترین نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در شهر بوشهر تجربه شد؛ بازار مسکن شهر بوشهر بهار امسال با رشد ۲/ ۲۲ درصدی قیمت مسکن مواجه شد که فعالان بازار مسکن این شهر استقبال از تسهیلات ید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی و همچنین افزایش تعداد متقاضیان واحدهای میان متراژ در مقابل کمبود عرضه را مهم ترین عامل برای نرخ رشد ۲۲ درصدی قیمت می دانند.بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی ید مسکن در این شهر که دست کم طی دو سال اخیر در نتیجه تعمیق رکود در بازار کشوری معاملات مسکن عملا موفق به ید واحد مس ی دلخواه خود نشده بودند، هم اکنون در نتیجه دسترسی به سقف مناسب تسهیلات بانکی ید مسکن همزمان با اتمام دوره رکود در بازار کشوری معاملات ملک، اقدام به ید کرده اند. بعد از بوشهر، شهر زنجان با ۹/ ۱۵ درصد، ساری با ۹/ ۱۴ درصد، شهرکرد با ۴/ ۱۱ درصد و اهواز با ۵/ ۱۰ درصد به ترتیب رتبه دوم تا پنجم بیشترین رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل را تجربه د؛ کارشناسان و فعالان بازار مسکن در این ا نیز مهم ترین علت این موضوع را ورود بخش قابل توجهی از تقاضاهای انباشته شده از سال های رکود به بازار مسکن این ا می دانند که در نهایت سطح قیمت واحدهای مس ی در این ا را تحت تاثیر قرار داده است.با این حال، زاهدان رکورددار بیشترین کاهش نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال شد؛ نرخ رشد قیمت مسکن در این شهر بهار امسال با کاهش ۸/ ۱۷ درصدی در مقایسه با بهار سال گذشته مواجه شد. فعالان و کارشناسان بازار مسکن علت این موضوع را رکود معاملات ناشی از «در استطاعت نبودن تسهیلات فعلی ید مسکن» برای متقاضیان مسکن در این شهر می دانند؛ از آنجا که زاهدان در ردیف ای محروم و کم درآمد کشور قرار دارد، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات فعلی ید مسکن برای بسیاری از متقاضیان در استطاعت نیست؛ همین موضوع به طور طبیعی باعث کاهش حجم تقاضای موثر برای ید مسکن در این استان شده و موجب شده قیمت مسکن در این شهر بیش از سایر ای مرکز استان کاهش یابد.همچنین سمنان با ۴/ ۷- درصد، اصفهان با ۷/ ۵-، ارومیه با ۸/ ۴- و بجنورد با ۹/ ۰- درصد رشد قیمت به ترتیب رکورددار بیشترین افت در نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در مقایسه با بهار سال گذشته هستند. سه عامل افت نرخ رشد مسکنتحقیقات میدانی از تاثیر دست کم سه عامل عمده در افت نرخ رشد قیمت مسکن در این استان ها خبر می دهد؛ فعالان بازار مسکن در شهر اصفهان به عنوان یکی از کلان ای کشور که طی سه ماه اول امسال قیمت مسکن در آن با کاهش ۷/ ۵ درصدی همراه شد، درخصوص دلایل کاهش قیمت مسکن در این شهر اعلام د: «سبقت عرضه از تقاضای موثر» در این شهر در نتیجه «سرایت تراکم فروشی و ساخت وسازهای بی ضابطه فراتر از میزان نیاز واقعی از تهران به سایر کلان ا» از جمله اصفهان، مهم ترین عامل کاهش قیمت مسکن در این کلان شهر است. در شهر سمنان نیز «سبقت عرضه از تقاضا» مهم ترین عامل کاهش قیمت مسکن در این شهر عنوان شد و این در حالی است که «در استطاعت نبودن تسهیلات فعلی ید مسکن برای بخشی از متقاضیان» نیز عامل سوم کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در ای گفته شده است که منجر به عقب ماندگی تقاضای موثر از عرضه مسکن و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت ها شده است.بررسی ها درخصوص تحولات بازار مسکن در شهر کرج، مرکز استان البرز و یکی از ۸ کلان شهر کشور از «افزایش نامحسوس و نسبی قیمت فروش آپارتمان در این شهر» در نتیجه «افزایش تقاضا برای ید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی» خبر می دهد. فعالان بازار مسکن در این شهر اعلام می کنند اگرچه قیمت مسکن در این شهر به طور جزئی افزایش یافته است اما سرعت افزایش حجم معاملات در این شهر نسبت به پیشروی قیمت، بسیار سریع تر و محسوس تر است.با این حال، فعالان بازار مسکن تقریبا در همه کلان ا و ای بزرگ مرکز استان، استارت بازار کشوری مسکن برای ورود به فاز پیش رونق از اوایل امسال را تایید می کنند؛ به گفته آنها بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم معاملات، هم اکنون روندی رو به جلو دارد و این در حالی است که انتظار می رود با تثبیت نرخ رشد قیمت مسکن در محدوده فعلی، حجم معاملات ید و فروش مسکن نیز در مراکز استان ها، ای بزرگ وسایر کلان ا افزایش یابد. تهران رتبه ۱۱ در تورم مسکنمحتوای آمارهای منتشر شده درخصوص تحولات قیمتی بازار کشوری مسکن طی سه ماهه اول امسال از قرار گرفتن شهر تهران در رتبه ۱۱ تورم مسکن در بین سایر مراکز استان ها خبر می دهد. نرخ رشد قیمت مسکن بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته در پایتخت به ۲/ ۵ درصد رسید و این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با زمستان ۹۵ معادل ۸/ ۰درصد افزایش یافت. زمستان ۹۵ تهران در رتبه نهم تورم مسکن قرار داشت. مطابق با اعلام دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی بهار امسال به مرز ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید. متوسط قیمت مسکن در تهران زمستان سال گذشته با حدود ۷ درصد افزایش نسبت به زمستان ۹۴ از ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به سطح ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید.
بازار معاملات کشوری مسکن با چرخش مثبت در نیمه اول امسال، وارد مسیر « وج از رکود» شد. آمارهای مربوط به ید و فروش واحد مس ی در کل ای کشور حاکی است: معاملات کشوری ملک بعد از افت ۴۰ درصدی در سال ۹۵، از اوایل امسال در تعقیب تحولات بازار مسکن پایتخت، با افزایش در حجم ید و فروش روبه رو شد. ۵۵آنلاین : کارنامه فروش املاک مس ی در کشور، از رشد حدود ۱۸ درصدی معاملات در ۵ ماه اول سال ۹۶ نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل حکایت دارد. بررسی ها درباره وضعیت قیمت ها نیز نشان می دهد شیب تغییرات قیمت در بازار مسکن کشوری، هماهنگی نسبی با تهران پیدا کرده؛ به طوری که بهار امسال، متوسط کشوری قیمت ملک، با رشد تک رقمی -کمتر از ۵ درصد- نسبت به بهار پارسال مواجه شد. واسطه های بازار مسکن در برخی ا عامل اصلی جنب وجوش معاملاتی را تحریک تقاضا به واسطه تسهیلات ید عنوان می کنند. با استناد به سطح میانگین قیمت هر مترمربع واحد مس ی در کل کشور، متوسط قدرت ید تسهیلات مسکن در ا معادل ۵/ ۳۵ مترمربع برآورد می شود. میزان پوشش هزینه ید مسکن با تسهیلات بدون س در ۲۶ مرکز استان مشخص می کند در عمده کلان ا، قدرت این نوع وام مسکن، حول وحوش ۳۰ مترمربع است.تغییرات فصلی قیمت مسکن در کل کشور طی سه ماه اول امسال درحالی منجر به افزایش خفیف قدرت ید متقاضیان با استفاده از تسهیلات بانکی بدون س در برخی استان ها شده است که در همین مدت، آهنگ نوسانات قیمت در بازار کشوری معاملات ملک با بازار ید و فروش آپارتمان های مس ی پایتخت هماهنگ شد. بررسی های «دنیای اقتصاد» از آمارها و اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و سامانه رهگیری مسکن از بروز سه رخداد در بازار کشوری مسکن طی نیمه اول سال ۹۶ خبر می دهد؛ بهار ۹۶، ریتم قیمت کشوری مسکن با قیمت مسکن شهر تهران هماهنگ شد؛ همچنین تغییرات قدرت ید مسکن در ۲۶ استان کشور با توجه به کاهش قیمت کشوری مسکن، بهار امسال نسبت بهزمستان سال گذشته افزایش یافت؛ رخداد سوم بازار مسکن به پیش رونق معاملات ملک در کل کشور به تبعیت از پایتخت برمی گردد. کارشناسان پیش رونق فعلی معاملات کشوری مسکن را پیش رونقی «غیرتورمی» اعلام می کنند؛ چرا که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در بهار ۹۶ نسبت به بهار ۹۵، معادل ۲/ ۴ درصد بوده است. در ۵ ماه اول امسال، بیش از ۳۰۰ هزار فقره معامله ید مسکن در کل کشور انجام شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۱۸ درصد افزایش داشته است.ریتم قیمت مسکن در بازار فروش آپارتمان های مس ی در مراکز استان های کشور نشان می دهد مسیری که بازار کشوری معاملات مسکن برای هماهنگی با بازار مسکن شهر تهران از سال گذشته وارد آن شده بود هم اکنون به مقصد رسیده است؛ به طوری که تازه ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن کل کشور مربوط به بهار امسال از به حداقل رسیدن فاصله موجود بین نرخ رشد نقطه ای قیمت کشوری مسکن و نرخ رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران خبر می دهد.به گزارش «دنیای اقتصاد» کاهش شیب رشد قیمت مسکن در ۱۷ شهر بزرگ و متوسط از مجموع ۲۶ شهر مرکز استان کشور بررسی شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن طی بهار امسال نسبت به فصل قبل از آن(زمستان سال ۹۵) و همچنین بروز رشد منفی در ۶ شهر مرکز استان طی همین مدت، نشان دهنده افزایش سطح پوشش تسهیلات از هزینه ید مسکن در این استان ها است. اگرچه آمارهای منتشرشده درخصوص نوسانات کشوری قیمت مسکن، تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور را هدف قرار داده است اما از آنجا که کمتر از ۱۰ مورد از معاملات ید و فروش صورت گرفته در ۵ شهر مرکز استان، در سامانه رهگیری مسکن(منبع دفتر اقتصاد مسکن برای است اج آمار قیمت و حجم معاملات آپارتمان های مس ی) ثبت شده است، عملا این ۵ شهر از فهرست ایی که قیمت کشوری مسکن از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مس ی در آنها محاسبه شده است، کنار گذاشته شده اند.بهار ۹۶، قدرت ید متقاضیان آپارتمان های مصرفی با استفاده از تسهیلات بدون س مسکن(وام انفرادی ۷۰ میلیون تومانی اوراق) در ۱۴ شهر مرکز استان از میان ۲۶ مرکز استان بررسی شده، نسبت به زمستان ۹۵، افزایش یافت. هم اکنون بیشترین سطح پوشش تسهیلات ید از قیمت مسکن با احتساب تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی(وام ۵۰ میلیون تومانی بدون س به اضافه تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله در مراکز استان ها) مربوط به شهر سمنان با پوشش بهای ید ۵۸ مترمربعی است؛ این درحالی است که بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در ای مختلف، بجنورد با پوشش ۵۴ مترمربعی و اردبیل با پوشش ۵/ ۴۶ مترمربعی در رتبه های دوم و سوم بیشترین میزان تقویت قدرت ید مسکن با استفاده از وام بانکی بدون س قرار دارند.همچنین به واسطه تسهیلات انفرادی بدون س مسکن با استفاده از اوراق-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مرکب از وام ۶۰ میلیونی بدون س به اضافه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله- در شهر تهران، به طور متوسط ۵/ ۱۷ مترمربع از هزینه ید مسکن با استفاده از این تسهیلات تامین می شود که این رقم در عین حال کمترین میزان پوشش تسهیلات بدون س از هزینه ید مسکن در میان سایر مراکز استان های کشور محسوب می شود. با توجه به اینکه سطح کنونی قیمت آپارتمان در تهران تغییر آنچنانی نسبت به بهار ۹۶ نداشته، قدرت ید بهاری در حال حاضر حدود ۵/ ۰ مترمربع کاهش یافته است.بررسی های «دنیای اقتصاد» درخصوص نوسانات قیمت آپارتمان های مس ی در کل کشور طی سه ماه اول امسال، با استناد به آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد با سقوط آزاد نرخ رشد قیمت مسکن در کشور طی بهار امسال، حجم معاملات افزایش پیدا کرد.آمارهای منتشر شده از وضعیت نوسانات قیمت مسکن در مراکز استان های کشور نشان می دهد بهار امسال، در مقایسه با بهار سال گذشته، نرخ رشد قیمت مسکن به ۲/ ۴ درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۴ رقمی معادل ۱۵ درصد اعلام شده بود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مس ی در کل کشور طی سه ماه اول امسال به یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید که نسبت به زمستان ۹۴ با کاهش ۵/ ۲درصدی همراه شد.همچنین با سقوط آزاد نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در کل کشور، فاصله نرخ رشد قیمت کشوری با نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در همین بازه زمانی، به کمترین حد خود رسید؛ زمستان سال گذشته در شرایطی نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت نسبت به زمستان سال ۹۴ به ۵/ ۷ درصد رسید که نرخ رشد قیمت کشوری واحدهای مس ی ۱۵ درصد (معادل دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن در تهران) گزارش شد؛ با وجود این، بهار امسال نرخ رشد نقطه ای قیمت فروش آپارتمان در بازار مسکن کل کشور به ۲/ ۴ درصد رسید که با توجه به تورمنقطه ای ۲/ ۵ درصدی بازار مسکن تهران نشان دهنده هماهنگی ریتم قیمت مسکن بین تهران و سایر ا است.آمارهای دفتر اقتصاد مسکن درباره میانگین و نرخ رشد قیمت مسکن به تفکیک ۲۶ شهر مرکز استان کشور، نشان می دهد «کاهش محسوس شیب رشد قیمت کشوری مسکن در بهار امسال»، اولین علامت کمی و آماری درخصوص تبعیت بازار مسکن کل کشور از تحولات بازار معاملات ید و فروش آپارتمان های مس ی پایتخت است؛ بازار معاملات ید و فروش مسکن شهر تهران طی یک سال ۹۵ علاوه بر رشد ۵ درصدی قیمت، به همین میزان -۵ درصد- با افزایش حجم معاملات نیز روبه رو شد، اما بازار کشوری معاملات ید و فروش واحدهای مس ی در همین بازه زمانی با ۴۰ درصد افت همراه شد؛ این درحالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت کشوری مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-یک سال ۹۴-حدود ۱۵ درصد رشد کرد.با این حال، آمارهای منتشر شده از وضعیت تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور حاکی است، به رغم تعمیق رکود در بازار کشوری مسکن طی یک سال ۹۵، حجم معاملات ملک در کل کشور در ۵ ماه اول امسال حدود ۱۸ درصد افزایش یافت و در این مسیر میانگین کشوری قیمت مسکن در بهار ۹۶ تنها ۲/ ۴ درصد رشد کرد که به معنای اوج گیری غیرتورمی معاملات مسکن کشوری است. علامت سرایت رونق به بازار مسکن کشورهر چند برخی نظرات کارشناسی انتظار ناشی از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال از سوی متقاضیان ید وفروش مسکن برای مشخص شدن جهت و اقتصادیکشور را مهم ترین دلیل افت ۵/ ۲ درصدی قیمت مسکن در بهار امسال در مقایسه با زمستان ۹۵ عنوان می کنند اما تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات مسکن در چند شهر مرکز استان نشان می دهد، آنچه هم اکنون در بازار مسکن این ا به جریان درآمده است همان روندی است که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران نیز تجربه شد. به این معنا که علاوه بر کاهش قابل توجه شیب رشد قیمت کشوری مسکن، حجم استقبال از ید واحدهای مس ی به خصوص آپارتمان های مصرفی در عمده ای کشور افزایش یافته است.جزئیات مربوط به نوسانات قیمت مسکن در هر یک از ای مرکز استان حاکی است بیشترین نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در شهر بوشهر تجربه شد؛ بازار مسکن شهر بوشهر بهار امسال با رشد ۲/ ۲۲ درصدی قیمت مسکن مواجه شد که فعالان بازار مسکن این شهر استقبال از تسهیلات ید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی و همچنین افزایش تعداد متقاضیان واحدهای میان متراژ در مقابل کمبود عرضه را مهم ترین عامل برای نرخ رشد ۲۲ درصدی قیمت می دانند.بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی ید مسکن در این شهر که دست کم طی دو سال اخیر در نتیجه تعمیق رکود در بازار کشوری معاملات مسکن عملا موفق به ید واحد مس ی دلخواه خود نشده بودند، هم اکنون در نتیجه دسترسی به سقف مناسب تسهیلات بانکی ید مسکن همزمان با اتمام دوره رکود در بازار کشوری معاملات ملک، اقدام به ید کرده اند. بعد از بوشهر، شهر زنجان با ۹/ ۱۵ درصد، ساری با ۹/ ۱۴ درصد، شهرکرد با ۴/ ۱۱ درصد و اهواز با ۵/ ۱۰ درصد به ترتیب رتبه دوم تا پنجم بیشترین رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل را تجربه د؛ کارشناسان و فعالان بازار مسکن در این ا نیز مهم ترین علت این موضوع را ورود بخش قابل توجهی از تقاضاهای انباشته شده از سال های رکود به بازار مسکن این ا می دانند که در نهایت سطح قیمت واحدهای مس ی در این ا را تحت تاثیر قرار داده است.با این حال، زاهدان رکورددار بیشترین کاهش نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال شد؛ نرخ رشد قیمت مسکن در این شهر بهار امسال با کاهش ۸/ ۱۷ درصدی در مقایسه با بهار سال گذشته مواجه شد. فعالان و کارشناسان بازار مسکن علت این موضوع را رکود معاملات ناشی از «در استطاعت نبودن تسهیلات فعلی ید مسکن» برای متقاضیان مسکن در این شهر می دانند؛ از آنجا که زاهدان در ردیف ای محروم و کم درآمد کشور قرار دارد، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات فعلی ید مسکن برای بسیاری از متقاضیان در استطاعت نیست؛ همین موضوع به طور طبیعی باعث کاهش حجم تقاضای موثر برای ید مسکن در این استان شده و موجب شده قیمت مسکن در این شهر بیش از سایر ای مرکز استان کاهش یابد.همچنین سمنان با ۴/ ۷- درصد، اصفهان با ۷/ ۵-، ارومیه با ۸/ ۴- و بجنورد با ۹/ ۰- درصد رشد قیمت به ترتیب رکورددار بیشترین افت در نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در مقایسه با بهار سال گذشته هستند. سه عامل افت نرخ رشد مسکنتحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تاثیر دست کم سه عامل عمده در افت نرخ رشد قیمت مسکن در این استان ها خبر می دهد؛ فعالان بازار مسکن در شهر اصفهان به عنوان یکی از کلان ای کشور که طی سه ماه اول امسال قیمت مسکن در آن با کاهش ۷/ ۵ درصدی همراه شد، درخصوص دلایل کاهش قیمت مسکن در این شهر به «دنیای اقتصاد» اعلام د: «سبقت عرضه از تقاضای موثر» در این شهر در نتیجه «سرایت تراکم فروشی و ساخت وسازهای بی ضابطه فراتر از میزان نیاز واقعی از تهران به سایر کلان ا» از جمله اصفهان، مهم ترین عامل کاهش قیمت مسکن در این کلان شهر است. در شهر سمنان نیز «سبقت عرضه از تقاضا» مهم ترین عامل کاهش قیمت مسکن در این شهر عنوان شد و این در حالی است که «در استطاعت نبودن تسهیلات فعلی ید مسکن برای بخشی از متقاضیان» نیز عامل سوم کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در ای گفته شده است که منجر به عقب ماندگی تقاضای موثر از عرضه مسکن و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت ها شده است.بررسی های «دنیای اقتصاد» درخصوص تحولات بازار مسکن در شهر کرج، مرکز استان البرزو یکی از ۸ کلان شهر کشور از «افزایش نامحسوس و نسبی قیمت فروش آپارتمان در این شهر» در نتیجه «افزایش تقاضا برای ید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی» خبر می دهد. فعالان بازار مسکن در این شهر اعلام می کنند اگرچه قیمت مسکن در این شهر به طور جزئی افزایش یافته است اما سرعت افزایش حجم معاملات در این شهر نسبت به پیشروی قیمت، بسیار سریع تر و محسوس تر است.با این حال، فعالان بازار مسکن تقریبا در همه کلان ا و ای بزرگ مرکز استان، استارت بازار کشوری مسکن برای ورود به فاز پیش رونق از اوایل امسال را تایید می کنند؛ به گفته آنها بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم معاملات، هم اکنون روندی رو به جلو دارد و این در حالی است که انتظار می رود با تثبیت نرخ رشد قیمت مسکن در محدوده فعلی، حجم معاملات ید و فروش مسکن نیز در مراکز استان ها، ای بزرگ وسایر کلان ا افزایش یابد. تهران رتبه ۱۱ در تورم مسکنمحتوای آمارهای منتشر شده درخصوص تحولات قیمتی بازار کشوری مسکن طی سه ماهه اول امسال از قرار گرفتن شهر تهران در رتبه ۱۱ تورم مسکن در بین سایر مراکز استان ها خبر می دهد. نرخ رشد قیمت مسکن بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته در پایتخت به ۲/ ۵ درصد رسید و این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با زمستان ۹۵ معادل ۸/ ۰درصد افزایش یافت. زمستان ۹۵ تهران در رتبه نهم تورم مسکن قرار داشت. مطابق با اعلام دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی بهار امسال به مرز ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید. متوسط قیمت مسکن در تهران زمستان سال گذشته با حدود ۷ درصد افزایش نسبت به زمستان ۹۴ از ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به سطح ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. منبع : دنیای اقتصاد
نشانگر «حباب سنج» بازار مسکن، از تخلیه حباب قیمتی حکایت دارد و نشان می دهد روند ورود تقاضای مصرفی به بازار، مشروط به تعیین تکلیف دو متغیر کاهنده معاملات ملک، می تواند طی ماه های آتی افزایش یابد. ۵۵آنلاین : بررسی ها درباره شاخص «قیمت به اجاره بها» حاکی است این نسبت به پایین ترین سطح رسیده است. طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره بها» در دوره های مختلف بازار ملک، متناسب با میزان افت وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به طوری که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در پایان فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است. هم اکنون مطابق آ ین سطح میانگین قیمت واحد مس ی و همچنین متوسط اجاره بها در تهران، «حباب سنج» عدد 8/ 13را نشان و از «تخلیه حباب قیمتی» خبر می دهد. ازآنجاکه توان ید به رغم تسهیلات موجود، «شکننده» ارزی می شود، افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» باعث عقبگرد متقاضیان می شود. در برخی مناطق پایتخت، حجم معاملات افزایش یافته اما برای رشد کل معاملات (همه مناطق)، باید سقف تسهیلات از کفایت لازم برای د های متوسط رو به بالا برخوردار شود و اقساط ماهانه وام های فعلی، در استطاعت دسته ای از متقاضیان قرار بگیرد. کارشناسان پیش شرط رونق مسکن را کاهش نرخ سود بانکی می دانند.برخی ناظران بازار املاک با طرح فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، وضعیت کلی معاملات ملک که از رشد منفی حجم فروش آپارتمان در کل شهر تهران حکایت دارد را به حب بودن بازار نسبت می دهند و بازگشت رونق را منوط به تخلیه حباب قیمتی عنوان می کنند. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره صحت و سقم فرضیه «حباب در قیمت مسکن» نشان می دهد صرف نظر از آنچه صاحب نظران و کارشناسان اقتصاد مسکن درباره پشت صحنه وضع موجود بازار ملک مطرح می کنند، نتیجه یک سنجش از قیمت آپارتمان در تهران، از رد فرضیه وجود حباب حکایت دارد. نتایج سنجش حباب قیمت مسکن که از رابطه p به r قابل بررسی و محاسبه است، مشخص می کند: مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین قیمت مسکن (p) و اجاره بها (r) در شهر تهران، نسبت p به r در بازار ملک طی 5/ 2 دهه گذشته، معمولا در دامنه 15 تا 20 در نوسان بوده است به طوری که در زمان اوج رونق معاملات ملک و بالطبع، رشد حداکثری قیمت آپارتمان، عدد حاصل از این نسبت، تحت تاثیر شکل گیری حباب قیمتی، تاحدود 20 تا 21 صعود کرده و در زمان رکود معاملات مسکن ناشی از تخلیه حباب، روند کاهشی نسبت p به r، تا اطراف عدد 15 و بعضا نزدیک به 14، متوقف شده است.این نسبت که از سوی کارشناسان مسکن به عنوان یک روش برای پیش بینی قیمت و چشم انداز بازار ملک مورد استفاده قرار می گیرد، در حال حاضر بر اساس آ ین سطح ریالی متوسط قیمت فروش و اجاره آپارتمان در تهران، عدد 8/ 13 است که نشان می دهد هم اکنون نسبت p به r در مقایسه با دوره های گذشته –زمان های تخلیه حباب مسکن- در پایین ترین سطح قرار دارد و به معنای نبود حباب در قیمت میانگین است. هرچند وضع موجود هرگز مجوزی برای افزایش قیمت نیست چراکه سمت عرضه با تنظیم قیمت پیشنهادی متناسب با توان محدود یداران می تواند رشد معاملات را موجب شود. سال 92 تحت تاثیر رونق معاملات سفته بازانه در بازار ملک و جهش قیمت مسکن در بهار آن سال، نسبت p به r در بازار مسکن تهران به 18 رسید اما بعد از آن، با شروع افت تدریجی معاملات ید ناشی از شکل گیری رکود مسکن، نسبت p به r سال به سال کاهش پیدا کرد و در سال های 93 و 94 به ترتیب در سطح 6/ 16 و 15 قرار گرفت.در سال 95 نیز این نسبت در اطراف 15 نوسان داشت و در حال حاضر به سطح 8/ 13 رسیده است.به این ترتیب، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، با سنجش صورت گرفته، مردود است. فرآیند تخلیه حباب از نیمه سال 92 با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در تهران آغاز شد. از مهر سال 92 ارزش واقعی املاک مس ی در تهران با رشد منفی مواجه بوده است. سال 93، قیمت واقعی آپارتمان ها در تهران –مقایسه میزان رشد اسمی و نرخ تورم- 5 درصد افت کرد و در سال های 94 و 95 نیز قیمت واقعی با رشد منفی 13 درصد و 4 درصد مواجه شد. شروع ریزنوسانات قیمت مسکن طی ماه های اخیر، نشانه ای از تخلیه حباب است. متوسط قیمت مسکن در تهران طی یک سال 95 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد. این شاخص در 4 ماه اول امسال نیز مطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن و آمار بانک مرکزی، 2/ 5 درصد نسبت به 4 ماه اول سال 95 رشد کرد. این میزان رشد البته کمتر از نرخ تورم بوده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطرح کنندگان فرضیه «وجود حباب»، فضای کلی حاکم بر معاملات ملک را ناشی از «حب بودن قیمت مسکن و انتظار برای تخلیه آن» می دانند و از این طریق، سعی در تجزیه و تحلیل رخدادهای بازار دارند. این در حالی است که صاحب نظران بخش مسکن معتقدند حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و رخوت کنونی معاملات به دو متغیر اصلی بیرونی و درونی (نرخ سود بانکی و تسهیلات مسکن) مربوط است. بر اساس این گزارش، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن» به عنوان مانع ذهنی رونق، می تواند باعث «انحراف» از توجه به عوامل اصلی رونق ساز شود.بررسی ها در این باره مشخص می کند شرایط بازار معاملات مسکن در سه مولفه «تقاضای مصرفی»، «تقاضای سرمایه ای» و «تسهیلات ید» نسبت به اوایل دهه 90 (دوره قبلی رونق)، تفاوت محسوسی پیدا کرده است. این اختلاف در مولفه های بازار، باعث شده وج از رکود معاملاتی در این دوره به صورت تدریجی رخ دهد و در عین حال، شدت تحرک معاملات به مراتب کمتر از دوره های گذشته باشد. اما در این میان چون که برخی ناظران بازار، با غفلت از تغییرات در مولفه های سه گانه، رونق قبلی را ملاک مقایسه قرار می دهند، در تحلیل چرایی وضع موجود، سراغ متغیرهای فرعی می روند.گروهی از فعالان بازار ملک بدون توجه به هشدارهای مکرر اوا سال گذشته اقتصاددانان و صاحب نظران بخش مسکن که از ضرورت «تغییر پارادایم در بازار مسکن» سخن گفته بودند، در حال حاضر برای وج کامل از رکود، انتظار تکرار رونق شبیه دوره قبل را دارند. انتظار این گروه آن است که معاملات ید ملک، وضعیتی مشابه سال های 90 تا 92 به خود بگیرد. در آن سال ها، تقاضای سرمایه ای (سفته بازی) ناشی از پشتیبانی مستقیم و غیرمستقیم برخی بانک ها برای سرمایه گذاری های ملکی و همچنین سهم بالای بخش مسکن از تسهیلات بانکی باعث شد حجم معاملات ید آپارتمان رشد قابل ملاحظه ای پیدا کند و همزمان، قیمت مسکن دچار جهش شود. در حال حاضر، برخی ناظران بازار با طرح فرضیه وجود حباب در قیمت ملک و غفلت از تغییر ساختار بازار ملک، انتظار تکرار رونق سال های 90 تا 92 را دارند.بررسی ها در این باره حاکی است در مقطع فعلی، از ی و تقاضای سرمایه ای و سفته بازی ملکی به دو دلیل «حبس منابع بانک ها در املاک لو ، متراژ بزرگ و فاقد مشتری موثر» و همچنین «جذ ت س گذاری در بانک ها»، در پایین ترین سطح قرار دارد. برخی بانک ها در سال های 90 تا 92، به شکل مستقیم و غیرمستقیم وارد فعالیت های ملکی شدند و بخشی از تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن در آن سال ها، از این محل شکل گرفت اما اکنون جنس معاملات ید مسکن در تهران، عمدتا مصرفی به شمار می رود. از طرفی، حجم تقاضای مصرفی ید مسکن نیز به دلیل افت میزان ازدواج های سالانه، کاهش پیدا کرده است.در کشور نرخ رشد ازدواج ها از نرخ رشد یک درصدی جمعیت، کمتر شده و در مقایسه با اوایل دهه 90، شیب منفی به خود گرفته است. میزان ازدواج ها از بالای 900 هزار ازدواج در سال 91 به کمتر از 680 هزار ازدواج در سال گذشته رسید. نرخ رشد ازدواج طی سال های اخیر رشد منفی 2 تا 7 درصد در سال را تجربه کرده است. سهم تهران از کل ازدواج ها حدود 10 تا 12 درصد برآورد می شود و در حال حاضر سالانه کمتر از 100 هزار فقره است.با توجه به اینکه بخشی از خانوارهای جدید برای مدتی مستقیم وارد بازار اجاره می شوند، روند کاهشی ازدواج ها، میزان تقاضای مصرفی از این محل را نسبت به سال های 90 تا 92 کاهش داده است. در این میان، بخشی از تقاضای مصرفی نیز از محل ت یب و مشارکت در ساخت و ساز، وارد بازار ملک می شود که به دلیل افت فعالیت های ساختمانی، این بخش از تقاضا نیز نسبت به دوره قبل، کاهش یافته است. گزارش «دنیای اقتصاد» درباره تغییر در مولفه سوم بازار ملک نیز مشخص می کند: در حال حاضر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به پایین ترین حد در مقایسه با سال های گذشته رسیده است. در سال های 90 تا 92، حداقل 13 تا 17 درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، توسط بانک ها در قالب تسهیلات ید و ساخت مسکن به این بخش اختصاص پیدا می کرد اما در حال حاضر، این سهم طبق آ ین آمار بانک مرکزی مربوط به سه ماه اول 96، به 5/ 7 درصد رسیده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال 93 به 8/ 11 درصد نزول کرد و در سال 94 به 33/ 10 درصد رسید. هر چند کاهش سهم در سال 94، ناشی از رکود عمیق مسکن بوده است اما در سال 95 که معاملات ید به فاز پیش رونق آمد و شدت گیری رکود ساختمانی نیز به لحاظ سقوط نرخ رشد، متوقف شد و تقاضا برای تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرد، سهم بخش مسکن از تسهیلات باز هم نزولی شد و به 14/ 9درصد رسید.بررسی ها نشان می دهد: علت این کاهش سهم، به بی رغبتی بانک ها به پرداخت تسهیلات ید مسکن مربوط می شود به طوری که در حال حاضر عمده تسهیلات مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت می شود. در این میان، بخش قابل توجهی از آنچه در کارنامه پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن ثبت شده، تسهیلات جدید نیست بلکه تمدید تسهیلات قبلی است که در عمل، تقاضای جدید از این محل، وارد بازار ملک نشده است.در حال حاضر حدود 200 هزار فقره تسهیلات ید مسکن در سال از سوی بانک ها پرداخت می شود؛ این در حالی است که کل حجم معاملات ید مسکن در کشور حداقل معادل 700 هزار واحد مس ی در سال است. به این ترتیب، با نزول سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نمی توان انتظار شکل گیری رونق از جنس رونق دوره قبل و در مقیاسی مشابه آن را داشت. همچنین ناچیز بودن تقاضای سرمایه ای و عدم افزایش تقاضای مصرفی از محل ازدواج ها نیز به عنوان دو مولفه اصلی بازار ملک، امکان بروز رونق مشابه سال های 90 تا 92 را گرفته است.بررسی «دنیای اقتصاد» درباره ساختار فعلی بازار مسکن با لحاظ تغییرات رخ داده در سه مولفه ذکر شده، حاکی است: در شرایط فعلی، نمی توان انتظار تحرک معاملات در همه مناطق شهر تهران را داشت. در مناطقی که بازار ملک با حجم قابل توجه املاک لو ، گران قیمت، متراژ بزرگ مواجه است –مناطق شمالی شهر- در مقطع فعلی امکان رشد محسوس معاملات ید وجود ندارد. در مناطق یک تا چهار شهر تهران، حجم عرضه ناشی از ساخت و ساز مس ی در فاصله سال های 85 تا 91، سه برابر شد در حالی که در سایر مناطق شهر، این شاخص رشد دو برابری را تجربه کرد. تحرک در معاملات ید آپارتمان های متراژ بزرگ منوط به ورود تسهیلات ید مسکن با سقف های بیش از سطح فعلی به بازار است.در حال حاضر اما مناطقی از شهر تهران که آپارتمان های مناسب تقاضای مصرفی متوسط درآمد در آنها وجود دارد، با رشد مثبت در حجم معاملات ید مواجه شده اند. در 9 منطقه پایتخت از جمله منطقه 5 و 10 تا 13، تسهیلات ید مسکن موجود توانسته تقاضای موثر در بازار معاملات ملک ایجاد کند طوری که تیر ماه امسال حجم معاملات ید در این مناطق به طور متوسط 8 درصد نسبت به تیر ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در حالی است که حجم کل معاملات ید مسکن در شهر تهران تحت تاثیر کم تحرکی در سایر مناطق، رشد منفی داشته است. وضعیت موجود بیانگر آن است که رونق معاملات مسکن در شرایط فعلی، در همه مناطق شهر تهران قابل تحقق نیست.کارشناسان بازار مسکن، در مقطع فعلی، متغیر اصلی رونق ساز در بازار معاملات مسکن را نرخ سود بانکی معرفی می کنند و معتقدند سطح بالای نرخ سود واقعی در بازار پول، امکان تحرک در معاملات را گرفته و حتی باعث تاخیر در ورود بخشی از تقاضای مصرفی به معاملات مسکن شده است. کاهش نرخ سود بانکی به سطح متعارف، می تواند از ی و تحرک در معاملات ید مسکن را موجب شود و از سوی دیگر شرایط پرداخت تسهیلات ید مسکن برای د های متوسط رو به پایین را به لحاظ تغییر کاهشی نرخ سود تسهیلات و در نتیجه تبدیل تسهیلات به وام در استطاعت به لحاظ مبلغ اقساط، تسهیل کند.کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه رونق پیش رو در بازار معاملات مسکن متفاوت از دوره قبل خواهد بود، عنوان می کنند: برای حرکت پایدار در معاملات مصرفی آپارتمان لازم است متغیر اصلی بیرونی بازار یعنی نرخ سود بانکی، به شکل غیر دستوری کاهش پیدا کند و برای تحریک تقاضای مصرفی د های متوسط رو به بالا نیز تسهیلات لیزینگ با سقف بیشتر از وام های فعلی پرداخت شود. درحال حاضر سقف وام ید مسکن بدون س ، 120 میلیون تومان است اما د متوسط رو به بالا به حداقل 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات برای ید نیاز دارد تا حجم معاملات ید آپارتمان در مناطق بیشتری از تهران افزایش پیدا کند و دچار رشد مثبت شود.افزایش سهم مناطق مصرفی از معاملات مسکن دنیای اقتصاد: سهم مناطق مصرفی کانون تقاضای خانوارهای «با درآمد متوسط و متوسط رو به پایین» در معاملات ید و فروش آپارتمان های مس ی نسبت به سایر مناطق پایتخت افزایش یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، گزارش تازه ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه 96 که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، نشان می دهد تیرماه امسال اگرچه حجم کل معاملات ید و فروش آپارتمان های مس ی در پایتخت نسبت به ماه مشابه سال قبل و همچنین ماه قبل به ترتیب 5/ 2 و 4/ 5 درصد کاهش یافت اما سهم دو منطقه مصرفی کانون تقاضای ید مسکن برای متقاضیان طبقات «متوسط» و «متوسط رو به پایین» افزایش یافت. براساس این گزارش، بیشترین حجم معاملات مسکن، تیرماه امسال در یکی از دو منطقه پرتقاضا برای ید مسکن –منطقه 5- انجام شد؛ سهم معاملات ید مسکن در منطقه 5، تیرماه امسال به 5/ 16 درصد رسید که این سهم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 5/ 0 درصد افزایش داشته است؛ تیرماه پارسال منطقه 5 سهم 16 درصدی از کل معاملات ید مسکن را در میان همه مناطق شهر تهران به خود اختصاص داد.این درحالی است که سهم معاملات ید مسکن در منطقه 10- کانون تقاضای واحدهای مصرفی ریزمتراژ، کوچک متراژ و میان متراژ مصرفی مورد تقاضای گروه های درآمدی متوسط رو به پایین-تیرماه امسال با 3/ 0 درصد افزایش در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از 2/ 5 درصد در تیرماه 95 به 5/ 5 درصد در تیرماه امسال رسید. این دو منطقه، مناطقی هستند که هم اکنون گروه های درآمدی متوسط و متوسط رو به پایین با استفاده از پوشش تسهیلات فعلی ید مسکن، قادر به ید آپارتمان در آنها هستند؛ همچنین عمده متقاضیان ید مسکن در این دو منطقه به لحاظ سطح درآمدی در وضعیتی قرار دارند که از بنیه مالی کافی برای پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات فعلی ید مسکن برخوردارند و به همین دلیل به رغم کاهش حجم کل معاملات ید مسکن در پایتخت طی تیرماه امسال، سهم این دو منطقه از کل معاملات افزایش یافته است.این درحالی است که براساس آمارهای ارائه شده از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، حجم معاملات مسکن در منطقه 5 در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته، یک درصد و حجم معاملات مسکن در منطقه 10 در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، 6 درصد افزایش یافته است. همچنین براساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، تیرماه امسال 14 هزار و 533فقره معاملات ید مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران ثبت شد و این درحالی است که متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در این ماه به 4 میلیون و 619 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 2/ 1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل- تیر ماه 95- معادل 2/ 6 درصد افزایش نشان می دهد. منبع : دنیای اقتصاد
به گزارش صبحانه، احمد م، راه و ترابری ت اصلاحات در گفت وگو با نشریه اتاق بازرگانی ایران در مورد دلایل رکود در بازار مسکن سخن می گوید. او همچنین طرح جامع راهبردی مسکن را یکی از ضرورت های حال حاضر کشور می داند و از سوی دیگر نقاط ضعف مسکن مهر را یادآور می شود. مسکن استیجاری یکی از پیشنهادهای م است. در ادامه مشروح مصاحبه او را می خوانید.شاید یکی از مهم ترین مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد مربوط به طرح جامع آن باشد. وضعیت طرح جامع در ایران چگونه است؟

یکی از شعارهای اصلی ایران مسکن برای همه است. این شعار در متن قانون اساسی آمده است. از انقلاب ی ایران 38 سال می گذرد. در همان 10 سال اول باید طرح جامع مسکن ارائه می شد که متاسفانه این کار نشد. تا امروز هم سندی به نام طرح جامع مسکن وجود ندارد. طرح جامع فرآیندی دارد. تهیه کننده طرح، کارفرما یا سفارش دهنده آن، بررسی و تاییدکننده و تصویب کننده نهایی و بعد ابلاغ و اجرا مشخص است. این روندی است که باید در همه طرح های جامع طی شود. در تمام بخش ها مانند راه و ترابری، مسکن و شهرسازی، کشاورزی، فرابخش محیط زیست و... در کشور باید سند طرح جامع تهیه شود. هیچ کشوری بدون سند کار نمی کند. توسعه مانند یک پازل است. اگر قطعات آن به درستی چیده نشود، تصویر مناسبی که در پازل تعیین شده، دیده نمی شود. قطعات باید درست سر جای خود چیده شود. بدون سند و هیئتی کار یعنی قطعات پازل توسعه هرکدام به گوشه ای انداخته شود. توسعه باید همه جانبه باشد و بخش و فرابخش همه باید در یک زمان یا با فاصله زمانی اندک طرح توسعه خود را تهیه و حرکت کنند. طرح توسعه باید متوازن باشد و یک بخش مانند انرژی هسته ای، سیلوسازی و کشاورزی از سایر بخش های صنعت پیشی نگیرد. باید همه با هم و متوازن حرکت کنند و این حرکت پایدار باشد. نمی شود زمانی بر اساس طرح حرکت کرد و بعد طرح را کنار گذاشت و بر اساس سلیقه مدیران عمل کرد. نمی شود یک بخش براساس طرح جامع و یک بخش بدون طرح جامع و سلیقه ای حرکت کند. این چالش مهم و اساسی ایران است که مانع رسیدن کشور به سرمنزل مقصود که توسعه همه جانبه کشور است، می شود. در رژیم پهلوی، ت با شرکت ستیران فرانسه که مشاور طرح آمایش سرزمین طرح های جامع بود، قراردادی بسته بود و طرح آمایش در سال 53 تهیه شد و مبنای حرکت توسعه ای قرار گرفت. بعد از انقلاب ی این طرح کنار گذاشته شد. افق طرح 25ساله بود یعنی 78 تمام می شد. در کنار این طرح آمایش سرزمین، طرح جامع حمل و نقل نیز توسط این شرکت کار شد که بخشی از آن در سال 80 از بین اسقاطی های وزارت راه پیدا شد.

آیا این طرح هم عمل نشد؟نه عمل نشد. بعد از انقلاب طرح آمایش و کالبد ملی و طرح های جامع فراموش شد یا به مشاوران فاقد صلاحیت و رتبه بندی بین الملل داده شد. در طرح آمایش، سفارش دهنده و کارفرما ت است. مشاور طرح را تهیه می کند که البته مشاور ذی صلاح در ایران نیست و باید با مشاوران خارجی قرارداد بست و در مطالعات و طراحی مشارکت کرد. می توانستیم یک گروه مشاور برای طرح جامع و آمایش در ایران تشکیل دهیم و با حضور یک همکار خارجی باتجربه، کار مشترکی انجام شود. با این کار هم طرح جامع نوشته می شد و هم مشاوران ایرانی طراحی سند آمایش را یاد می گرفتند. اقداماتی به صورت پراکنده انجام شد. اولاً دعوا شد بین سازمان مدیریت و برنامه ریزی و زارت مسکن و شهرسازی وقت که هرکدام می گفتند وظیفه من است. به طور مثال زمانی سازمان مدیریت مسئول این آمایش شد و در یک جلسه طرحی به ت ارائه کرد که به دلیل نقایصی که داشت، رد شد. یک بار دیگر در زمان آقای هاشمی مطرح شد و در زمان ت اصلاحات هم جلسه ای گذاشتند که یک ساعت و نیم بحث شد و چون مشاور ذی صلاح و دارای رتبه بندی بین المللی این کار را انجام نداده بود، طرح قابل بررسی نبود و رد شد. یعنی مسیر انحراف پیدا کرد. در طرح های جامع کارفرما دستگاه اجرایی است. مثلاً کارفرمای طرح جامع کشاورزی کشور، وزارت جهاد کشاورزی است و این کارفرما با موافقت سازمان مدیریت قرارداد مطالعات طرح جامع را می بندد ومشاور طرح را تهیه می کند. دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت مجموعاً طرح مشاور را بررسی می کنند و طرح به ت می رود و تصویب می شود. وقتی ت طرح آمایش یا طرح های جامع را تصویب کرد، به قانون تبدیل می شود و هرگونه اصلاح در طرح و ورود مقوله یا تغییر جدید پیش آمد، یا رئیس دستگاه، پیشنهاد را به مشاور ابلاغ می کند. مشاورِ مطالعه دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت، بررسی و ت تغییرات را تصویب و ابلاغ می کند. به این صورت برخوردهای سلیقه ای که توسعه برانداز است رخت برمی بندد. بنابراین تهیه و بازنگری طرح هم مسیر مشخصی دارد و نمی تواند با سلیقه خود کار کند. نظارت بر طرح های جامع برعهده ت، سازمان مدیریت، مجلس و دستگاه های نظارتی است. این اتفاق در کشور ما رخ نداد. پیش از انقلاب طرح آمایش تهیه شد اما پس از انقلاب کنار گذاشته شد. به طور مثال در طرح آمایش سرزمین تکلیف شده بود که در استان هرمزگان در بندرعباس تولید 15 میلیون تن فولاد استقرار پیدا کند که امروزه تنها دو و نیم میلیون تن است.

این همان طرحی است که به اصفهان منتقل شد؟بله، حاصل آن فولاد مبارکه است که با ظرفیت 2 و نیم میلیون تن کار می کند. در طرح آمایش سقف تولید فولاد در صنایع مادر، سقف تولید پتروشیمی در بالادستی، میانی و در پایین دستی مشخص بود. امروز ما در صنایع بالادستی پتروشیمی فعالیت داریم اما صنایع میانی و پایین دستی را رها کرده ایم. یعنی کالای بالادستی را به چین، کره و سایر کشورها صادر می کنیم و کالای میانی و پایین دستی پتروشیمی را با ارزش افزوده ای بین 5 و 10 تا بعضاً 100 برابر از آنها یداری می کنیم. یعنی مشکل اشتغال را برای آنها حل کردیم نه خودمان و کارخانه های تولیدی آنها را رونق دادیم. یکی دیگر از مسائل مهم که به بخش مسکن و شهرسازی نیز ارتباط دارد، استقرار جمعیت است. شما می دانید که غالب جمعیت ایران در شمال و غرب مستقر هستند. در قسمت مرکزی، شرق و جنوب کشور حداقل ممکن جمعیت استقرار دارد. در طرح آمایش، مشاور استقرار جمعیت را به هم می زند و به سمت مزیت های نسبی می برد. در سند آمایشی که پیش از انقلاب تهیه شده بود این موضوع مدنظر بود و به همین دلیل صنعت فولاد در استان هرمزگان تعریف شد و صنایع مادر و بزرگ کشور در جنوب و در سواحل خلیج فارس و دریای عمان دیده شده بود. در کنار دریا حداکثر فشار هوا باعث احتراق کامل در صنعت فولاد می شود. با قرار دادن این صنعت در اصفهان 20 الی 25 درصد راندمان کاهش می یابد زیرا به دلیل کاهش فشار هوا احتراق کامل نیست. یعنی پرت حرارتی نسبت به جنوب داریم. اگر صنعت فولاد در کنار دریا باشد برای سیستم خنک کننده و تامین آب نیز مشکلی نداریم. با یک دستگاه آب شیرین کن می توان آب آن را از دریا تامین کرد. در حالی که این صنعت را اگر بخواهیم به قم، استان مرکزی، اصفهان، تهران و... بیاوریم مشکل آب ایجاد می شود. سد 15 داد در قم زده شده ولی باید منتظر باشیم که باران می آید یا خیر. در این استان برای تامین آب، مردم با مشکل مواجه اند با وجود این، صنعتی آب بر را در آنجا احداث کردیم. در استان مرکزی و اصفهان، با آوردن صنعت فولاد محیط زیست را ت یب کردیم، چون فکر می د اگر این صنعت در بندرعباس باشد، خیلی راحت دشمن آن را هدف موشک های خود قرار خواهد داد. در حالی که برای امریکا، شوروی سابق و اروپایی ها ت یب پالایشگاه، کارخانه فولاد یا آلومینیوم در بندرعباس و جنوب همان قدر سخت است که در تبریز. موشک کروز با یک متر اختلاف هدف را می زند. بنابراین یک هزینه بسیار سنگین برای مردم ایجاد د و فولاد را از بندرعباس به اصفهان آوردند و بعد برای تامین آب آن به سختی افتادند و محیط زیست را نابود د. سواحل جنوبی ایران که به آب های آزاد راه دارد در تامین آب صنایع آب بر مشکلی ندارد و مقرون به صرفه است. همچنین استقرار جمعیت از آبادان تا چابهار 2 تا 2 و نیم میلیون نفر است. در حالی که در سواحل جنوب می توانیم نقاط مختلف جمعیتی تعریف کنیم و صنایع بزرگ مانند خودروسازی، فولاد و گاز و نفت و پتروشیمی و آلومینیوم را به کنار دریا منتقل کنیم. سواحل شمالی خلیج فارس و دریای عمان استعداد استقرار حداقل 30 میلیون نفر را دارد. ت می تواند فعالیت را در آنجا تعریف کند. همان طور که در پارس جنوبی این کار را کرد. صنایع این چنینی می تواند به طور وسیع تر و گسترده تر در کل سواحل سامان داده شود. در کنار تهران علاوه بر شهرک های متعدد سه شهر جدید ایجاد شده است. یعنی به جای اینکه با احداث صنایع در استان های دیگر استقرار جمعیت را مدیریت کنیم، تمام امکانات را در تهران، اصفهان و دیگر کلان ای داخلی کشور قرار دادیم و به طور طبیعی جمعیت از روستاها و ای کوچک به کلان ا و به ویژه تهران مهاجرت کرده و برای کشور بحران ایجاد کرده است. انجمن فناوران صنعتی سازی ساختمان، به منظور برنامه ریزی برای طرح جامع صنعتی سازی ساختمان شکل گرفت. در همین راستا به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که حاضریم در تهیه طرح جامع طرح صنعتی سازی، عامل چهارم یعنی وزارت راه و شهرسازی باشیم. اما این پیشنهاد نه تایید شد نه رد. اگر این پیشنهاد را سه سال پیش پذیرفته بودند، طرح جامع صنعتی سازی و طرح جامع مسکن نوشته شده بود. سال 80 با سازمان مدیریت که رئیس آن ستاری فر بود، صحبت کردیم که در راه و ترابری یک ردیف برای تهیه طرح جامع باز کنند. بررسی کردیم در سطح جهان 40 مشاور را برای نوشتن طرح جامع حمل و نقل پیدا کردیم. 4 مشاور قوی در بین آنها بود که آنها را جدا کردیم. با اطلاعاتی که گرفتیم به دو مشاور رسیدیم. یک مشاور فرانسوی به نام اجیس و یک مشاور امریکایی. با مشاور امریکایی نمی توانستیم قرارداد ببندیم. با مشاور فرانسوی وارد مذاکره شدیم. قرارداد 2 ساله و با مبلغ 4 میلیون دلار بود. غوغایی شد. نامه و طومار به بیت ی و ت سرازیر شد که یک عده اجنبی پرست می خواهند با خارجی ها قرارداد ببندند. بالا ه قرارداد بسته شد، 22 مشاور داخلی را همکار مشاور فرانسوی قرار دادیم که طرح جامع را یاد بگیرند. از این طرح جامع یک اتاق 3 در 4 پر از نقشه مطالعات و برنامه استحصال شد.گویا در حال حاضر هم طرح جامعی برای مسکن تهیه شده است.حالا وزارت راه و شهرسازی طرح جامعی برای مسکن نوشته که 200 صفحه است. ما در انجمن مطالعه کردیم و به این مسئله رسیدیم که این تنها شرح خدمات طرح جامع مسکن است و خود طرح نیست. طرح باید مطالعه کند که جمعیت ها در کجا استقرار پیدا د، نقاط قوت و ضعف این استقرار و فعالیتی که سال هاست انجام می شود، چیست. فرصت های جدید و تهدیدات کدام است. این موارد در مسکن و شهرسازی حدود 20 تا 22 جلد کتاب می شود. بخش بعدی، مدل توسعه مسکن است. مدل توسعه مسکن چندین بار تغییر کرده است. زمانی ت مستقیماً وارد بحث مسکن شد، آماده سازی می کرد و به تعاونی ها و اشخاص واگذار می کرد یا مسکن می ساخت و واگذار می کرد. یعنی دخ اجرایی در بحث مسکن داشت. تا رسیدیم به جایی که آماده سازی را ت انجام می داد، به تعاونی ها و اشخاص زمین واگذار می کرد و خودش دخ ی نمی کرد. این مسئله ادامه پیدا کرد تا به مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری و فروش مترمربعی ساختمان رسید. همه این طرح ها ش ت خورد. مسکن امری است که سیاست گذاری، تعیین مدل، روش ساخت، ضوابط، معیار ها و استانداردها باید توسط ت و شهرداری ها تهیه و ابلاغ شود. ت باید بر کار شهرداری نظارت کند. شهرداری باید مجوز صادر کند و نظارت عالی بر ساخت مسکن داشته باشد. سازنده باید مسکن بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. برای مشخص شدن نقش مدل در مسکن، امریکا را مثال می زنیم. در امریکا سیاست گذاری های کلانی در بحث مسکن وجود دارد. اول اینکه مسکن کالای سرمایه ای نیست و به عنوان یک کالای مصرفی مطرح است. در ایران مسکن کالای سرمایه ای است و هر سال که می گذرد رقمی به قیمت آن اضافه می شود. در حالی که در امریکا اگر یک مسکن 300 هزار دلار یداری شود، 10 سال بعد قیمت آن به 200 هزار دلار می رسد. قیمت کالای مصرفی با گذشت زمان کاهش می یابد. اما با گذر زمان به قیمت کالای سرمایه ای افزوده می شود. دوم اینکه اجاره بها باید با قیمت مسکن تناسب داشته باشد. به طور مثال باید در 20 سال پول و سود حداکثر 2 درصدی مسکن از اجاره حاصل شود. امروز در ایران در یک بازه 20 ساله، مجموع اجاره بها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است. اجاره ها در چند سال اخیر شدیداً افزایش پیدا کرده و باید مهار شود در غیر این صورت به دلیل کمبود مسکن مردم دچار مشکل می شوند. در مدل امریکایی سازنده در مرحله اول باید بازار را بررسی کند. به طور مثال شما در شرقی ترین نقطه تهران زمین دارید. باید با بررسی بازار دری د که چند واحد مسکن می توانید بسازید تا فروش رود یا اجاره داده شود. بررسی بازار تعیین می کند که چه میزان زمین یداری شود. بانک به شما 95 درصد قیمت زمین را وام با بهره یک یا 2 درصد می دهد. شما نقشه زمین را تهیه می کنید، به شهرداری می دهید و آنجا تایید می شود و پروانه ساختمان صادر می شود. سازنده، پروانه را به بانک می برد و وام ساخت می گیرد. بنابراین در امریکا سازنده، وام زمین و ساخت را با بهره یک یا 2 درصد معادل 95% هزینه ساخت می گیرد.در ایران وام ید زمین نداریم. درست است؟

همین طور است. در این مدل سازنده شروع به ساخت می کند. مدت زمان ساخت مشخص است. پس از ساخت سازنده یک سال فرصت دارد که یا خانه ها را بفروشد یا اجاره دهد. در غیر این صورت از سال دوم باید مالیات آنها را پرداخت کند. ظرف 5 سال آن قدر مالیات سنگین می شود که خانه را از دست می دهد. پس از اتمام پروژه باید پس از سال سوم پول بانک پرداخت شود. سازنده واحدها را می فروشد و پول به دست می آورد. وام بانک را می دهد. قیمت ساختمان بر اساس ارزی شهرداری و کارشناسان تعیین می شود.

یعنی سازنده نمی تواند با هر قیمتی که می خواهد خانه ها را بفروشد؟

خیر. افسارگسیخته نیست. این اتفاقی است که در یک کشور سرمایه داری می افتد. ما به یک اقتصاد نیمه کنترلی معتقدیم. اقتصاد در ایران رها شده است. در مدل امریکایی وام سومی به نام وام ید در نظر گرفته شده است. متقاضی مسکن به بانک مراجعه می کند و بانک فیش حقوقی متقاضی ید مسکن را می بیند. بر اساس درآمد تا یک سوم حقوقشان را قسط فرض می کند و افزایش درآمد سالانه را هم در نظر می گیرد. افزایش درآمد آنها مشخص است. به طور مثال 2 درصد به طور سالانه حقوقشان افزایش پیدا می کند. قیمت یک ساختمان 50 تا 100 متری محاسبه می شود. بانک بررسی می کند که این زوج قسط های چه مبلغ وام را می توانند طی 15 سال پرداخت کنند. پس هر میزان که قسط بتواند پرداخت کند، می تواند ساختمان با متراژ کم یا متوسط یا زیاد ب د.وام مسکن در مدل امریکایی سقف معین شده دارد؟نه، یک سوم درآمد ماهانه را در 15 سال محاسبه می کنند و این مبلغ را به متقاضی مسکن وام می دهند. 95 درصد قیمت ساختمانی که متناسب با درآمد متقاضیان است، وام می دهند. امریکایی ها اول زندگی شان وام می گیرند و مسکن، ماشین و لوازم زندگی شان را تهیه می کنند و از روز اول در رفاه کامل زندگی می کنند و 15 سال قسط می دهند. در ایران برای گرفتن وام مسکن، مرد 40 میلیون و زن 40 میلیون تومان س گذاری می کنند، بعد از مدتی وام می گیرند. قیمت مسکن در نازی آباد تهران متری بین 3 تا 4 میلیون تومان است و اگر بخواهید منزل 100 متری تهیه کنید، بین 300 تا 400 میلیون تومان باید پرداخت کنید. 160 تومان به شما وام می دهند و 160 تومان دیگر را باید به هر نحوی تهیه کنید تا یک منزل 100 متری ب ید. این وام متناسب با قدرت بازپس دادن اقساط نیست. سال هاست در امریکا چیزی به نام مشکل مسکن وجود ندارد. برای اجاره نیز در طرح امریکایی متقاضی به شهرداری مراجعه می کند. بسته به سن و مکان ساختمان اجاره بها مشخص می شود. اجاره نامه نوشته می شود و اگر تخلفی صورت گیرد، موجر جریمه می شود. موجر می تواند سالانه به میزان تورم اعلام شده توسط ت، اجاره را اضافه کند.بر اساس آنچه اعلام شده، حدود 2 میلیون و600 هزار واحد مس ی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزی می کنید؟ آیا همین افسارگسیختگی قیمت دلیل آن است؟البته این واحدهای خالی به درد نیازمندان مسکن نمی خورد و عمدتاً لو است. 3 و نیم میلیون نفر فاقد مسکن هستند که مطمئناً متقاضیان مسکن نمی توانند این منازل را ب ند یا اجاره آنها را بدهند. مشکل مسکن در طبقه متوسط و ضعیف جامعه است. این ساختمان های لو حاصل طمع سوداگران و دلالان است که ساخته شدند و روی دستشان باد کرده و برخی هم به عنوان سرمایه این واحدها را یده اند. یعنی نقدینگی موجود در جامعه را حبس کرده اند. یکی از دلایل رکود این است که نقدینگی جامعه در این ساختمان ها قفل شده است. این بخشی از رکود است. بخش دیگری از رکود، مسکن های نیمه تمام است. این هم نوع دیگری از حبس نقدینگی است. سازندگان آنها به دلیل نبود مشتری گردش مالی را متوقف کرده اند. اگر این نقدینگی به گردش دربیاید مشکل تورم را حل می کند. یکی دیگر از سیاست های امریکایی تخصیص زمین به اندازه نیاز است، اما ما همیشه کمتر از نیاز زمین به بخش مسکن اختصاص داده ایم و تقاضا بر عرضه می چربیده و یکی از عواملی که به افزایش قیمت دامن می زند همین موضوع است. سیاست گذاران ت نهم و دهم فکر می د اساسی ترین نیاز مردم مسکن است و حدود 4 میلیون نفر فاقد مسکن وجود دارند که باید آنها را یاری کرد. ت نهم و دهم فکر د که باید برای مسکن چاره ای شید. سال 85 طرح صنعتی سازی مسکن را مطرح د و در ت تصویب شد که 300 واحد تولیدی صنعتی ساختمان وارد شود. شرکت مپسا را تاسیس د تا صنعتی سازی را در کشور راه اندازی کنند و تولید استاندارد شود. صنعتی سازی سه مشخصه ایجاد می کند: یکی اینکه سرعت ساخت بالا می رود؛ دوم اینکه کیفیت ساختمان افزایش پیدا می کند؛ و سوم قیمت نهایی کاهش می یابد. به دلیل اینکه فرآیند انجام این کار درست چیده نشد و تامین منابع انجام نشد، این طرح عقیم ماند.طرح مسکن مهر هم یکی از آن طرح ها بود؟

ت در سال 88 مسکن مهر را مطرح کرد. مسکن مهر طرح خوبی است. زمین به اندازه نیاز در نظر گرفته شد. اما مکان ی غلط بود. این طرح به مطالعه و طرح و برنامه نیاز داشت. به طور مثال در فیروزکوه 4 هزار واحد ساخته شد که یک نفر هم متقاضی نداشت. در لرستان 46 هزار واحد مس ی معطل مانده است. در اطراف کرج، در مهردشت و شهرک شه ساختند که تعدادی از واحدها متقاضی ندارد. اولین اشتباه مسکن مهر در مکان ی بود. اشتباه دوم آماده نبودن زیربناها مانند آب، برق، مخابرات، حمل و نقل و دسترسی بود. سومین مشکل مسکن مهر این بود که تامین منابع به درستی انجام نشد. تامین اعتبار به صورت 50 - 50 بین بانک و متقاضی تعیین شد. یعنی 20 میلیون تسهیلات و 20 میلیون آورده متقاضی باشد. یعنی متقاضی باید همه زندگی خود را می فروخت تا بتواند مسکن ب د و این اشتباه بعدی بود. اشتباه دیگر این بود که ت در مسکن مهر دخ کرد و مردم هم که دیدند طرف آنها ت است، سعی د پول ندهند و پیشرفت پروژه ها رو به کاهش گذاشت. از سال 88 قراردادهای سه جانبه بین سازنده، متقاضی و بانک مسکن نوشته شد و ت نظارت عالی داشت. در سال 91 وزارت راه و شهرسازی خواست پولی را که تعاونی ها در بانک تعاون برای مسکن س گذاری کرده بودند به بانک مسکن منتقل کند. رئیس هیئت امنای بانک مسکن راه و شهرسازی و رئیس هیئت امنای بانک تعاون تعاون است. این وزرا برای ایجاد گردش مالی در بانک تخصصی خود، مبالغ را جابه جا د و با این حساب ها بازی د. به خیال خود اعمال سیاست د. دخ ت از اینجا شروع شد و باعث شد که 2 میلیون و 300 هزار واحد مس ی مسکن مهر که باید در پایان سال 92 یعنی پس از سه سال به اتمام می رسید، روی دست ت بماند و هزینه ها با تورم های بالای 40% مواجه شود. با طرح مسکن مهر در 8 سال ت نهم و دهم، سالانه 250 هزار مسکن مهر و غیر مسکن مهر تولید شده است. یعنی افت شدید در ساخت مسکن ایجاد شد. چهارمین مشکل مسکن مهر در شناسایی متقاضیان مسکن مهر بود. در این زمینه نیز ت عملکرد خوبی از خود به جا نگذاشت و دست سوداگران به آن باز شد. یکی دیگر از نکاتی که در مسکن مهر رعایت نشد، همگنی و هم سنخ بودن اهالی بود. یعنی یک بافت ناهمگن اجتماعی وارد مسکن مهر شد که تبعات آن در آینده دامن گیر جامعه خواهد شد. هم اکنون نیز ناهنجاری های اجتماعی دیده می شود.سه سال پیش، در خصوص مسکن مهر پیشنهاد دادیم که به وام 4 درصدی 10 میلیون اضافه شود و به متقاضیانی که 10 میلیون تومان آورده داشته باشند داده شود، استقبال خوبی می شد و با 20 میلیون تومان افزایش آورده متقاضی در کنار 10 میلیون افزایش وام، پایان سال 93 سفره مسکن مهر برچیده می شد. اما ت بودجه نداشت و این امکان برایش فراهم نبود. بنابراین انجام نشد. تا اسفند سال 95 رقم 10 میلیون تومان به وام مسکن مهر اضافه شد. بعید است این روند 600 هزار واحد باقی مانده از مسکن مهر تا پایان امسال تکمیل شود. در مسکن مهر ت حاضر نیست به متقاضی فشار وارد کند. فشار عمدتاً بر سازنده است و تصور ت این است که سازنده پیمانکار ت است در حالی که در قرارداد آمده است که سازنده طرف مشارکت است. ت نمی خواهد بپذیرد که ندادن سهم متقاضی و سهم تسهیلات هزینه دارد. افزایش دستمزدها و قیمت سالانه رخ داده است. ت تورم 9.6 درصد را اعلام کرده اما دستمزدها بیش از این مقدار افزایش داشته است. پیمانکار سرمایه گذاری کرده و تجهیزاتی یداری کرده که مستهلک شده و با این قیمت متضرر می شود. ت باید در تعیین قیمت برآورد منطقی و کارشناسانه برخورد کند. بارها پیشنهاد شده که کمیته ای متشکل از کارشناسان راه و شهرسازی و سازنده ها برآورد را به روز محاسبه کنند. مالیات، بیمه و... مسکن مهر، علی رغم بخشنامه های متعدد سازمان مالیاتی و تامین اجتماعی و ت، همچنان مشکل سازنده ها است. به امید اینکه با گذشت 38 سال از انقلاب، ت در طرح و برنامه در جهت حل مشکل مسکن با باور بخش خصوصی و حمایت از بخش خصوصی گام بردارد.مسکن مهر نقشی هم در رکود داشته است؟

نقش آن در رکود این بود که منابع مالی درستی وجود نداشت و کار راکد ماند. ت در سال 94 در یک پروژه 10 هزار واحدی درشهر جدید پردیس پول تزریق کرد، 28 درصد پیشرفت داشت. در سال 95 منابع کمی اختصاص دادند و پروژه 4 تا 5 درصد پبش رفت. پرداخت ها انجام نشد. تزریق ن پول در سال 95 به مسکن مهر لطمه زد. این موضوع هم زمان را طولانی کرد و هم قیمت را بالا برد. حتی اگر ت این طرح را قبول نداشته باشد، تعهدی است که به عهده ت است و برای متقاضیان توقع و انتظار ایجاد کرده است، باید تمام شود. به امید اینکه ت اعتدال و امید همچون مواردی که با موفقیت در صحنه خدمت به مردم و کشور ایستاده است این مشکل طبقات ضعیف و متوسط را حل کند.چه اقدامی می توانست نتیجه ای بهتر از طرح مسکن مهر داشته باشد؟اگر به جای مسکن مهر بافت فرسوده نوسازی می شد هم کفاف مسکن را می داد، هم شهر نوسازی می شد. این مشکلات هم رفع می شد. با برآورد جایکا، مشاور ژاپنی که مشاوری بین المللی است و در سال 82 مطالعه روی تهران داشته است، حداقل از 2 میلیون واحد مس ی در تهران 500 هزار منزل با یک ز له 7 ریشتری ت یب می شود و اینها باید نوسازی شود. هنوز شهرداری های کلان ا، وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور که متولی نوسازی بافت های فرسوده هستند، نتوانسته اند به یک مدل راه گشا در این باره دست پیدا کنند. نوسازی باید حداکثر طی 10 سال به پایان می رسید. شهرداری ها و ت حداقل 20 سال است که در نوسازی تلاش می کنند. ولی چون می خواستند خودشان متولی که هستند، متصدی هم باشند توفیق یارشان نبوده است. ت اصلاحات به منظور نوسازی بافت فرسوده در کلان شهر ها در سال 83 اولین وام نوسازی را از بانک بین المللی آینده که سهام داران آن کشورهای منطقه هستند، دریافت کرد و در سال 83 ، 300 میلیون دلار، سال 84، 500 میلیون دلار و از سال 85 به مدت 10 سال سالانه یک میلیارد دلار باید به وزارت کشور می دادند و وزارت کشور این مبلغ را بین شهرداری کلان شهر ها توزیع می کرد و بافت فرسوده را در کمتر از 10 سال نوسازی می د. الان هیچ مدلی برای ساخت مسکن در ایران نداریم. دوباره وزارت خانه بحث مسکن اجتماعی را پیش کشیده است که هنوز معلوم نیست چه طرحی است و تنها کاری که صورت گرفته این است که وام ید 80 میلیون تومان به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.این افزایش تسهیلات در مشکل مسکن تاثیر دارد؟تا به حال که نداشته است.به نظر می رسد اقساط این وام برای جوانانی که می خواهند تازه زندگی تشکیل دهند مقرون به صرفه نیست.بله مشکلاتی دارد. یکی اینکه جوانان نمی توانند اقساط آن را پرداخت کنند. دوم اینکه وام مسکن نباید سود 14 درصد داشته باشد. برای طبقات متوسط و ضعیف باید سود یک تا 4 درصد داشته باشد و بقیه آن را شهرداری ها و ت به صورت سوبسید پرداخت کنند. ت سوبسید وام ساخت و ید را و شهرداری ها هم سوبسید مسکن استیجاری را تامین کنند. یکی از را ارها این است که در ای بزرگ مسکن استیجاری را راه بیندازند. درباره مسکن استیجاری بیشتر توضیح می دهید. ت نمی تواند وارد مسکن استیجاری شود. در بحث مسکن ت باید سیاست گذار و ضابطه گذار و حمایت کننده باشد. در کشورهای اروپایی مسکن استیجاری در دست بخش خصوصی و تحت کنترل شهرداری است یا توسط خود شهرداری انجام می شود. در مسکن استیجاری فرد به شهرداری تقاضا می دهد و مسکن متناسب با یک سوم حقوقش به او معرفی می شود. اگر فرد توان پرداخت اجاره را نداشته باشد، ت و شهرداری کمک می کنند. مسکن استیجاری برای همیشه استیجاری است و برای انی است که در تدارک اجاره به شرط تملیک یا ید هستند. ما در کلا ن ا واحدهای استیجاری با مشخصات بالا نداریم. شناسنامه واحدهای استیجاری ثبت نشده است و هیچ کنترلی هم روی آن نیست. یعنی شهرداری ها دخ ی در آن ندارند. باید این خانه ها شناسایی و شناسنامه دار شود. قراردادها مشخص باشد و مالیات تعیین شود. اگر در هر امری نظارت نباشد، ناهنجاری ایجاد می شود.

در حال حاضر بازار مسکن را در ایران چگونه ارزی می کنید؟مسکن را می توان به سه دسته تقسیم کرد: مسکن لو ، مسکن درجه یک برای اقشار متوسط و مسکن درجه دو برای اقشار ضعیف. در مسکن لو بازار اشباع شده است و عرضه بیش از تقاضا است. در این مسکن یا قیمت ثابت می ماند یا اگر رکود ادامه پیدا کند، قیمت آن پایین تر هم می آید. ولی در مسکن درجه یک تقاضا هست. سالی یک میلیون تقاضا برای مسکن درجه یک هست. در کشور ما 3 تا 3 و نیم میلیون نفر بدون مسکن هستند و سالانه یک میلیون و 200 هزار نفر که تقریباً می شود 600 هزار خانواده، وارد حیطه تقاضای مسکن می شوند. اگر فرض کنیم هر سال مشکل 10 درصدشان را حل کنیم، برای رفع مشکل آن 3 میلیون نفر سالانه 900 هزار تا یک میلیون مسکن نیاز است. ما اگر نتوانیم مدلی ارائه دهیم که سالانه یک میلیون مسکن تولید شود، مسکن طبقه متوسط و ضعیف و مسکن روستایی همچنان بعد از رکود افزایش قیمت پیدا می کند. این جهش دست ت و بخش خصوصی است. ت برای تامین زمین باید مدلی ارائه دهد. ت می تواند منابع را به سمت بخش مسکن هدایت کند. برای وج از رکود حاکم بر جامعه هیچ بخشی مانند بخش مسکن عمل نمی کند. اول اینکه 30 درصد از سرمایه های جامعه در بخش مسکن و ساختمان چرخش می کند. ت باید منابع تسهیلاتی بخش مسکن را افزایش دهد. دوم اینکه 180 رشته از صنایع ما که هرکدام صدها واحد تولیدی دارد، به بخش مسکن مرتبط است. به طور مثال صنعت کاشی سازی و تولید سرامیک، ام دی اف، تولید قفل و کلید، پریز، سیمان و... وابسته به ساختمان هستند. علاوه بر اینکه جمعیت قابل ملاحظه ای در مرحله ساخت مسکن اشتغال دارند. در حال حاضر تمام صنایع وابسته به ساختمان تعطیل هستند و انبارها پر از کالا است. کارخانه های سیمان ورش ته اند. ظرفیت کارخانه های سیمان مازاد بر نیاز جامعه در شرایط رونق است و هنوز هم داریم کارخانه سیمان احداث می کنیم. اگر قیمت مسکن در 38 سال بعد از انقلاب را بررسی کنید می بینید که قیمت یک مسکن 100 متری اول انقلاب 200 هزار تومان بوده و الان 200 میلیون تومان شده است. یعنی در این مدت قیمت مسکن 1000 برابر شده است. در حالی که میانگین حقوق 500 برابر شده است. تامین مسکن نسبت به اوایل انقلاب سخت تر شده است. این افزایش قیمت دیگر رخ نمی دهد. این رکودی که پیش آمده باعث می شود شیب افزایش مسکن ملایم شود. اما اگر از اختیار ت خارج شود دیگر قابل کنترل نیست و ت باید با برخورد انبساطی، بعد از موفقیت در کنترل تورم، مسکن را با حساب و کتاب پیش ببرد. اگر یک مرتبه فضا باز شود تورم تک رقمی به بالای 20درصد می رسد.به نظر شما مسکن در سال جاری از رکود خارج می شود؟به نظر من امسال با شیب ملایم مسکن از رکود خارج می شود. سال گذشته ید و فروش تقریباً متوقف شده بود. اگر سال گذشته در کل کشور 10 هزار واحد ید و فروش شده، امسال تا 100 هزار واحد پیش می رود.اگر رونق باشد منجر به افزایش قیمت نمی شود؟اگر نقدینگی کنترل نشده وارد جامعه شود، قطعاً افزایش سرسام آوری خواهیم داشت. بازار در مسکن لو اشباع است و فکر می کنم ید و فروش مسکن لو همچنان متوقف می ماند. اگر میزان وام افزایش و نرخ سود کاش پیدا کند به رونق کمک می کند و ساخت و سازها آغاز می شود. دادن تسهیلات مسکن و تامین سوبسید وام های مسکن در زمان خودش باید انجام شود.
حباب، پدیده ای در سرمایه گذاری است که از واکنش های احساسی سست افراد ناشی می شود. پدیده ی حباب زمانی اتفاق می افتد که تقاضای بسیار بالای سهام از طرف سرمایه گذاران، باعث می شود قیمت سهام به سطحی فراتر از ارزش واقعی آن صعود کند که این ارزش واقعی باید توسط عملکرد شرکت مربوطه تعیین شود. مانند حباب صابونی که بچه ها دوست دارند آن را بزرگ و بزرگ تر کنند، به نظر می رسد که حباب قیمت در سرمایه گذاری هم پیوسته بزرگ و بزرگ تر می شود، اما چون این تغییر بنیانی ندارد، پس از مدتی سرانجام این حباب می ترکد! وقتی چنین شد، همه ی پولی که روی آن سرمایه گذاری شده بود نیز به طور ناگهانی ناپدید می شود. با خواندن این مطلب دانش تان را درباره ی حباب قیمت و انواع آن بیشتر کنید.مقاله های مرتبط:درمقابل حباب، پدیده ی سقوط قیمت هم اتفاق می افتد. سقوط قیمت، کاهش چشمگیر کل ارزش بازار سهام درنتیجه ی ترکیدن حباب است؛ در این وضعیت، افراد هم زمان با مشاهده ی کاهش قیمت، اقدام به وج از بازار (فروش سهام) می کنند که همین امر موجب کاهش پیوسته ی قیمت و از دست رفتن سرمایه های هنگفت خواهد شد. تلاش برای جلوگیری از ضرر بیشتر، باعث ترس سرمایه گذاران و فروش احساسی سهام می شود. این فروش احساسی باعث نزول بازار می شود که در پایان، همه ی بازیگران را تحت تأثیر قرار می دهد. سقوط در بازار سهام معمولا با رکود همراه است.رابطه ی میان حباب و سقوط مانند رابطه ی ابر و باران است. وجود ابر بدون باران ممکن است، اما وجود باران بدون ابر ممکن نخواهد بود. سابقه ی تاریخی نشان داده است که سقوط همیشه به دنبال حباب ایجاد می شود و هرچه حباب بزرگ تر باشد، سقوط شدیدتر خواهد شد. البته سقوط را نباید با «اصلاح» اشتباه گرفت. اصلاح روش بازار، برای کاهش اشتیاق بیش از اندازه ی سرمایه گذاران و منطقی رفتار آنهاست. معمولا اصلاح بازار نباید با کاهش بیش از ۲۰ درصد ارزش همراه باشد. گاهی به طور شگفت آوری سقوط را اشتباها اصلاح می نامند؛ با این حال نمی توان اصطلاح «اصلاح» را تا زمانی که روند کاهش پس از یک دوره ی منطقی متوقف شود، برای آن به کار برد.انواع حباب قیمتحباب قیمتحباب بازار: وقتی بازار شاهد افزایش سریع قیمت ها باشد؛ مانند حباب مسکن.حباب کالا: هنگامی که قیمت یک یا چند کالای مصرفی به سرعت افزایش می یابد؛ مانند حباب در قیمت طلا.حباب بازار سهام: هنگامی که قیمت سهام شرکت ها به سرعت افزایش می یابد؛ مانند زمانی که قیمت سهام شرکت سریع تر از سود شرکت افزایش پیدا می کند. حباب بازار سهام زمانی از بین می رود که سهام سقوط کند و معامله گران احساس کنند که حباب قیمت بیش ازاندازه بزرگ شده است.حباب اعتبار: رشد سریع در اعتبار تخصیص یافته به مصرف کنندگان و ب وکارها برای تأمین هزینه ی کالا و خدمات مصرفی بخش خصوصی.حباب (جهش) اقتصادی: یکی از مفاهیم عمومی در اقتصاد، جهش اقتصادی است. جهش به معنای رشد بسیار سریع اقتصاد به گونه ای است که امکان حفظ و ادامه ی این روند وجود نداشته باشد. این رشد سریع و مقطعی باعث تورم می شود (افزایش تقاضا سریع تر از افزایش توان تولید است). ممکن است که بین حباب بازار و جهش اقتصادی ارتباطی وجود داشته باشد. مثلا حباب مسکن می تواند منجر به افزایش ثروت و درنتیجه افزایش مصرف سایر کالاها و به دنبال آن رشد اقتصادی شود. درمقابل رشد اقتصادی حباب مسکن را تقویت می کند.عوامل بروز حباب قیمتحباب ها معمولا به دلایل مثبت اقتصادی آغاز می شوند. مثلا نرخ پایین بهره و رشد اقتصادی در اوایل دهه ی ۲۰۰۰، موجب افزایش تمایل مردم به ید خانه شد. در دهه ی ۱۹۹۰ سهام اینترنت رشد خوبی را در این حوزه نوید می دادند. اخبار و جو مثبت باعث شد تا افراد بیشتری با پذیرش ریسک بیشتر اقدام به ید کنند و درنتیجه ی این افزایش تقاضا، قیمت ها بیش از آنچه که باید رشد د. برخی از عوامل بروز حباب قیمت را در ادامه معرفی می کنیم.ارزش غیرمنطقی: در برخی از موقعیت ها، سرمایه گذاران تنها به دلیل فشار روانی موجود که باعث بی توجهی به ارزش بنیادی دارایی و امید به افزایش ادامه دار قیمت می شود، اقدام به ید می کنند.رفتار جمعی (گله ای): مردم اغلب گمان می کنند که امکان اشتباه اکثریت وجود ندارد. پس ید بانک ها و مؤسسات مالی بزرگ را نشانه ی یک سرمایه گذاری مطمئن می دانند.دید کوتاه مدت: افراد به جای سرمایه گذاری با دید بلندمدت، برای ب بازدهی کوتاه مدت سرمایه گذاری می کنند.انتظارات تطبیقی: افراد اغلب شرایط کنونی بازار و اقتصاد را بر مبنای رخدادهای پیشین قضاوت می کنند.امید به غلبه بر بازار: افراد باور دارند که می توانند از بازار پیشی بگیرند و پیش از ش تن حباب از آن خارج شوند.حباب مسکن - حباب قیمتاختلال شناختی: افراد اخبار بد را نادیده می گیرند و بر اخبار و اطلاعاتی که باورشان را تأیید می کند، تمرکز می کنند.فرضیه ی بی ثباتی مالی: دوره های متناوب شکوفایی اقتصادی باعث افزایش تدریجی سهل انگاری در سرمایه گذاران می شوند، که همین امر درنهایت به بی ثباتی مالی منجر می شود.سیاست های پولی: گاهی حباب قیمتی به شکلی غیرمستقیم و به دلیل سیاست های پولی ایجاد می شود. مثلا نرخ بهره ی پایین ممکن است حباب اعتبار را تقویت کند. نقدینگی بالا، بسیار راحت تر منجر به شکل گیری حباب می شود زیرا پولی که در دست مردم است باید جایی ج بشود.عدم توازن جهانی: برخی معتقدند که ورود ارز از خارج موجب شکل گیری حباب می شود. مثلا در سال ۲۰۰۰ ورود بالای ارز به باعث افزایش تقاضا برای اوراق قرضه شد؛ و درحالی که نرخ بهره پایین مانده بود، ارزش اوراق به سطحی بیش از آنچه که باید رسید.رابرت شیلر (robert shiller)، اقتصاددان ییل درباره ی مبنای روان شناختی حباب می گوید:مبنای روان شناختی ایجاد حباب های سوداگری، ارزش غیرمنطقی است. حباب سوداگری به وضعیتی گفته می شود که در آن اخبار افزایش قیمت اشتیاق سرمایه گذاران را تحریک می کند و این اشتیاق مانند یک پدیده ی روان شناختی واگیردار از فردی به فرد دیگر منتقل می شود. در این میان اخبار و داستان های غلو شده ای برای توجیه افزایش قیمت خلق می شوند که سرمایه گذاران بیشتر و بیشتری را جذب می کنند؛ این سرمایه گذاران با وجود تردیدهایشان درباره ی ارزش واقعی دارایی، به دلیل قبطه خوردن به موفقیت دیگران و گاهی به دلیل هیجان سوداگری و ، اقدام به ید می کنند.آثار و پیامدهای حباب قیمتحباب قیمتحباب ها می توانند به دامنه ی گسترده تری از اقتصاد آسیب بزنند؛ به ویژه اگر حباب در یک بازار کلیدی مانند بازار مسکن یا بازار سهام ایجاد شود. سقوط بازار سهام ممکن است باعث صلب اعتماد و کاهش تمایل سرمایه گذاران به هزینه در این بازار شود. البته سقوط بازار سهام همیشه منجر به رکود نمی شود.حباب در بازار مسکن معمولا آثار م ب تری به دنبال دارد، زیرا مسکن مهم ترین نمونه ی ثروت و دارایی است. سقوط چشمگیر و سریع قیمت مسکن باعث کاهش چشمگیر میل مصرف کنندگان به ید می شود که رکود در بازار را به دنبال دارد.آثار حباب قیمت در بازار کالا قطعی نیست. مثلا کاهش سریع قیمت طلا و روغن به معنای از دست رفتن سرمایه ی هنگفت برخی از سرمایه گذاران است. اما کاهش قیمت روغن باعث افزایش درآمد نهایی مصرف کنندگان می شود که به طور کلی تأثیر مثبتی بر اقتصاد دارد.برگرفته از: economicshelpinvestopediaبرچسب ها:بازار سهام
بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت.دمای ی اله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آ ین آمار است اج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند.هر چند کارنامه ی اله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار ید و فروش آپارتمان های مس ی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به وج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله ید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله ید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای وج بازار معاملات مسکن کشوری از ح رکود افزایش حجم ماهانه معاملات ید مسکن به حدود 100 هزار واحد مس ی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات ید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مس ی برسد. با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات ید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر ای کشور را گزارش می کند.
روند متفاوت در بازار کشوری مسکن
وضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند ید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.
سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات ید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات ید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات ید مسکن در شهر تهران طی ی ال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات ید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت ید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت.یافته های «دنیای اقتصاد» از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن است اج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات ید واحدهای مس ی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی ی ال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر ای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند ی اله بازار مسکن شهر تهران و سایر ای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر ای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در ای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت وج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر ای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سایر ا نیز کاهش یافته و حرکت آنها در فاز پیش رونق آغاز می شود.

تازه ترین قیمت کشوری مسکن
براساس آ ین سطح متوسط قیمت کشوری مسکن اعلام شده از طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، مربوط به زمستان 95 ، هم اکنون میانگین کشوری قیمت مسکن مترمربعی 2 میلیون تومان است که نسبت به یک سال گذشته-زمستان 94- رشد 15 درصدی را نشان می دهد. میانگین قیمت کشوری هر مترمربع واحد مس ی در زمستان سال 94، معادل یک میلیون و 739 هزار تومان بود.همچنین تحولات فصلی بازار مسکن در 31 مرکز استان کشور از رشد 4 درصدی قیمت مسکن در زمستان 95 نسبت به پاییز 95 خبر می دهد؛ پاییز 95، متوسط قیمت کشوری هر مترمربع واحد مس ی یک میلیون و930 هزار تومان گزارش شده بود که این میزان در انتهای سال گذشته به حدود 2 میلیون تومان افزایش یافت. نبض کشوری بازار مسکن مطابق با جدیدترین آمار اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن و مقایسه آن با میانگین قیمت و نوسانات حجم معاملات ید ملک در مراکز استان های کشور با تایید روند متفاوت حرکت بازار مسکن ای کشور نسبت به روند یک ساله معاملات آپارتمان های مس ی در پایتخت، افزایش عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن کشور را به رغم وج بازار مسکن شهر تهران از ح رکود نشان می دهد.با این حال، تحلیل های کارشناسی با استناد به شواهد فعلی بازار مسکن و همچنین اولین آمارهای منتشر شده از حجم کشوری معاملات ملک، بر تغییر فاز در بازار معاملات ید مسکن در سایر ای کشور در سال جاری، به عنوان یک پیش بینی قوی و قابل انتظار تاکید می کند. فضای کارشناسی بازار مسکن معتقد است نشانه های اولیه از تحولاتی که سال گذشته مبنای وج بازار معاملات مسکن شهر تهران از ح رکود و حرکت آن در مسیر پیش رونق قرار گرفت هم اکنون در بازار معاملات کشوری مسکن رصد می شود. رتبه تهران در رشد قیمت مسکن
بررسی ها نشان می دهد هم اکنون شهر تهران در لیست ایی قرار دارد که کمترین میزان رشد قیمت مسکن را در بازه زمانی یک سال گذشته تجربه کرده اند و به لحاظ کمترین میزان نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر مراکز استان های کشور در رتبه نهم قرار گرفته است.به این معنا که هم اکنون نوسانات قیمت مسکن در 22 استان کشور به مراتب بیش از تورم مسکن در پایتخت بوده است.آ ین سطح اعلام شده از روند تغییرات قیمت مسکن مربوط به زمستان سال 95 نشان می دهد، در بازه زمانی ی اله-زمستان 94 تا زمستان 95- میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 6/ 7 درصد افزایش یافته است که در مقایسه با مراکز استان های کشور به لحاظ کمترین نرخ رشد قیمت مسکن در رتبه نهم قرار گرفته است. زمستان سال گذشته، میانگین هرمترمربع واحد مس ی در شهر تهران به 4 میلیون و496 هزار تومان رسید که در مقایسه با پاییز سال گذشته نیز رشد 2/ 2 درصدی را تجربه کرده است. بیشترین رشد قیمت مسکن در بازه زمانی زمستان سال 95 در مقایسه با زمستان 94، مربوط به شهر زاهدان با 6/ 37 درصد رشد قیمت و کمترین میزان رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی مربوط به شهر قم با نوسان قیمتی 7/ 0- گزارش شده است. تورم تک رقمی مسکن در 14 استان
برآوردهای صورت گرفته از وضعیت تورم مسکن در 31 مرکز استان، از تورم تک رقمی قیمت مسکن در 14 شهر بزرگ – مرکز استان- حکایت دارد؛زمستان سال گذشته، 14 مرکز استان کشور، تورم صفر تا 9/ 9 درصدی قیمت مسکن را تجربه د که به معنای افزایش میانگین قیمت مسکن در این ا کمتر یا درحدود نرخ تورم عمومی است. تهران، قم، کرمانشاه، کرج، ارومیه، همدان، رشت، اراک، قزوین، سنندج، بندرعباس، ساری، شهرکرد و بجنورد ایی هستند که نرخ رشد قیمت مسکن در آنها طی زمستان 95 زیر 10 درصد بوده است.از این تعداد، نرخ رشد قیمت مسکن در 12 استان زیر نرخ تورم عمومی -9 درصد – گزارش شده است. با این حال، تورم مسکن در 14 مرکز استان کشور، بیش از نرخ تورم عمومی بوده است؛ از این تعداد رشد قیمت مسکن در سه استان زاهدان، بوشهر و اهواز بیش از 30 درصد بوده است. متوسط قیمت مسکن در زاهدان، زمستان سال گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 37 درصد، در بوشهر 34 درصد و در اهواز 31 درصد افزایش یافت.تازه ترین آمارها از وضعیت تحولات قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، همچنین از رشد 1/ 46 درصدی قیمت مسکن در زنجان طی زمستان 95 در مقایسه با پاییز 95 خبر می دهد؛ هرچند بررسی تحولات فصلی قیمت مسکن در 31 مرکز استان از رشد متوسط 4 درصدی قیمت مسکن در بازار معاملات کشوری ملک حکایت دارد اما در یک مورد استثنا، شهر زنجان، زمستان سال گذشته در مقایسه با پاییز 95، با تورم 1/ 46 درصدی در قیمت مسکن مواجه شد. کارشناسان مسکن علت وقوع چنین استثنائاتی در بازار مسکن را مربوط به بروز برخی تحولات محلی در بعضی از ا می دانند که منجر به جهش قیمت مسکن در این ا در شرایطی می شود که کل بازار مسکن در شرایط جهش قیمت یا رونق کامل قرار ندارد. متوسط قدرت ید مسکن با وام بانکی
برآوردهای «دنیای اقتصاد» از متوسط قدرت ید متقاضیان مسکن با استفاده از پوشش تسهیلات بانکی بدون س نشان می دهد هم اکنون تسهیلات 70 میلیونی، به طور متوسط هزینه ید 35مترمربع واحد مس ی در کشور را تامین می کند. کمترین قدرت ید مسکن با استفاده از پوشش وام بدون س بانکی با احتساب رقم 80 میلیون تومان تسهیلات ید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات، مربوط به شهر تهران و معادل 56/ 15 مترمربع است. این درحالی است که بیشترین سطح پوشش دهی تسهیلات بدون س ید مسکن درحال حاضر مربوط به استان سمنان با سهم 54/ 51 متر مربعی وام 70 میلیونی برای ید واحدهای مس ی است. به گزارش «دنیای اقتصاد» هم اکنون سقف تسهیلات انفرادی بدون س ید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات، در شهر تهران 80 میلیون تومان و در سایر مراکز استان های کشور 70 میلیون تومان است.
http://donya-e-eqtesad.com/images/bitrix/newsdetail/bottompicfiles/aacd/1105678_d463f17a-4f05-45cf-9e16-c30cf4023a20.jpg
بازار کشوری مسکن مطابق آ ین دریافتی از وضعیت معاملات به خط پایان رکود رسید. سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک ...بازار کشوری مسکن مطابق آ ین دریافتی از وضعیت معاملات به خط پایان رکود رسید. سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک پایتخت، رکود در سایر ا با افت 40 درصدی معاملات ید عمیق تر شد. با این حال، وضعیت دو ماه اخیر بازار ید و فروش آپارتمان در کل کشور از رشد معاملات حکایت دارد و مشخص می کند تغییر فاز بازار مسکن تهران با تاخیر در حال سرایت به سایر ا است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مس ی در 31 مرکز استان اعلام شد.به گزارش ایران جیب به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای ی اله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آ ین آمار است اج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. هر چند کارنامه ی اله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار ید و فروش آپارتمان های مس ی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به وج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله ید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله ید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای وج بازار معاملات مسکن کشوری از ح رکود افزایش حجم ماهانه معاملات ید مسکن به حدود 100 هزار واحد مس ی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات ید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مس ی برسد.با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات ید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر ای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنبه گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند ید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات ید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات ید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات ید مسکن در شهر تهران طی ی ال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات ید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت ید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت. یافته های «دنیای اقتصاد» از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن است اج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات ید واحدهای مس ی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی ی ال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر ای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند ی اله بازار مسکن شهر تهران و سایر ای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر ای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در ای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت وج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر ای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سایر ا نیز کاهش یافته و حرکت آنها در فاز پیش رونق آغاز می شود.تازه ترین قیمت کشوری مسکنبراساس آ ین سطح متوسط قیمت کشوری مسکن اعلام شده از طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، مربوط به زمستان 95 ، هم اکنون میانگین کشوری قیمت مسکن مترمربعی 2 میلیون تومان است که نسبت به یک سال گذشته-زمستان 94- رشد 15 درصدی را نشان می دهد. میانگین قیمت کشوری هر مترمربع واحد مس ی در زمستان سال 94، معادل یک میلیون و 739 هزار تومان بود.همچنین تحولات فصلی بازار مسکن در 31 مرکز استان کشور از رشد 4 درصدی قیمت مسکن در زمستان 95 نسبت به پاییز 95 خبر می دهد؛ پاییز 95، متوسط قیمت کشوری هر مترمربع واحد مس ی یک میلیون و930 هزار تومان گزارش شده بود که این میزان در انتهای سال گذشته به حدود 2 میلیون تومان افزایش یافت. نبض کشوری بازار مسکن مطابق با جدیدترین آمار اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن و مقایسه آن با میانگین قیمت و نوسانات حجم معاملات ید ملک در مراکز استان های کشور با تایید روند متفاوت حرکت بازار مسکن ای کشور نسبت به روند یک ساله معاملات آپارتمان های مس ی در پایتخت، افزایش عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن کشور را به رغم وج بازار مسکن شهر تهران از ح رکود نشان می دهد.با این حال، تحلیل های کارشناسی با استناد به شواهد فعلی بازار مسکن و همچنین اولین آمارهای منتشر شده از حجم کشوری معاملات ملک، بر تغییر فاز در بازار معاملات ید مسکن در سایر ای کشور در سال جاری، به عنوان یک پیش بینی قوی و قابل انتظار تاکید می کند. فضای کارشناسی بازار مسکن معتقد است نشانه های اولیه از تحولاتی که سال گذشته مبنای وج بازار معاملات مسکن شهر تهران از ح رکود و حرکت آن در مسیر پیش رونق قرار گرفت هم اکنون در بازار معاملات کشوری مسکن رصد می شود.رتبه تهران در رشد قیمت مسکنبررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون شهر تهران در لیست ایی قرار دارد که کمترین میزان رشد قیمت مسکن را در بازه زمانی یک سال گذشته تجربه کرده اند و به لحاظ کمترین میزان نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر مراکز استان های کشور در رتبه نهم قرار گرفته است.به این معنا که هم اکنون نوسانات قیمت مسکن در 22 استان کشور به مراتب بیش از تورم مسکن در پایتخت بوده است.آ ین سطح اعلام شده از روند تغییرات قیمت مسکن مربوط به زمستان سال 95 نشان می دهد، در بازه زمانی ی اله-زمستان 94 تا زمستان 95- میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 6/ 7 درصد افزایش یافته است که در مقایسه با مراکز استان های کشور به لحاظ کمترین نرخ رشد قیمت مسکن در رتبه نهم قرار گرفته است. زمستان سال گذشته، میانگین هرمترمربع واحد مس ی در شهر تهران به 4 میلیون و496 هزار تومان رسید که در مقایسه با پاییز سال گذشته نیز رشد 2/ 2 درصدی را تجربه کرده است. بیشترین رشد قیمت مسکن در بازه زمانی زمستان سال 95 در مقایسه با زمستان 94، مربوط به شهر زاهدان با 6/ 37 درصد رشد قیمت و کمترین میزان رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی مربوط به شهر قم با نوسان قیمتی 7/ 0- گزارش شده است.
تورم تک رقمی مسکن در 14 استانبرآوردهای صورت گرفته از وضعیت تورم مسکن در 31 مرکز استان، از تورم تک رقمی قیمت مسکن در 14 شهر بزرگ – مرکز استان- حکایت دارد؛زمستان سال گذشته، 14 مرکز استان کشور، تورم صفر تا 9/ 9 درصدی قیمت مسکن را تجربه د که به معنای افزایش میانگین قیمت مسکن در این ا کمتر یا درحدود نرخ تورم عمومی است. تهران، قم، کرمانشاه، کرج، ارومیه، همدان، رشت، اراک، قزوین، سنندج، بندرعباس، ساری، شهرکرد و بجنورد ایی هستند که نرخ رشد قیمت مسکن در آنها طی زمستان 95 زیر 10 درصد بوده است.از این تعداد، نرخ رشد قیمت مسکن در 12 استان زیر نرخ تورم عمومی -9 درصد – گزارش شده است. با این حال، تورم مسکن در 14 مرکز استان کشور، بیش از نرخ تورم عمومی بوده است؛ از این تعداد رشد قیمت مسکن در سه استان زاهدان، بوشهر و اهواز بیش از 30 درصد بوده است. متوسط قیمت مسکن در زاهدان، زمستان سال گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 37 درصد، در بوشهر 34 درصد و در اهواز 31 درصد افزایش یافت.تازه ترین آمارها از وضعیت تحولات قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، همچنین از رشد 1/ 46 درصدی قیمت مسکن در زنجان طی زمستان 95 در مقایسه با پاییز 95 خبر می دهد؛ هرچند بررسی تحولات فصلی قیمت مسکن در 31 مرکز استان از رشد متوسط 4 درصدی قیمت مسکن در بازار معاملات کشوری ملک حکایت دارد اما در یک مورد استثنا، شهر زنجان، زمستان سال گذشته در مقایسه با پاییز 95، با تورم 1/ 46 درصدی در قیمت مسکن مواجه شد. کارشناسان مسکن علت وقوع چنین استثنائاتی در بازار مسکن را مربوط به بروز برخی تحولات محلی در بعضی از ا می دانند که منجر به جهش قیمت مسکن در این ا در شرایطی می شود که کل بازار مسکن در شرایط جهش قیمت یا رونق کامل قرار ندارد.
متوسط قدرت ید مسکن با وام بانکیبرآوردهای «دنیای اقتصاد» از متوسط قدرت ید متقاضیان مسکن با استفاده از پوشش تسهیلات بانکی بدون س نشان می دهد هم اکنون تسهیلات 70 میلیونی، به طور متوسط هزینه ید 35مترمربع واحد مس ی در کشور را تامین می کند. کمترین قدرت ید مسکن با استفاده از پوشش وام بدون س بانکی با احتساب رقم 80 میلیون تومان تسهیلات ید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات، مربوط به شهر تهران و معادل 56/ 15 مترمربع است. این درحالی است که بیشترین سطح پوشش دهی تسهیلات بدون س ید مسکن درحال حاضر مربوط به استان سمنان با سهم 54/ 51 متر مربعی وام 70 میلیونی برای ید واحدهای مس ی است. به گزارش «دنیای اقتصاد» هم اکنون سقف تسهیلات انفرادی بدون س ید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات، در شهر تهران 80 میلیون تومان و در سایر مراکز استان های کشور 70 میلیون تومان است.f61wkn0uf4kbp20e0lsh.jpg
خبرآنلاین نوشت: تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که ت باید بتواند به سمتی برود که از مداخله در ساخت فارغ شود؛هرچند که در شرایط کنونی،بازار مسکن گرفتار نبرد دو گروهی است که یک گروه می خواهد کالای سرمایه ای داشته باشد و دیگری به دنبال سوداگری است.۲۰ فصل از رکود در بازار مسکن می گذرد؛ این موضوع را حتی رییس اتاق بازرگانی تهران در هفته گذشته تایید کرد؛ اگرچه به گفته مسعود خوانساری، احتمال این که در ماه های آینده شاهد وج از رکود باشیم، زیاد است. خوانساری عنوان کرده است؛ «بعد از ۲۰ فصل که رشد بخش ساختمانی کشور منفی یا حداکثر صفر بوده، در بهار سال جاری به ۷.۱ درصد رسیده است. این رشد حتما رونق بخش ساختمان و مسکن را به همراه خواهد داشت.»اما نکته ای که در این میان مطرح است، این که کارشناسان معتقدند مداخله ت تاکنون باعث شده که شاهد برهم ریختگی در این بازار باشیم؛ اگرچه راه و شهرسازی، یکی از مدل های ت دوازدهم برای رونق بخش مسکن و سیاست گذاری های شهرسازی را متکی به تمام ظرفیت های بخش خصوصی و بدون مداخله ت دانسته است؛ آنچه که بی توجهی به آن در سال های اخیر، رکود در بازار مسکن را رقم زد.در همین راستا، در مناظره ای که با حضور بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و غلامرضا سلامی، مشاور راه و شهرسازی در خبرگزاری خبرآنلاین برگزار شد، راه های وج از رکود بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت. آنچه در ادامه می خوانید، مشروح اظهارات ستاریان و سلامی درباره وضعیت صنعت ساختمان و بازار مسکن است.**** در حالی حدود ۵ سال است که بازار مسکن در رکود به سر می برد که برخی منتقدان و کارشناسان مسکن عنوان می کنند که ت یازدهم هیچ برنامه ای در حوزه مسکن نداشته است. این در حالی است که رییس جمهور در سخنرانی خود در مجلس در دفاع از راه و شهرسازی عنوان کرد که من از آقای ی می خواهم که مشکل مسکن از طریق بافت های فرسوده حل شود. در این شرایط، شما وضعیت بازار مسکن را چطور می بینید و آیا انتقادات مطرح شده را وارد می دانید؟– سلامی: واقعیت این است که وضع اقتصاد مسکن اسفناک است و صنایع وابسته به مسکن و حتی بانک ها نیز تحت تاثیر این رکود قرار گرفتند، زیرا خیلی از منابع بانک ها در بخش مسکن مصرف شده است. به نظر من، اقتصاد مسکن لطمه زیادی به اقتصاد کشور زده است.در کل اگر بخواهیم عملکرد یک دوره وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنیم، منصفانه این است که آسیب شناسی بیشتری نسبت به مسایل داشته باشیم. اصولا وقتی که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای و وسیله ای برای سوداگری می شود، اتفاقات زیادی می افتد. این که چرا مسکن تبدیل به ابزار سوداگری می شود، عوامل زیادی در آن موثر است که تا آنها را نشناسیم، راه به جایی نمی بریم. تا حالا هم به این موضوع پرداخته نشده است.موضوع از بحث آمایش سرزمین شروع می شود. ما اصلا هیچ تفکری پشت توزیع تراکم در کشور پنهاور ایران نداشته ایم. این در حالی است که در اکثر کشورهای دنیا، تجارت، صنعت و جمعیت در سواحل دریا متمرکز است. از سوی دیگر، واردات و صادرات از این نواحی خیلی راحت تر صورت می گیرد. اما تراکم جمعیت در ایران در سواحل دریای عمان و خلیج فارس در حدود ۴، ۵ نفر است؛ در حالی که تراکم صنعت در جاهایی مثل مناطق کویری است که مشکلات محیط زیستی وجود دارد. این به نوعی نگرش تمردان ما بوده است؛ یعنی همان بخشی نگری.وقتی جمعیت کلان ا به این شکل بالا رود، روی تبدیل شدن مسکن به ابزار سوداگری اثر می گذارد. به هرحال هر شهری یک ظرفیتی دارد و حتی جاهای خوب آن شهر یک ظرفیتی دارد. یک زمانی در توکیو صحبت هر مترمربع یک میلیون دلار بود. آنها البته بلافاصله سیاست های خود را تغییر دادند و در حال حاضر خانه در این کشور ارزان شده است. در کل آن جریان متوقف و مع شد. در ایران اما هیچ کاری برای این موضوع صورت نگرفته و همیشه جاذبه تهران، اصفهان و کلان ا را زیادتر کردیم و صنایع و تجارت در این ا متمرکز شده است. همه این ها باعث شد سوداگری وحشتناکی روی ملک به وجود آید.شهرداری ها نیز محل درآمدهایشان را برخلاف همه شهرداری های دنیا که درآمد مستمر و پایدار دارند، روی تراکم فروشی و شهرفروشی متمرکز د. همه این ها دست به دست هم داد و مقداری از نقدینگی سرمایه گذاران را به سمت تولید مسکن برد که فقط در بازار سوداگری بفروشند. ما شاهد بودیم که در عرض دو، سه سال قیمت ملک چند برابر شد.در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد– ستاریان: من مخالف بحث سوداگری هستم. سوداگری اصطلاحی است که در اقتصاد برای آن تعریف وجود دارد. در واقع در حوزه سوداگری، یک کالایی یداری و روی آن سرمایه گذاری می شود. زمانی که کمبود در بازار ایجاد شد، قیمت آن کالا را افزایش می دهیم. اما در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد، چون جزو کالاهای استیجاری است و کالایی است که به شکل اجاره وارد بازار می شود. ما اگر خانه را خالی بگذاریم و احتکار کنیم، موضوع سوداگری مطرح می شود، اما اگر ملکی را گرفتیم و به بازار اجاره عرضه کردیم، از سوداگری خارج می شود. کالاهایی که عموما به صورت استیجاری وارد بازار می شود، نمی تواند سوداگری باشد. حالا اگر آن کالا واگذار شود و سرمایه گذار سود ببرد، ناشی از سرمایه گذاری و سوداگری نیست، به دلیل پتانسیلی است که در بخش مسکن وجود دارد. ریشه آن هم برمی گردد به این که برای مثال، زمانی که در ت دهم رکود اتفاق افتاد، آقای نیکزاد در سال ۱۳۹۰ جشن سربه سری گرفت. گفتیم این حرف را نگویید؛ این آمار غلط است. جشن سربه سری را باید کشور فرانسه بگیرد که نیم درصد حاشیه نشینی ندارد و ۸٫۵ درصد سبد خانوار را مسکن را به خود اختصاص می دهد.نقطه سربه سری معنا و مفهوم دارد. تولید اضافه داشتن معنا و مفهوم دارد. به این معنا که شما اگر حقوق تان ۲ میلیون تومان است، بتوانید با ۴۰۰ هزار تومان واحد مس ی مطابق شأن خودتان تهیه کنید. ما نباید با کلمات بازی کنیم.به سمت ساخت مسکن برای اجاره نرفتیم– سلامی: ببینید، همان طور که شما گفتید، مسکن می تواند یک کالای سرمایه ای تلقی شود؛ آن هم وقتی که مسکن برای اجاره ساخته شود. اما ما در ایران این کار را نکردیم و به سمت ساخت مسکن برای اجاره خیلی کم رفتیم. دائما تفکر این بود که بسازیم و با سود ۱۰۰ و ۱۵۰ در سال بفروشیم. همین باعث می شود که قیمت نهاده های مسکن بیش از حد بالا رود و آن زمان قدرت ید مردم عادی کاهش می یابد که مسکن را به عنوان س ناه و نه یک کالای سرمایه ای می خواهند. به این ترتیب رکود ایجاد می شود. در واقع گروهی در بازار سوداگری حضور داشتند که وقتی مسکن از رونق افتاد، کنار کشیدند و به همین دلیل رکود اتفاق افتاد.در کل باید بین قیمت مسکن و درآمد مردم تناسب وجود داشته باشد. ما باید ببینیم در یک کشور افراد با چند سال درآمد می توانند خانه ب ند. از سوی دیگر، عموما مردم در کشورهای دیگر با پس انداز آینده خانه می ند، نه با پس انداز گذشته. در واقع در کشورهای دیگر ۷۰، ۸۰ درصد درآمد را وام های ارزان قیمت می دهند و سپس از پس اندازهای آینده، از محل اجاره ای که باید بدهند، خانه می ند. اما ما باید ۸۰، ۹۰ درصد قیمت خانه را از محل پس انداز گذشته تهیه کنیم و ۲۰ درصد هم وام بگیریم تا بتوانیم یک ملک را ب یم.در کل اگر بخواهم به سوال شما برگردیم، می بینیم عوامل زیادی در مساله مسکن اثر دارد. مشکل مسکن چیزی نبوده که با یک تصمیم یا سیاست دو یا چهار ساله حل کرد. من قصد دفاع از وزارت راه و شهرسازی ت ندارم، اما یکی از مشکلات عظیمی که وجود داشت، این بود که بدون مطالعه در ت مسکن مهر اجرا شد. مسکن مهر برخلاف ظاهر پوپولیستی که داشت، لطمه شدیدی به اقتصاد ایران زد. به عبارتی، تورم بالایی که طی چند سال تجربه کردیم و رکودی که امروز تجربه می کنیم، عمدتا ناشی و نتیجه تزریق منابعی بود که به مسکن مهر وارد شد. صحبت از ۵۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی است. در حقیقت پول پرقدرت به این بخش تزریق شد که تورم ۴۰ درصدی را در پی داشت. تازه مسکن مهرها هم که ساخته شد، مسایل بی شماری به دنبال داشت. یعنی پشت آن، تفکر شهرسازی و س ت برای مردم نبود. در واقع ده ها هزار واحد مس ی ساخته شد؛ بدون این که مدرسه، پاسگاه پلیس، درمانگاه و… برای آن ساخته شود، حتی بدون این که کارهای زیربنایی شود. ساخت همه این ها منابع زیادی می خواست، اما منابعی که لازم بود کارهای زیربنایی و روبنایی مناطق مس ی جدید صورت گیرد، اصلا دیده نشد. همه این ها فشار زیادی به ت یازدهم وارد کرد. این در شرایطی است که ت یازدهم نمی خواست پولی به اقتصاد ایران تزریق شود، اما در مقابل نیاز و ا ام بود که مشکل واحدهای مس ی مهر رفع شود.چرا مسکن مهر شد؟– ستاریان: درباره این که چرا برای مسکن مهر این اتفاقات افتاد، باید بگویم روزی که اجرای طرح مسکن مهر شروع شد، ما دید خیلی مثبتی نسبت به آن داشتیم. من می گفتم که ت دارد خدمات به مسکن می دهد و باید سیاست گذاری هم کند. وقتی که دیدیم آمدند زمین ها را واگذار د، ت خودش هم آستین بالا زد و وسط میدان آمد. از آن بدتر، متوجه شدیم که حرکت های انجام می شود. ت دهم می دانست تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن است. علت این که می گویم مسکن است، در این نکته نهفته است. ببینید، تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند. می خواست به نوعی به این ها حمله کند. آمد پول ریخت و خواست حرکت انجام دهد. از سوی دیگر، مطالعات خیلی زودرسی انجام داد. در برخی جاها اصلا مطالعه نشد. بعضی ها از من می پرسیدند که برای مسکن مهر چه را اری دارید؟ مسکن مهر مقوله ای است که برای هر پروژه اش باید یک نسخه مستقل نوشت. نمی شود در دسته های مختلف تقسیم کرد، خیلی سخت است؛ مگر این که چشم بپوشیم. بعضی از این واحدها باید ت یب شود. یعنی ما پروژه هایی داریم که اگر ت یب شود، سودش بیشتر از این است که وجود داشته باشد.– سلامی: به نظر من، یکی از کارهای مثبتی که در طول ۴ سال گذشته صورت گرفت، این بود که طرح صندوق پس انداز مسکن یکم اجرا شد. به این ترتیب، میزان وام مسکن افزایش یافت تا امکان ید مسکن برای جوانان تسهیل شود. به عبارتی، وام ید مسکن به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. این یک تحول بزرگ بود. از سوی دیگر، نرخ بهره را به زیر ۱۰ درصد رساندند. این ها تا حدودی تقاضای واقعی را ترغیب کرد. منابع نیز از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تامین شد. در حقیقت ت منبع جدیدی ایجاد نکرد. در حوزه بافت های فرسوده نیز برنامه ریزی زیادی صورت گرفته و آن طور که آقای گفته، برای حل مشکل مسکن در تهران و کلان ا، اولویت احیای بافت های فرسوده قرار داده شده است. یعنی محلات قدیمی را به جایی برای زندگی تبدیل کنیم.* آقای ستاریان، شما هم معتقدند مشکل مسکن را نمی توانستیم در یک دوره فعالیت ت یازدهم حل کنیم؟– ستاریان: ما باید ابتدا موضوع و مشکلات مسکن را به درستی باز کنیم که ببینیم ت می توانسته کاری کند یا خیر. مسکن ابعاد بسیار وسیع اقتصادی دارد و بخش ساختمان تقریبا بیش از نیمی از اقتصاد ت ها را در بر می گیرد. در کشور ما نیز همین طور است. عموما نیز ۹۱ درصد بخش ساختمان در دست بخش خصوصی است و بیش از ۶۳ درصد مردم نیز در این بخش اشتغال دارند. این ارقام نشان می دهد که ما داریم درباره یک سوژه عظیم اقتصادی صحبت می کنیم؛ نه این که بخش کوچکی از اقتصاد باشد و بخواهیم مشکل آن را حل کنیم.از طرف دیگر، بخش مسکن با مسایل اجتماعی بسیار عظیمی روبه رو است. همچنین بحث بهداشت روانی جامعه در بخش مسکن مطرح است. ما در بحث ناهنجاری های اجتماعی اگر موضوع مسکن را بخواهیم بررسی کنیم، می بینیم نقش آن از قوه قضاییه بیشتر است. در رابطه با اتفاقاتی که در بخش مسکن مهر رخ داد و بحران هایی که در پی آن شاهد بودیم، باید ببینیم کدام یک از مطالعات انجام شد.من همیشه گفته ام که برای حل مساله مسکن نباید بخشی نگاه کنیم. ما باید کلان نگاه کنیم و مسکن به یک نهضت ملی تبدیل شود. وزارت راه و شهرسازی کجا می تواند حرف بزند، زمانی که بخش های دیگر از نظر اقتصاد مسکن اطلاعاتی ندارند و از جهت اطلاعات فقیر هستند؟ این در حالی است در کشورهای توسعه یافته خلاف این است.من معتقدم وزارت راه و شهرسازی ت یازدهم نمی توانست برای حوزه مسکن کاری کند؛ به خصوص این که قبلا مسکن یک وزارتخانه بوده و حالا با ادغامی که صورت گرفت، یک معاونت شده است. ما راهسازی را با بخش مسکنی یکی کردیم که نیمی از اقتصاد کشور را در اختیار دارد و ۶۷ درصد مردم در آن کار می کنند. ت های قبل وزارت مسکن و شهرسازی را حیات خلوت خود می دانستند. یعنی ما برای وزارت مسکن ارزش قایل نبودیم، در حالی که اگر بگوییم تمام وزارتخانه ها دارند برای ت کار می کنند و فقط یک وزاتخانه می توانست برای بخش خصوصی نظر بدهد و کار کند، همین بخش بود.از سوی دیگر، رونق بخش مسکن، همه بخش های اقتصادی و حتی بخش تی را رونق می دهد. این ها نکاتی است که در بخش ساختمان و مسکن مطرح می شود. در حال حاضر بیش از نیمی از اقتصاد کشور دارند در فقری ناشی از صنعت ساختمان به سر می برند.بحث دیگر، گروه های جمعیتی در بخش مسکن است. ما از روز اول می گفتیم که مسکن تنها کالایی است که ما نباید به تقاضای موثر آن دقت کنیم، بلکه به تقاضای مطلق آن باید نگاه کنیم. مسکن، خوراک و پوشاک جزو کالاهای زیستی بشر است. ممکن است که در کالاهای فرهنگی به تقاضای موثر توجه شود، اما در بخش مسکن باید مطلق نگاه شود. بر این اساس، این مباحث در بخش مسکن نه تنها از دیدگاه اقتصادی، بلکه از نظر اجتماعی، جمعیتی، مسایل روانی، فرهنگی و… باید دیده شود و برنامه ای کامل و جامع داشته باشیم.از طرف دیگر، وقتی حرف از یک و دو میلیون واحد مس ی می شود، فقط اسم آن یک و دو میلیون واحد است، اما رقمی است که بخش وسیعی را باید بچرخاند. شما می دانید یک میلیون واحد مس ی ساختن یعنی چه؟ یعنی ۱۰۰ میلیون مترمربع. یا ۲۲۰ میلیون مترمربع با فضاهای جانبی مثل مسجد، مدرسه و… . اگر هر متر را در یک میلیون تومان ضرب کنید، ۲۲۰ هزار میلیارد تومان می شود. این در حالی است که ما می گوییم هر یک ریالی که در هر ساختمان ساخته شد، یک ریال زیرساخت می خواهد. یعنی به وزارت نیرو و وزارتخانه های دیگر باید بودجه دهیم تا زیرساخت ها را فراهم کند.این ها یک نگاه جامع می خواهد. آیا وزارت راه و شهرسازی به تنهایی می تواند مشکل مسکن را حل کند؟ من همیشه گفته ام که به مجموعه ای نیاز است که به موضوع مسکن اشراف و بتوانند طرح جامع و کاملی داشته باشند؛ وگرنه همه طرح های مسکنی مثل افزایش تسهیلات، به صورت مُسَکن می تواند مشکل مسکن را حل کند. ما به طرحی نیاز داریم که اولا منابع مالی ما را ارزی کرده باشد. قبل از آن، شناخت مشکل مسکن نیز مهم است. اما نوعا تفکراتی از سوی ت مطرح می شد که من فکر می که است؛ مثل بحثی که در رابطه با تولید مازاد مسکن مطرح می شد. این حرف درست نیست. تقاضای موثر ما کاهش یافته است، زیرا مردم پول ندارند. اگر الان بازار مسکن رونق پیدا کند، دوباره قیمت مسکن بالا می کشد، زیرا یک تقاضای مخفی به نام تقاضای مطلق وجود دارد. ما حتی اگر در اخبار موضوع را برای مردم مطرح نمی کنیم، در درون خودمان باید این اطلاعات را داشته باشیم.در سال ۱۳۹۴ که اجرایی شد، تمام پروژه های ۷۵ درصد شروع به ساختن د. در سال ۱۳۹۵ به یک باره یک میلیون آمار اضافه مسکن داشتیم. ظریب خانه های خالی عموما در کشورهای دنیا ۴، ۵ درصد است. این ظریب در ای مرکزی ۵ درصد، در ای عادی ۴ درصد و در ای توریستی ۸ درصد است. غیر از این ما نزدیک به ۹۰۰ هزار واحد مس ی اضافه داریم. این، درست همان هایی است که در سال ۱۳۹۴ حدود ۷۵ درصد پروژه ها مانده بود و یک دفعه تولید د تا به بازار بیاورند. به این ترتیب، این تعداد در آمار خانه های خالی در سال ۱۳۹۵ اضافه شد. ما باید درباره این ها اطلاعات داشته باشیم و بعد برنامه ریزی کنیم. نباید بگوییم مسکن اضافه داریم. کلمه اضافی، یعنی این که ما بی خیال ساخت مسکن شویم. ولی شواهد غیر از این است، چون مسکن در ای ما در سبد خانوار بیش از ۵۰ درصد سهم دارد. آمار ۳۷ درصدی از سهم مسکن در سبد خانوار می دهیم، اما در ا درصد بالاتری در سبد خانوار دارد. شما با تمام ۸ ساعت کار نمی توانید اجاره را پرداخت کنید. از سوی دیگر، حاشیه نشینی در ا بیداد می کند. این یعنی فاجعه غیرقابل کنترل. ما هر لحظه ای را که رد می کنیم، لحظه غیرقابل برگشت است.منظور از خانه های خالی، خانه های مازاد نبود– سلامی: در رابطه با صحبتی که در رابطه با خانه های مطرح کردید، تا آن جایی که من می دانم، خانه های خالی را به عنوان خانه های مازاد و اضافه بر عرضه مطرح ن د. ایشان گفتند که ما الان خانه خالی زیاد داریم و متاسفانه برای اجاره هم قرار گرفته نمی شود، بلکه صرفا نگه می دارند که بفروشند. یعنی به قصد سوداگری می فروشند. اگر ی ملکی را به قصد اجاره ب د یا بسازد، من هم موافقم که سرمایه گذاری سالم کرده است. مشکلی که وجود دارد، این است که تقاضا برای خانه های متوسط و کوچک وجود دارد. خانه ها هم هر ساله مستهلک می شود و باید بسازیم و در عین حال، به جمعیت متقاضی مسکن هر ساله اضافه می شود. این ها تقاضایی است که باید جواب داده شود. بخش مسکن به این تقاضا در چند سال گذشته جواب نداده است. یعنی ی که الان س ناه ندارد، امکان ید خانه برای او نیست، ولی از آن طرف، ما چند میلیون ملک داریم که متقاضی ندارد.برخی از منابع بانک های ما در بازار سوداگری است. در حال حاضر بسیاری از منابع بانک ها به این شکل قفل شده است. ملک را اجاره هم نمی دهند، زیرا اولا اجاره آنها خیلی بالاست، دوم این که به محض اجاره، آن ملک از نظر ارزشی دست دوم محسوب می شود. در واقع به دلیل این که به قصد فروش ساخته اند، تمایل زیادی به اجاره دادن ندارند. از سوی دیگر، اکثرا خانه های لو خالی است. ما در وزارت راه و شهرسازی آمار داریم. این خانه ها در جاهایی است که تقاضای خانه دار شدن وجود ندارد. جاهایی که تقاضای خانه دار شدن وجود دارد، کمبود مسکن داریم. بنابراین من حتما معتقدم اگر خانه به قصد اجاره دادن ساخته شود، کار اقتصادی سالم است، ولی متاسفانه در ایران هنوز تفکر این که خانه اجاره ای تولید کنیم، وجود ندارد. در کشورهایی مثل فرانسه، سرمایه گذاران کارشان این است که خانه اجاره ای تولید می کنند.مساله مسکن شناخته نشد– ستاریان: من تنها انتقادی که به آقای ی داشتم، این بود که ایشان که قبلا در وزارت مسکن کار کرده بود و عملکرد خوبی هم داشته، چرا الان موضوع یا نشناخته یا این که اگر شناخته، نگفته است و گفته هایش چیز دیگری است. گفته های ایشان نشان می داد که موضوع را خوب نشناخته است.به نظر من مسکن بزرگ ترین ضربه را اقتصاد تی کشور می خورد. اقتصاد تی، بهترین و ارزنده ترین کالاها را در اختیار گرفته است. البته این که به چه شکل و به چه نحوی تولید و توزیع می کند و چگونه سیاست گذاری می کند، کاری نداریم. مسکن محدود به داخل شده است. منابعی که مسکن می خواهد، به اندازه نیمی از اقتصاد کشور است. این نیمی از اقتصاد بخواهد بچرخد، منابع می خواهد. حالا این منابع باید معادل نیمی از تولید ما را داشته باشد. ما نمی توانیم نفت را در بخش مسکن تزریق کنیم. این غلط است. بخش مسکن باید خودش منابع جذب کند.در حال حاضر در بخش مسکن نمی توان سرمایه خارجی جذب کرد. بخش خصوصی که متولی ساخت وساز است، نمی تواند به طور مستقیم منابع جذب کند و بیاورد. در هیچ کجای دنیا بخش مسکن تابع منابع زیرزمینی مثل نفت نیست. هم اکنون بخش مسکن در ایران به نفت متکی شده است. این مشکلات باید حل شود. یعنی وزارت راه و شهرسازی باید به این مسایل توجه کند؛ وگرنه ساخت مسکن اجتماعی و یا طرح های دیگر مسکنی، مشکلی را حل نمی کند. گیرهایی را که در بخش خصوصی ساختمان وجود دارد، باید ت حل کند.چگونه بازار مسکن سوداگرانه رشد کرد؟– سلامی: من سرمایه گذار را مقصر نمی دانم، سیاست های اقتصادی ت های قبل محیطی را ایجاد کرده که بازار سوداگرانه رشد کرده است. همین توجه بیش از حد به کلان ا که از زمان آقای کرباسچی شروع شد، ضربه زیادی زد و خیلی ها به دید سوداگری به مسکن نگاه می کنند. این ناشی از آن است که ما توجهی نداریم به این که چگونه جمعیت را در کشور توزیع کنیم. در حالی که اگر به این نکته توجه شود، بحران مسکن در کلان ا حل می شود؛ ضمن این که در این بخش ها می توانید با یک برنامه ریزی صحیح برای ۴۰۰ هزار نفری که یک شهر جدید را می سازند، داشته باشید. شهرسازی باید طبق اصول شهرسازی باشد. اما ما متاسفانه اول صنعت را می سازیم و بعد به شهرسازی فکر می کنیم. ما متاسفانه عسلویه را می سازیم، اما به شهرنشینی و زندگی مردم هیچ فکری نکردیم. در حال حاضر در عسلویه آپارتمان متری ۴، ۵ میلیون تومان است. این در حالی است که در عسلویه از نظر استانداردهای بین المللی و از جهت زیست محیطی جایی برای زندگی نیست. اما در مقابل قیمت زمین و آپارتمان دست کمی از تهران ندارد. در واقع وقتی که برنامه ریزی می شود که یک منطقه از نظر تجاری و صنعتی توسعه پیدا کند، باید بحث شهرنشینی و زندگی مردم و امکانات شهری در نظر گرفته شود. ما ای جدید را برای سرزیر کلان ا ایجاد کردیم، اما هنوز ساخت این ا تمام نشده است. هنوز هم که هنوزه این ا جایی برای زندگی نیست. برای مثال، پرند برای ۷۰۰، ۸۰۰ هزار نفر جمعیت ساخته شده، ولی خیلی ها حاضر نیستند در این شهر زندگی کنند، زیرا امکانات حمل ونقل و رفاهی وجود ندارد.واقعا وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمی تواند مشکل مسکن را حل کند. خوشبختانه در بخش مسکن بیشتر بخش خصوصی کار را انجام می دهد، اما متاسفانه سیاست گذاری اش که اکثر هم غلط است، توسط ت انجام می شود. برای سیاست گذاری در بخش مسکن شاید نیاز به یک وزارتخانه مستقل نداشته باشیم، اما باید کار انجام گیرد. سیاست گذاری ها باید در سطح کلان در ت در مورد مسکن انجام شود، اما وزارت راه و شهرسازی باید طرح را بدهد و در جایی بالاتر تصویب شود و بعد آن سیاست عملی شود.موضوعی که من از روز اول نسبت آن شدیدا انتقاد داشتم، شرکت ای جدید بود. شرکت ای جدید نباید آلوده ساخت شود. در شهرسازی و شهرک سازی باید از سرمایه خارجی استفاده شود. همان طور که گفتید، منابع زیادی لازم است. از سوی دیگر، متقاعد سرمایه گذار خارجی نیز سخت است. این در شرایطی است که قوانین دست وپاگیر زیادی وجود دارد.در ۴ سال گذشته موضوعی که در وزارتخانه خیلی خوب جا افتاد، این بود که چگونه از منابع غیر تی در کارهای زیرساختی استفاده کنیم. برای مثال، برای ساخت آزادراه، دیگر از ت پول نمی گیریم. ت ومی ندارد که منابع بیاورد، بخش های مختلف و عمرانی می تواند خودکفا شود. در بخش مسکن نیز باید مدیریت دارایی داشته باشیم و شهر را سرمایه گذار بسازد و روی سرمایه اش سود متعارف بگیرد. از سوی دیگر، ساخت مسکن نیز با سرمایه گذار باشد و از محل فروش، پولش پرداخت شود. ما باید بتوانیم به این سمت برویم که ت از مداخله در ساخت فارغ شود. در ای جدید یکی از آفت هایی که وجود دارد، سوداگری زمین است. برای مثال، در شهر پردیس، ما واحد تجاری ای داریم که متری ۶۰، ۷۰ میلیون تومان قیمت دارد.به هرحال مسکن، مقوله ای است که خیلی بیشتر از این ها باید به آن پرداخته شود، چون نقش و اهمیت آن در اقتصاد بالاست. ما وقتی یک کاری را به بخش خصوصی می دهیم، می بینیم که خودشان کار را انجام می دهند. ما تا به امروز سیاست گذاری درستی در بخش مسکن نداشتیم. البته خوشبختانه در ۳، ۴ سال گذشته برای ت اهمیت بحث مسکن روشن تر شد و این جای خوشحالی دارد. حمایت های زیادی هم صورت گرفت، اما در وزارتخانه های دیگر و بانک مرکزی تفکر جور دیگری است. ما یک مقصد فکری می خواهیم که روی مسکن تمرکز داشته باشد؛ البته نه در سطح یک وزارتخانه، بلکه در سطح حکومت.حاشیه نشینی مساله کوچکی نیست. در حال حاضر ۲۰ درصد جمعیت کشور در حاشیه ها زندگی می کنند. یعنی جاهایی زندگی می کنند که اسم آن را نمی شود مسکن گذاشت. برای این مسایل باید تصمیم گرفته شود. از سوی دیگر، بحث مهاجرت مع باید جدی گرفته شود.– ستاریان: یک بخشی به نام ساختمان و بخش خصوصی داریم. این بخش بسیار هوشمند است و اقتصاد بازار جزو سیستم های هوشمند است. اقتصادهای تی به آنها سیستم های کودن می گویند. علت این که این بخش هوشمند است، این است که بازار هدف مشخص نشده است. یعنی ساختمان هایی ساخته شده که لو هستند. در این شرایط بازار بلافاصله خود را تصحیح می کند و دفعه بعد هدف را به درستی انتخاب می کند. اتفاقا در جاهایی که ت در این بازار هوشمند دخ کرده و جبرا نیز دخ می کند، همان جا بازار را ت یب کرده است.مریم فکری
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که ت باید بتواند به سمتی برود که از مداخله در ساخت فارغ شود؛هرچند که در شرایط کنونی،بازار مسکن گرفتار نبرد دو گروهی است که یک گروه می خواهد کالای سرمایه ای داشته باشد و دیگری به دنبال سوداگری است. به گزارش بانکداران ۲۴ (banker)، بیست فصل از رکود در بازار مسکن می گذرد؛ این موضوع را حتی رییس اتاق بازرگانی تهران در هفته گذشته تایید کرد؛ اگرچه به گفته مسعود خوانساری، احتمال این که در ماه های آینده شاهد وج از رکود باشیم، زیاد است. خوانساری عنوان کرده است؛ «بعد از ۲۰ فصل که رشد بخش ساختمانی کشور منفی یا حداکثر صفر بوده، در بهار سال جاری به ۷.۱ درصد رسیده است. این رشد حتما رونق بخش ساختمان و مسکن را به همراه خواهد داشت.» اما نکته ای که در این میان مطرح است، این که کارشناسان معتقدند مداخله ت تاکنون باعث شده که شاهد برهم ریختگی در این بازار باشیم؛ اگرچه راه و شهرسازی، یکی از مدل های ت دوازدهم برای رونق بخش مسکن و سیاست گذاری های شهرسازی را متکی به تمام ظرفیت های بخش خصوصی و بدون مداخله ت دانسته است؛ آنچه که بی توجهی به آن در سال های اخیر، رکود در بازار مسکن را رقم زد. در همین راستا، در مناظره ای که با حضور بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و غلامرضا سلامی، مشاور راه و شهرسازی در خبرآنلاین برگزار شد، راه های وج از رکود بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت. آنچه در ادامه می خوانید، مشروح اظهارات ستاریان و سلامی درباره وضعیت صنعت ساختمان و بازار مسکن است.در حالی حدود 5 سال است که بازار مسکن در رکود به سر می برد که برخی منتقدان و کارشناسان مسکن عنوان می کنند که ت یازدهم هیچ برنامه ای در حوزه مسکن نداشته است. این در حالی است که رییس جمهور در سخنرانی خود در مجلس در دفاع از راه و شهرسازی عنوان کرد که من از آقای ی می خواهم که مشکل مسکن از طریق بافت های فرسوده حل شود. در این شرایط، شما وضعیت بازار مسکن را چطور می بینید و آیا انتقادات مطرح شده را وارد می دانید؟سلامی: واقعیت این است که وضع اقتصاد مسکن اسفناک است و صنایع وابسته به مسکن و حتی بانک ها نیز تحت تاثیر این رکود قرار گرفتند، زیرا خیلی از منابع بانک ها در بخش مسکن مصرف شده است. به نظر من، اقتصاد مسکن لطمه زیادی به اقتصاد کشور زده است. در کل اگر بخواهیم عملکرد یک دوره وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنیم، منصفانه این است که آسیب شناسی بیشتری نسبت به مسایل داشته باشیم. اصولا وقتی که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای و وسیله ای برای سوداگری می شود، اتفاقات زیادی می افتد. این که چرا مسکن تبدیل به ابزار سوداگری می شود، عوامل زیادی در آن موثر است که تا آنها را نشناسیم، راه به جایی نمی بریم. تا حالا هم به این موضوع پرداخته نشده است. موضوع از بحث آمایش سرزمین شروع می شود. ما اصلا هیچ تفکری پشت توزیع تراکم در کشور پنهاور ایران نداشته ایم. این در حالی است که در اکثر کشورهای دنیا، تجارت، صنعت و جمعیت در سواحل دریا متمرکز است. از سوی دیگر، واردات و صادرات از این نواحی خیلی راحت تر صورت می گیرد. اما تراکم جمعیت در ایران در سواحل دریای عمان و خلیج فارس در حدود 4، 5 نفر است؛ در حالی که تراکم صنعت در جاهایی مثل مناطق کویری است که مشکلات محیط زیستی وجود دارد. این به نوعی نگرش تمردان ما بوده است؛ یعنی همان بخشی نگری. وقتی جمعیت کلان ا به این شکل بالا رود، روی تبدیل شدن مسکن به ابزار سوداگری اثر می گذارد. به هرحال هر شهری یک ظرفیتی دارد و حتی جاهای خوب آن شهر یک ظرفیتی دارد. یک زمانی در توکیو صحبت هر مترمربع یک میلیون دلار بود. آنها البته بلافاصله سیاست های خود را تغییر دادند و در حال حاضر خانه در این کشور ارزان شده است. در کل آن جریان متوقف و مع شد. در ایران اما هیچ کاری برای این موضوع صورت نگرفته و همیشه جاذبه تهران، اصفهان و کلان ا را زیادتر کردیم و صنایع و تجارت در این ا متمرکز شده است. همه این ها باعث شد سوداگری وحشتناکی روی ملک به وجود آید. شهرداری ها نیز محل درآمدهایشان را برخلاف همه شهرداری های دنیا که درآمد مستمر و پایدار دارند، روی تراکم فروشی و شهرفروشی متمرکز د. همه این ها دست به دست هم داد و مقداری از نقدینگی سرمایه گذاران را به سمت تولید مسکن برد که فقط در بازار سوداگری بفروشند. ما شاهد بودیم که در عرض دو، سه سال قیمت ملک چند برابر شد.در بخش مسکن سوداگری وجود نداردستاریان: من مخالف بحث سوداگری هستم. سوداگری اصطلاحی است که در اقتصاد برای آن تعریف وجود دارد. در واقع در حوزه سوداگری، یک کالایی یداری و روی آن سرمایه گذاری می شود. زمانی که کمبود در بازار ایجاد شد، قیمت آن کالا را افزایش می دهیم. اما در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد، چون جزو کالاهای استیجاری است و کالایی است که به شکل اجاره وارد بازار می شود. ما اگر خانه را خالی بگذاریم و احتکار کنیم، موضوع سوداگری مطرح می شود، اما اگر ملکی را گرفتیم و به بازار اجاره عرضه کردیم، از سوداگری خارج می شود. کالاهایی که عموما به صورت استیجاری وارد بازار می شود، نمی تواند سوداگری باشد. حالا اگر آن کالا واگذار شود و سرمایه گذار سود ببرد، ناشی از سرمایه گذاری و سوداگری نیست، به دلیل پتانسیلی است که در بخش مسکن وجود دارد. ریشه آن هم برمی گردد به این که برای مثال، زمانی که در ت دهم رکود اتفاق افتاد، آقای نیکزاد در سال 1390 جشن سربه سری گرفت. گفتیم این حرف را نگویید؛ این آمار غلط است. جشن سربه سری را باید کشور فرانسه بگیرد که نیم درصد حاشیه نشینی ندارد و 8.5 درصد سبد خانوار را مسکن را به خود اختصاص می دهد. نقطه سربه سری معنا و مفهوم دارد. تولید اضافه داشتن معنا و مفهوم دارد. به این معنا که شما اگر حقوق تان 2 میلیون تومان است، بتوانید با 400 هزار تومان واحد مس ی مطابق شأن خودتان تهیه کنید. ما نباید با کلمات بازی کنیم.به سمت ساخت مسکن برای اجاره نرفتیمسلامی: ببینید، همان طور که شما گفتید، مسکن می تواند یک کالای سرمایه ای تلقی شود؛ آن هم وقتی که مسکن برای اجاره ساخته شود. اما ما در ایران این کار را نکردیم و به سمت ساخت مسکن برای اجاره خیلی کم رفتیم. دائما تفکر این بود که بسازیم و با سود 100 و 150 در سال بفروشیم. همین باعث می شود که قیمت نهاده های مسکن بیش از حد بالا رود و آن زمان قدرت ید مردم عادی کاهش می یابد که مسکن را به عنوان س ناه و نه یک کالای سرمایه ای می خواهند. به این ترتیب رکود ایجاد می شود. در واقع گروهی در بازار سوداگری حضور داشتند که وقتی مسکن از رونق افتاد، کنار کشیدند و به همین دلیل رکود اتفاق افتاد. در کل باید بین قیمت مسکن و درآمد مردم تناسب وجود داشته باشد. ما باید ببینیم در یک کشور افراد با چند سال درآمد می توانند خانه ب ند. از سوی دیگر، عموما مردم در کشورهای دیگر با پس انداز آینده خانه می ند، نه با پس انداز گذشته. در واقع در کشورهای دیگر 70، 80 درصد درآمد را وام های ارزان قیمت می دهند و سپس از پس اندازهای آینده، از محل اجاره ای که باید بدهند، خانه می ند. اما ما باید 80، 90 درصد قیمت خانه را از محل پس انداز گذشته تهیه کنیم و 20 درصد هم وام بگیریم تا بتوانیم یک ملک را ب یم. در کل اگر بخواهم به سوال شما برگردیم، می بینیم عوامل زیادی در مساله مسکن اثر دارد. مشکل مسکن چیزی نبوده که با یک تصمیم یا سیاست دو یا چهار ساله حل کرد. من قصد دفاع از وزارت راه و شهرسازی ت ندارم، اما یکی از مشکلات عظیمی که وجود داشت، این بود که بدون مطالعه در ت مسکن مهر اجرا شد. مسکن مهر برخلاف ظاهر پوپولیستی که داشت، لطمه شدیدی به اقتصاد ایران زد. به عبارتی، تورم بالایی که طی چند سال تجربه کردیم و رکودی که امروز تجربه می کنیم، عمدتا ناشی و نتیجه تزریق منابعی بود که به مسکن مهر وارد شد. صحبت از 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی است. در حقیقت پول پرقدرت به این بخش تزریق شد که تورم 40 درصدی را در پی داشت. تازه مسکن مهرها هم که ساخته شد، مسایل بی شماری به دنبال داشت. یعنی پشت آن، تفکر شهرسازی و س ت برای مردم نبود. در واقع ده ها هزار واحد مس ی ساخته شد؛ بدون این که مدرسه، پاسگاه پلیس، درمانگاه و... برای آن ساخته شود، حتی بدون این که کارهای زیربنایی شود. ساخت همه این ها منابع زیادی می خواست، اما منابعی که لازم بود کارهای زیربنایی و روبنایی مناطق مس ی جدید صورت گیرد، اصلا دیده نشد. همه این ها فشار زیادی به ت یازدهم وارد کرد. این در شرایطی است که ت یازدهم نمی خواست پولی به اقتصاد ایران تزریق شود، اما در مقابل نیاز و ا ام بود که مشکل واحدهای مس ی مهر رفع شود.چرا مسکن مهر شد؟ستاریان: درباره این که چرا برای مسکن مهر این اتفاقات افتاد، باید بگویم روزی که اجرای طرح مسکن مهر شروع شد، ما دید خیلی مثبتی نسبت به آن داشتیم. من می گفتم که ت دارد خدمات به مسکن می دهد و باید سیاست گذاری هم کند. وقتی که دیدیم آمدند زمین ها را واگذار د، ت خودش هم آستین بالا زد و وسط میدان آمد. از آن بدتر، متوجه شدیم که حرکت های انجام می شود. ت دهم می دانست تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن است. علت این که می گویم مسکن است، در این نکته نهفته است. ببینید، تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند. می خواست به نوعی به این ها حمله کند. آمد پول ریخت و خواست حرکت انجام دهد. از سوی دیگر، مطالعات خیلی زودرسی انجام داد. در برخی جاها اصلا مطالعه نشد. بعضی ها از من می پرسیدند که برای مسکن مهر چه را اری دارید؟ مسکن مهر مقوله ای است که برای هر پروژه اش باید یک نسخه مستقل نوشت. نمی شود در دسته های مختلف تقسیم کرد، خیلی سخت است؛ مگر این که چشم بپوشیم. بعضی از این واحدها باید ت یب شود. یعنی ما پروژه هایی داریم که اگر ت یب شود، سودش بیشتر از این است که وجود داشته باشد.سلامی: به نظر من، یکی از کارهای مثبتی که در طول 4 سال گذشته صورت گرفت، این بود که طرح صندوق پس انداز مسکن یکم اجرا شد. به این ترتیب، میزان وام مسکن افزایش یافت تا امکان ید مسکن برای جوانان تسهیل شود. به عبارتی، وام ید مسکن به 160 میلیون تومان افزایش یافت. این یک تحول بزرگ بود. از سوی دیگر، نرخ بهره را به زیر 10 درصد رساندند. این ها تا حدودی تقاضای واقعی را ترغیب کرد. منابع نیز از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تامین شد. در حقیقت ت منبع جدیدی ایجاد نکرد. در حوزه بافت های فرسوده نیز برنامه ریزی زیادی صورت گرفته و آن طور که آقای گفته، برای حل مشکل مسکن در تهران و کلان ا، اولویت احیای بافت های فرسوده قرار داده شده است. یعنی محلات قدیمی را به جایی برای زندگی تبدیل کنیم.آقای ستاریان، شما هم معتقدید مشکل مسکن را نمی توانستیم در یک دوره فعالیت ت یازدهم حل کنیم؟ستاریان: ما باید ابتدا موضوع و مشکلات مسکن را به درستی باز کنیم که ببینیم ت می توانسته کاری کند یا خیر. مسکن ابعاد بسیار وسیع اقتصادی دارد و بخش ساختمان تقریبا بیش از نیمی از اقتصاد ت ها را در بر می گیرد. در کشور ما نیز همین طور است. عموما نیز ۹۱ درصد بخش ساختمان در دست بخش خصوصی است و بیش از ۶۳ درصد مردم نیز در این بخش اشتغال دارند. این ارقام نشان می دهد که ما داریم درباره یک سوژه عظیم اقتصادی صحبت می کنیم؛ نه این که بخش کوچکی از اقتصاد باشد و بخواهیم مشکل آن را حل کنیم. از طرف دیگر، بخش مسکن با مسایل اجتماعی بسیار عظیمی روبه رو است. همچنین بحث بهداشت روانی جامعه در بخش مسکن مطرح است. ما در بحث ناهنجاری های اجتماعی اگر موضوع مسکن را بخواهیم بررسی کنیم، می بینیم نقش آن از قوه قضاییه بیشتر است. در رابطه با اتفاقاتی که در بخش مسکن مهر رخ داد و بحران هایی که در پی آن شاهد بودیم، باید ببینیم کدام یک از مطالعات انجام شد. من همیشه گفته ام که برای حل مساله مسکن نباید بخشی نگاه کنیم. ما باید کلان نگاه کنیم و مسکن به یک نهضت ملی تبدیل شود. وزارت راه و شهرسازی کجا می تواند حرف بزند، زمانی که بخش های دیگر از نظر اقتصاد مسکن اطلاعاتی ندارند و از جهت اطلاعات فقیر هستند؟ این در حالی است در کشورهای توسعه یافته خلاف این است. من معتقدم وزارت راه و شهرسازی ت یازدهم نمی توانست برای حوزه مسکن کاری کند؛ به خصوص این که قبلا مسکن یک وزارتخانه بوده و حالا با ادغامی که صورت گرفت، یک معاونت شده است. ما راهسازی را با بخش مسکنی یکی کردیم که نیمی از اقتصاد کشور را در اختیار دارد و 67 درصد مردم در آن کار می کنند. ت های قبل وزارت مسکن و شهرسازی را حیات خلوت خود می دانستند. یعنی ما برای وزارت مسکن ارزش قایل نبودیم، در حالی که اگر بگوییم تمام وزارتخانه ها دارند برای ت کار می کنند و فقط یک وزاتخانه می توانست برای بخش خصوصی نظر بدهد و کار کند، همین بخش بود. از سوی دیگر، رونق بخش مسکن، همه بخش های اقتصادی و حتی بخش تی را رونق می دهد. این ها نکاتی است که در بخش ساختمان و مسکن مطرح می شود. در حال حاضر بیش از نیمی از اقتصاد کشور دارند در فقری ناشی از صنعت ساختمان به سر می برند. بحث دیگر، گروه های جمعیتی در بخش مسکن است. ما از روز اول می گفتیم که مسکن تنها کالایی است که ما نباید به تقاضای موثر آن دقت کنیم، بلکه به تقاضای مطلق آن باید نگاه کنیم. مسکن، خوراک و پوشاک جزو کالاهای زیستی بشر است. ممکن است که در کالاهای فرهنگی به تقاضای موثر توجه شود، اما در بخش مسکن باید مطلق نگاه شود. بر این اساس، این مباحث در بخش مسکن نه تنها از دیدگاه اقتصادی، بلکه از نظر اجتماعی، جمعیتی، مسایل روانی، فرهنگی و... باید دیده شود و برنامه ای کامل و جامع داشته باشیم. از طرف دیگر، وقتی حرف از یک و دو میلیون واحد مس ی می شود، فقط اسم آن یک و دو میلیون واحد است، اما رقمی است که بخش وسیعی را باید بچرخاند. شما می دانید یک میلیون واحد مس ی ساختن یعنی چه؟ یعنی 100 میلیون مترمربع. یا 220 میلیون مترمربع با فضاهای جانبی مثل مسجد، مدرسه و... . اگر هر متر را در یک میلیون تومان ضرب کنید، 220 هزار میلیارد تومان می شود. این در حالی است که ما می گوییم هر یک ریالی که در هر ساختمان ساخته شد، یک ریال زیرساخت می خواهد. یعنی به وزارت نیرو و وزارتخانه های دیگر باید بودجه دهیم تا زیرساخت ها را فراهم کند. این ها یک نگاه جامع می خواهد. آیا وزارت راه و شهرسازی به تنهایی می تواند مشکل مسکن را حل کند؟ من همیشه گفته ام که به مجموعه ای نیاز است که به موضوع مسکن اشراف و بتوانند طرح جامع و کاملی داشته باشند؛ وگرنه همه طرح های مسکنی مثل افزایش تسهیلات، به صورت مُسَکن می تواند مشکل مسکن را حل کند. ما به طرحی نیاز داریم که اولا منابع مالی ما را ارزی کرده باشد. قبل از آن، شناخت مشکل مسکن نیز مهم است. اما نوعا تفکراتی از سوی ت مطرح می شد که من فکر می که است؛ مثل بحثی که در رابطه با تولید مازاد مسکن مطرح می شد. این حرف درست نیست. تقاضای موثر ما کاهش یافته است، زیرا مردم پول ندارند. اگر الان بازار مسکن رونق پیدا کند، دوباره قیمت مسکن بالا می کشد، زیرا یک تقاضای مخفی به نام تقاضای مطلق وجود دارد. ما حتی اگر در اخبار موضوع را برای مردم مطرح نمی کنیم، در درون خودمان باید این اطلاعات را داشته باشیم. در سال 1394 که اجرایی شد، تمام پروژه های 75 درصد شروع به ساختن د. در سال 1395 به یک باره یک میلیون آمار اضافه مسکن داشتیم. ظریب خانه های خالی عموما در کشورهای دنیا 4، 5 درصد است. این ظریب در ای مرکزی 5 درصد، در ای عادی 4 درصد و در ای توریستی 8 درصد است. غیر از این ما نزدیک به 900 هزار واحد مس ی اضافه داریم. این، درست همان هایی است که در سال 1394 حدود 75 درصد پروژه ها مانده بود و یک دفعه تولید د تا به بازار بیاورند. به این ترتیب، این تعداد در آمار خانه های خالی در سال 1395 اضافه شد. ما باید درباره این ها اطلاعات داشته باشیم و بعد برنامه ریزی کنیم. نباید بگوییم مسکن اضافه داریم. کلمه اضافی، یعنی این که ما بی خیال ساخت مسکن شویم. ولی شواهد غیر از این است، چون مسکن در ای ما در سبد خانوار بیش از 50 درصد سهم دارد. آمار 37 درصدی از سهم مسکن در سبد خانوار می دهیم، اما در ا درصد بالاتری در سبد خانوار دارد. شما با تمام 8 ساعت کار نمی توانید اجاره را پرداخت کنید. از سوی دیگر، حاشیه نشینی در ا بیداد می کند. این یعنی فاجعه غیرقابل کنترل. ما هر لحظه ای را که رد می کنیم، لحظه غیرقابل برگشت است.منظور از خانه های خالی، خانه های مازاد نبود سلامی: در رابطه با صحبتی که در رابطه با خانه های مطرح کردید، تا آن جایی که من می دانم، خانه های خالی را به عنوان خانه های مازاد و اضافه بر عرضه مطرح ن د. ایشان گفتند که ما الان خانه خالی زیاد داریم و متاسفانه برای اجاره هم قرار گرفته نمی شود، بلکه صرفا نگه می دارند که بفروشند. یعنی به قصد سوداگری می فروشند. اگر ی ملکی را به قصد اجاره ب د یا بسازد، من هم موافقم که سرمایه گذاری سالم کرده است. مشکلی که وجود دارد، این است که تقاضا برای خانه های متوسط و کوچک وجود دارد. خانه ها هم هر ساله مستهلک می شود و باید بسازیم و در عین حال، به جمعیت متقاضی مسکن هر ساله اضافه می شود. این ها تقاضایی است که باید جواب داده شود. بخش مسکن به این تقاضا در چند سال گذشته جواب نداده است. یعنی ی که الان س ناه ندارد، امکان ید خانه برای او نیست، ولی از آن طرف، ما چند میلیون ملک داریم که متقاضی ندارد. برخی از منابع بانک های ما در بازار سوداگری است. در حال حاضر بسیاری از منابع بانک ها به این شکل قفل شده است. ملک را اجاره هم نمی دهند، زیرا اولا اجاره آنها خیلی بالاست، دوم این که به محض اجاره، آن ملک از نظر ارزشی دست دوم محسوب می شود. در واقع به دلیل این که به قصد فروش ساخته اند، تمایل زیادی به اجاره دادن ندارند. از سوی دیگر، اکثرا خانه های لو خالی است. ما در وزارت راه و شهرسازی آمار داریم. این خانه ها در جاهایی است که تقاضای خانه دار شدن وجود ندارد. جاهایی که تقاضای خانه دار شدن وجود دارد، کمبود مسکن داریم. بنابراین من حتما معتقدم اگر خانه به قصد اجاره دادن ساخته شود، کار اقتصادی سالم است، ولی متاسفانه در ایران هنوز تفکر این که خانه اجاره ای تولید کنیم، وجود ندارد. در کشورهایی مثل فرانسه، سرمایه گذاران کارشان این است که خانه اجاره ای تولید می کنند.مساله مسکن شناخته نشدستاریان: من تنها انتقادی که به آقای ی داشتم، این بود که ایشان که قبلا در وزارت مسکن کار کرده بود و عملکرد خوبی هم داشته، چرا الان موضوع یا نشناخته یا این که اگر شناخته، نگفته است و گفته هایش چیز دیگری است. گفته های ایشان نشان می داد که موضوع را خوب نشناخته است. به نظر من مسکن بزرگ ترین ضربه را اقتصاد تی کشور می خورد. اقتصاد تی، بهترین و ارزنده ترین کالاها را در اختیار گرفته است. البته این که به چه شکل و به چه نحوی تولید و توزیع می کند و چگونه سیاست گذاری می کند، کاری نداریم. مسکن محدود به داخل شده است. منابعی که مسکن می خواهد، به اندازه نیمی از اقتصاد کشور است. این نیمی از اقتصاد بخواهد بچرخد، منابع می خواهد. حالا این منابع باید معادل نیمی از تولید ما را داشته باشد. ما نمی توانیم نفت را در بخش مسکن تزریق کنیم. این غلط است. بخش مسکن باید خودش منابع جذب کند. در حال حاضر در بخش مسکن نمی توان سرمایه خارجی جذب کرد. بخش خصوصی که متولی ساخت وساز است، نمی تواند به طور مستقیم منابع جذب کند و بیاورد. در هیچ کجای دنیا بخش مسکن تابع منابع زیرزمینی مثل نفت نیست. هم اکنون بخش مسکن در ایران به نفت متکی شده است. این مشکلات باید حل شود. یعنی وزارت راه و شهرسازی باید به این مسایل توجه کند؛ وگرنه ساخت مسکن اجتماعی و یا طرح های دیگر مسکنی، مشکلی را حل نمی کند. گیرهایی را که در بخش خصوصی ساختمان وجود دارد، باید ت حل کند.چگونه بازار مسکن سوداگرانه رشد کرد؟سلامی: من سرمایه گذار را مقصر نمی دانم، سیاست های اقتصادی ت های قبل محیطی را ایجاد کرده که بازار سوداگرانه رشد کرده است. همین توجه بیش از حد به کلان ا که از زمان آقای کرباسچی شروع شد، ضربه زیادی زد و خیلی ها به دید سوداگری به مسکن نگاه می کنند. این ناشی از آن است که ما توجهی نداریم به این که چگونه جمعیت را در کشور توزیع کنیم. در حالی که اگر به این نکته توجه شود، بحران مسکن در کلان ا حل می شود؛ ضمن این که در این بخش ها می توانید با یک برنامه ریزی صحیح برای 400 هزار نفری که یک شهر جدید را می سازند، داشته باشید. شهرسازی باید طبق اصول شهرسازی باشد. اما ما متاسفانه اول صنعت را می سازیم و بعد به شهرسازی فکر می کنیم. ما متاسفانه عسلویه را می سازیم، اما به شهرنشینی و زندگی مردم هیچ فکری نکردیم. در حال حاضر در عسلویه آپارتمان متری 4، 5 میلیون تومان است. این در حالی است که در عسلویه از نظر استانداردهای بین المللی و از جهت زیست محیطی جایی برای زندگی نیست. اما در مقابل قیمت زمین و آپارتمان دست کمی از تهران ندارد. در واقع وقتی که برنامه ریزی می شود که یک منطقه از نظر تجاری و صنعتی توسعه پیدا کند، باید بحث شهرنشینی و زندگی مردم و امکانات شهری در نظر گرفته شود. ما ای جدید را برای سرزیر کلان ا ایجاد کردیم، اما هنوز ساخت این ا تمام نشده است. هنوز هم که هنوزه این ا جایی برای زندگی نیست. برای مثال، پرند برای 700، 800 هزار نفر جمعیت ساخته شده، ولی خیلی ها حاضر نیستند در این شهر زندگی کنند، زیرا امکانات حمل ونقل و رفاهی وجود ندارد. واقعا وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمی تواند مشکل مسکن را حل کند. خوشبختانه در بخش مسکن بیشتر بخش خصوصی کار را انجام می دهد، اما متاسفانه سیاست گذاری اش که اکثر هم غلط است، توسط ت انجام می شود. برای سیاست گذاری در بخش مسکن شاید نیاز به یک وزارتخانه مستقل نداشته باشیم، اما باید کار انجام گیرد. سیاست گذاری ها باید در سطح کلان در ت در مورد مسکن انجام شود، اما وزارت راه و شهرسازی باید طرح را بدهد و در جایی بالاتر تصویب شود و بعد آن سیاست عملی شود. موضوعی که من از روز اول نسبت آن شدیدا انتقاد داشتم، شرکت ای جدید بود. شرکت ای جدید نباید آلوده ساخت شود. در شهرسازی و شهرک سازی باید از سرمایه خارجی استفاده شود. همان طور که گفتید، منابع زیادی لازم است. از سوی دیگر، متقاعد سرمایه گذار خارجی نیز سخت است. این در شرایطی است که قوانین دست وپاگیر زیادی وجود دارد. در 4 سال گذشته موضوعی که در وزارتخانهخیلی خوب جا افتاد، این بود که چگونه از منابع غیر تی در کارهای زیرساختی استفاده کنیم. برای مثال، برای ساخت آزادراه، دیگر از ت پول نمی گیریم. ت ومی ندارد که منابع بیاورد، بخش های مختلف و عمرانی می تواند خودکفا شود. در بخش مسکن نیز باید مدیریت دارایی داشته باشیم و شهر را سرمایه گذار بسازد و روی سرمایه اش سود متعارف بگیرد. از سوی دیگر، ساخت مسکن نیز با سرمایه گذار باشد و از محل فروش، پولش پرداخت شود. ما باید بتوانیم به این سمت برویم که ت از مداخله در ساخت فارغ شود. در ای جدید یکی از آفت هایی که وجود دارد، سوداگری زمین است. برای مثال، در شهر پردیس، ما واحد تجاری ای داریم که متری 60، 70 میلیون تومان قیمت دارد. به هرحال مسکن، مقوله ای است که خیلی بیشتر از این ها باید به آن پرداخته شود، چون نقش و اهمیت آن در اقتصاد بالاست. ما وقتی یک کاری را به بخش خصوصی می دهیم، می بینیم که خودشان کار را انجام می دهند. ما تا به امروز سیاست گذاری درستی در بخش مسکن نداشتیم. البته خوشبختانه در 3، 4 سال گذشته برای ت اهمیت بحث مسکن روشن تر شد و این جای خوشحالی دارد. حمایت های زیادی هم صورت گرفت، اما در وزارتخانه های دیگر و بانک مرکزی تفکر جور دیگری است. ما یک مقصد فکری می خواهیم که روی مسکن تمرکز داشته باشد؛ البته نه در سطح یک وزارتخانه، بلکه در سطح حکومت. حاشیه نشینی مساله کوچکی نیست. در حال حاضر 20 درصد جمعیت کشور در حاشیه ها زندگی می کنند. یعنی جاهایی زندگی می کنند که اسم آن را نمی شود مسکن گذاشت. برای این مسایل باید تصمیم گرفته شود. از سوی دیگر، بحث مهاجرت مع باید جدی گرفته شود.ستاریان: یک بخشی به نام ساختمان و بخش خصوصی داریم. این بخش بسیار هوشمند است و اقتصاد بازار جزو سیستم های هوشمند است. اقتصادهای تی به آنها سیستم های کودن می گویند. علت این که این بخش هوشمند است، این است که بازار هدف مشخص نشده است. یعنی ساختمان هایی ساخته شده که لو هستند. در این شرایط بازار بلافاصله خود را تصحیح می کند و دفعه بعد هدف را به درستی انتخاب می کند. اتفاقا در جاهایی که ت در این بازار هوشمند دخ کرده و جبرا نیز دخ می کند، همان جا بازار را ت یب کرده است.
سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک پایتخت، رکود در سایر ا با افت 40 درصدی معاملات ید عمیق تر شد. با این حال، وضعیت دو ماه اخیر بازار ید و فروش آپارتمان در کل کشور از رشد معاملات حکایت دارد و مشخص می کند تغییر فاز بازار مسکن تهران با تاخیر در حال سرایت به سایر ا است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مس ی در 31 مرکز استان اعلام شد.بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای ی اله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آ ین آمار است اج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند کارنامه ی اله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار ید و فروش آپارتمان های مس ی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به وج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد. اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله ید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله ید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای وج بازار معاملات مسکن کشوری از ح رکود افزایش حجم ماهانه معاملات ید مسکن به حدود 100 هزار واحد مس ی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات ید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مس ی برسد. با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات ید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر ای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنوضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند ید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات ید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات ید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات ید مسکن در شهر تهران طی ی ال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات ید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت ید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت. یافته ها از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن است اج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات ید واحدهای مس ی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی ی ال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر ای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند ی اله بازار مسکن شهر تهران و سایر ای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر ای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در ای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت وج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر ای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سایر ا نیز کاهش یافته و حرکت آنها در فاز پیش رونق آغاز می شودتازه ترین قیمت کشوری مسکنبراساس آ ین سطح متوسط قیمت کشوری مسکن اعلام شده از طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، مربوط به زمستان 95 ، هم اکنون میانگین کشوری قیمت مسکن مترمربعی 2 میلیون تومان است که نسبت به یک سال گذشته-زمستان 94- رشد 15 درصدی را نشان می دهد. میانگین قیمت کشوری هر مترمربع واحد مس ی در زمستان سال 94، معادل یک میلیون و 739 هزار تومان بود.همچنین تحولات فصلی بازار مسکن در 31 مرکز استان کشور از رشد 4 درصدی قیمت مسکن در زمستان 95 نسبت به پاییز 95 خبر می دهد؛ پاییز 95، متوسط قیمت کشوری هر مترمربع واحد مس ی یک میلیون و930 هزار تومان گزارش شده بود که این میزان در انتهای سال گذشته به حدود 2 میلیون تومان افزایش یافت. نبض کشوری بازار مسکن مطابق با جدیدترین آمار اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن و مقایسه آن با میانگین قیمت و نوسانات حجم معاملات ید ملک در مراکز استان های کشور با تایید روند متفاوت حرکت بازار مسکن ای کشور نسبت به روند یک ساله معاملات آپارتمان های مس ی در پایتخت، افزایش عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن کشور را به رغم وج بازار مسکن شهر تهران از ح رکود نشان می دهد.با این حال، تحلیل های کارشناسی با استناد به شواهد فعلی بازار مسکن و همچنین اولین آمارهای منتشر شده از حجم کشوری معاملات ملک، بر تغییر فاز در بازار معاملات ید مسکن در سایر ای کشور در سال جاری، به عنوان یک پیش بینی قوی و قابل انتظار تاکید می کند. فضای کارشناسی بازار مسکن معتقد است نشانه های اولیه از تحولاتی که سال گذشته مبنای وج بازار معاملات مسکن شهر تهران از ح رکود و حرکت آن در مسیر پیش رونق قرار گرفت هم اکنون در بازار معاملات کشوری مسکن رصد می شود.رتبه تهران در رشد قیمت مسکن بررسی ها نشان می دهد هم اکنون شهر تهران در لیست ایی قرار دارد که کمترین میزان رشد قیمت مسکن را در بازه زمانی یک سال گذشته تجربه کرده اند و به لحاظ کمترین میزان نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر مراکز استان های کشور در رتبه نهم قرار گرفته است.به این معنا که هم اکنون نوسانات قیمت مسکن در 22 استان کشور به مراتب بیش از تورم مسکن در پایتخت بوده است.آ ین سطح اعلام شده از روند تغییرات قیمت مسکن مربوط به زمستان سال 95 نشان می دهد، در بازه زمانی ی اله-زمستان 94 تا زمستان 95- میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 6/ 7 درصد افزایش یافته است که در مقایسه با مراکز استان های کشور به لحاظ کمترین نرخ رشد قیمت مسکن در رتبه نهم قرار گرفته است. زمستان سال گذشته، میانگین هرمترمربع واحد مس ی در شهر تهران به 4 میلیون و496 هزار تومان رسید که در مقایسه با پاییز سال گذشته نیز رشد 2/ 2 درصدی را تجربه کرده است. بیشترین رشد قیمت مسکن در بازه زمانی زمستان سال 95 در مقایسه با زمستان 94، مربوط به شهر زاهدان با 6/ 37 درصد رشد قیمت و کمترین میزان رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی مربوط به شهر قم با نوسان قیمتی 7/ 0- گزارش شده است.تورم تک رقمی مسکن در 14 استانبرآوردهای صورت گرفته از وضعیت تورم مسکن در 31 مرکز استان، از تورم تک رقمی قیمت مسکن در 14 شهر بزرگ – مرکز استان- حکایت دارد؛زمستان سال گذشته، 14 مرکز استان کشور، تورم صفر تا 9/ 9 درصدی قیمت مسکن را تجربه د که به معنای افزایش میانگین قیمت مسکن در این ا کمتر یا درحدود نرخ تورم عمومی است. تهران، قم، کرمانشاه، کرج، ارومیه، همدان، رشت، اراک، قزوین، سنندج، بندرعباس، ساری، شهرکرد و بجنورد ایی هستند که نرخ رشد قیمت مسکن در آنها طی زمستان 95 زیر 10 درصد بوده است.از این تعداد، نرخ رشد قیمت مسکن در 12 استان زیر نرخ تورم عمومی -9 درصد – گزارش شده است. با این حال، تورم مسکن در 14 مرکز استان کشور، بیش از نرخ تورم عمومی بوده است؛ از این تعداد رشد قیمت مسکن در سه استان زاهدان، بوشهر و اهواز بیش از 30 درصد بوده است. متوسط قیمت مسکن در زاهدان، زمستان سال گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 37 درصد، در بوشهر 34 درصد و در اهواز 31 درصد افزایش یافت.تازه ترین آمارها از وضعیت تحولات قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، همچنین از رشد 1/ 46 درصدی قیمت مسکن در زنجان طی زمستان 95 در مقایسه با پاییز 95 خبر می دهد؛ هرچند بررسی تحولات فصلی قیمت مسکن در 31 مرکز استان از رشد متوسط 4 درصدی قیمت مسکن در بازار معاملات کشوری ملک حکایت دارد اما در یک مورد استثنا، شهر زنجان، زمستان سال گذشته در مقایسه با پاییز 95، با تورم 1/ 46 درصدی در قیمت مسکن مواجه شد. کارشناسان مسکن علت وقوع چنین استثنائاتی در بازار مسکن را مربوط به بروز برخی تحولات محلی در بعضی از ا می دانند که منجر به جهش قیمت مسکن در این ا در شرایطی می شود که کل بازار مسکن در شرایط جهش قیمت یا رونق کامل قرار ندارد.متوسط قدرت ید مسکن با وام بانکیبرآوردهااز متوسط قدرت ید متقاضیان مسکن با استفاده از پوشش تسهیلات بانکی بدون س نشان می دهد هم اکنون تسهیلات 70 میلیونی، به طور متوسط هزینه ید 35مترمربع واحد مس ی در کشور را تامین می کند. کمترین قدرت ید مسکن با استفاده از پوشش وام بدون س بانکی با احتساب رقم 80 میلیون تومان تسهیلات ید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات، مربوط به شهر تهران و معادل 56/ 15 مترمربع است. این درحالی است که بیشترین سطح پوشش دهی تسهیلات بدون س ید مسکن درحال حاضر مربوط به استان سمنان با سهم 54/ 51 متر مربعی وام 70 میلیونی برای ید واحدهای مس ی است. هم اکنون سقف تسهیلات انفرادی بدون س ید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات، در شهر تهران 80 میلیون تومان و در سایر مراکز استان های کشور 70 میلیون تومان است.18