اقدام سایپا در نوسازی ناوگان تجاری با ارزش و ستودنی است

در این مقاله قصد داریم آ ین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو را در کارخانه و بازار مورد بررسی قرار دهیم. همچنین قابل ذکر است آمادگی داریم در بخش نظرات به سوالات شما در زمینه محصولات سایپا پاسخ دهیم و در صورت نیاز پیگیر مشکلات شما در مورد این دو شرکت باشیم.قیمت خودروهای سایپاسایپا-111 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه سایپا ۱۱۱ se (سفید) با قیمت ۲۱ میلیون و ۳۲۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در بازار معامله می شود.سایپا ۱۱۱ se (تنوع رنگ) با قیمت ۲۱ میلیون و ۵۹۲ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در بازار ید و فروش می شود.سایپا-131 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه سایپا se 131 (سفید) با قیمت ۲۱ میلیون و ۳۶۱ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در بازار مورد معامله قرار می گیرد.سایپا se 131 (تنوع رنگ) با قیمت ۲۱ میلیون و ۶۲۱ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در بازار فروخته می شود.سایپا-132 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه سایپا ۱۳۲ se (سفید) با قیمت ۲۰ میلیون و ۹۲۶ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در بازار ید و فروش می شود.سایپا ۱۳۲ se (تنوع رنگ) با قیمت ۲۱ میلیون و ۱۹۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در بازار قابل ید است.سایپا-151 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه سایپا ۱۵۱ se با قیمت ۲۱ میلیون و ۴۷۳ هزار تومان در درب کارخانه و با قیمت ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار توسط فروشندگان عرضه می گردد.تیبا-اس-ای جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه تیبا sx (رنگ سفید) با قیمت ۲۵ میلیون و ۶۲۳ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در بازار قیمت خورده است.تیبا sx (تنوع رنگ) با قیمت ۲۵ میلیون و ۸۸۳ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار معامله می شود.تیبا sx دوگانه سوز (سفید) با قیمت ۲۷ میلیون و ۱۲۳ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ید و فروش می شود.تیبا sx دوگانه سوز (تنوع رنگ) با قیمت ۲۷ میلیون و ۳۸۳ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در بازار معامله می شود.تیبا ۲ رینگ فولادی (سفید) با قیمت ۲۸ میلیون و ۵ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در بازار فروخته می شود.تیبا-2 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه تیبا ۲ رینگ فولادی (تنوع رنگ) با قیمت ۲۸ میلیون و ۲۶۵ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان توسط فروشندگان عرضه می شود.تیبا ۲ رینگ آلومینیومی (سفید) با قیمت ۲۸ میلیون و ۷۰۵ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۸ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در بازار عرضه می شود.تیبا ۲ رینگ آلومینیومی (تنوع رنگ) با قیمت ۲۸ میلیون و ۹۶۵ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۹ میلیون تومان در بازار آزاد معامله می شود.ساینا-ex جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه ساینا ex (سفید) با قیمت ۲۸ میلیون و ۹۸۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در بازار فروخته می شود.ساینا ex (تنوع رنگ) با قیمت ۲۹ میلیون و ۲۴۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در بازار قیمت گذاری شده است.ساینا lux اتوماتیک با قیمت ۳۸ میلیون و ۵۳۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۳۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در بازار ید و فروش می شود.کوییک-اتوماتیک-پلاس جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه کوییک اتوماتیک پلاس با قیمت ۴۲ میلیون و ۸۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۲ میلیون تومان در بازار آزاد معامله می شود که یکی از نکات جالب در لیست قیمتی سایپا محسوب می شود چرا که این خودرو تا دو ماه پیش حتی با قیمت ۵۰ میلیون تومان مورد معامله قرار می گرفت ولی در حال حاضر حتی از قیمت کارخانه نیز پایین تر آمده است.وانت-زامیاد-24 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه وانت زامیاد ۲۴ با قیمت ۳۴ میلیون و ۴۸۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۳۶ میلیون تومان در بازار آزاد معامله می شود.وانت زامیاد ۲۴ گازسوز با قیمت ۳۷ میلیون و ۹۷۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۳۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در بازار آزاد ید و فروش می شود.وانت زامیاد ۲۴ گازسوز (آپشنال) با قیمت ۴۰ میلیون و ۲۴۲ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در بازار توسط فروشندگان عرضه می شود.آریو-1600 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه آریو ۱۶۰۰ (دنده دستی) با قیمت ۵۳ میلیون و ۹۸۵ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۵۴ میلیون تومان در بازار آزاد عرضه می شود.آریو ۱۶۰۰ (اتوماتیک) با قیمت ۶۲ میلیون و ۷۴۶ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در بازار مورد معامله قرار می گیرد. از نکات جالب این خودرو گرانی پرحاشیه این دو مدل است که در هفته های گذشته سروصدای زیادی را به پا کرد و سایپا در دو مرحله توانست این خودرو را گران کند!چانگان-cs35-مونتاژ-اتوماتیک جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه چانگان cs35 (مونتاژ) – اتوماتیک با قیمت ۷۴ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۷۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در بازار قیمت گذاری شده است.سراتو جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه این رو هم بخون: آ ین قیمت محصولات ایران خودرو در بهار ۹۷ اعلام شد ۱۳۹۷/۰۲/۲۰کیا سراتو ۱۶۰۰ – دنده ای با قیمت ۸۷ میلیون و ۹۲۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۸۶ میلیون تومان در بازار مورد معامله قرار می گیرد.کیا سراتو ۱۶۰۰ – دنده ای (آپشنال) با قیمت ۹۳ میلیون ۸۱۳ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۹۲ میلیون تومان در بازار ید و فروش می شود.کیا سراتو ۲۰۰۰ – اتوماتیک با قیمت ۱۰۴ میلیون و ۳۶۲ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۱۰۵ میلیون تومان در بازار معامله می شود.کیا سراتو ۲۰۰۰ – اتوماتیک (آپشنال) با قیمت ۱۱۳ میلیون و ۶۲ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۱۱۷ میلیون تومان در بازار عرضه می شود.قیمت محصولات پارس خودروپارس خودرو که زیرمجموعه گروه خودروسازی سایپا محسوب می شود در اردیبهشت ماه دارای حواشی زیادی بود و با افزایش قیمت بسیار بالایی که در بعضی از محصولات خود اعمال نمود، موجب اعتراضات بسیار زیادی در شبکه های اجتماعی شد.برلیانس-h220-دنده ای جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه برلیانس h220 دنده ای با قیمت ۴۳ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۲ میلیون تومان در بازار فروخته می شود.برلیانس h220 دنده ای + رینگ آلومینیومی با قیمت ۴۴ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در بازار مورد معامله قرار می گیرد.برلیانس h220 اتوماتیک با قیمت ۴۹ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار ید و فروش می شود.برلیانس-h230-دنده ای جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه برلیانس h230 دنده ای با قیمت ۴۳ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۲ میلیون تومان در بازار آزاد عرضه می شود.برلیانس h230 دنده ای + رینگ آلومینیومی با قیمت ۴۴ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در بازار آزاد فروخته می شود.برلیانس h230 اتوماتیک با قیمت ۴۹ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۸ میلیون تومان در بازار معامله می شود.برلیانس-h320-دنده ای-1.5 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه برلیانس h320 دنده ای ۱.۵ با قیمت ۵۲ میلیون و ۱۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۵۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در بازار فروخته می شود.برلیانس h320 اتوماتیک ۱.۵ + مولتی مدیا با قیمت ۵۸ میلیون و ۹۱۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۵۸ میلیون تومان در بازار آزاد توسط فروشندگان عرضه می شود.برلیانس h320 اتوماتیک ۱.۶ + مولتی مدیا با قیمت ۶۳ میلیون و ۷۴۱ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار قیمت گذاری شده است.برلیانس-h330 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه برلیانس h330 دنده ای ۱.۵ با قیمت ۵۰ میلیون و ۴۱ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار آزاد ید و فروش می شود.برلیانس h330 دنده ای ۱.۶ با قیمت ۵۴ میلیون و ۸۶۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۵۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در بازار آزاد عرضه می شود.برلیانس h330 اتوماتیک ۱.۵ + مولتی مدیا با قیمت ۶۱ میلیون و ۶۵۹ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۰ میلیون تومان در بازار آزاد ید و فروش می شود.برلیانس h330 اتوماتیک ۱.۶ + مولتی مدیا با قیمت ۶۶ میلیون و ۴۸۱ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار آزاد ید و فروش می گردد.برلیانس-کراس جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه برلیانس کراس (c3) اتوماتیک ۱.۵ با قیمت ۶۲ میلیون و ۹۷۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۵۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در بازار عرضه می شود.برلیانس کراس (c3) اتوماتیک ۱.۶ + مولتی با قیمت ۶۷ میلیون و ۷۹۶ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۶ میلیون تومان در بازار معامله می شود.رنو-تندر-90 جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه رنو تندر ۹۰ گیرب jhq با قیمت ۴۰ میلیون و ۴۹۶ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان توسط فروشندگان فروخته می شود.رنو پارس تندر با قیمت ۴۱ میلیون و ۵۴۳ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در بازار فروخته می شود.رنو پارس تندر + مولتی مدیا با قیمت ۴۳ میلیون و ۶۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۷ میلیون تومان در بازار ید و فروش می گردد.رنو پارس تندر گیرب jhq + مولتی با قیمت ۴۴ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۴۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بازار مورد معامله قرار می گیرد.رنو-ساندرو جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه رنو ساندرو دنده ای، گیرب jhq با قیمت ۴۸ میلیون و ۹۵۶ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۵۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در بازار عرضه می شود.رنو ساندرو اتوماتیک با قیمت ۵۴ میلیون و ۶۴۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در بازار قیمت گذاری شده است.رنو ساندرو استپ وی دنده ای با قیمت ۵۳ میلیون و ۸۷۷ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۶۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در بازار فروخته می شود.رنو ساندرو استپ وی اتوماتیک با قیمت ۶۰ میلیون تومان درب کارخانه و با قیمت ۷۰ میلیون تومان در بازار آزاد ید و فروش می شود. شنیده شده است که به زودی قیمت این خودرو توسط سایپا افزایش خواهد یافت.پیکاپ-دوک ن-ریچ جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه پیکاپ دوک ن ریچ با قیمت ۷۶ میلیون و ۴۵۷ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۷۲ میلیون تومان در بازار آزاد قیمت گذاری شده است.ون-هایس-برلیانس-h2l-تاخوگراف-شخصی جدیدترین قیمت محصولات سایپا و پارس خودرو در بازار و کارخانه ون هایس (برلیانس h2l)/تاخوگراف شخصی با قیمت ۱۳۴ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان درب کارخانه و با قیمت ۱۲۵ میلیون تومان در بازار آزاد مورد معامله قرار می گیرد.
جزئیات طرحی که رئیس جمهور دوشنبه شب در گفت وگوی تلویزیونی خود درباره مدل جدید نوسازی در بافت های فرسوده با تاکید بر« زمین وساختمان مجانی» اعلام کرد، منجر به شکل گیری ۱۰ پرسش اساسی در فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن شد. از همان ساعات اولیه بعد از سخنرانی تلویزیونی ، به دنبال اعلام برخی جزئیات مربوط به کلنگ زنی و شروع عملیات ساخت واحدهای مس ی در محلات فرسوده واقع در ای کشور در ماه جاری روی زمین های مجانی، ۱۰ ابهام و پرسش مهم درخصوص نحوه و ریز جزئیات اجرایی این طرح، به عنوان مهم ترین دغدغه ها و سوالات مردم و کارشناسان مطرح شد. ۵۵آنلاین : رئیس جمهور، دوشنبه شب درحالی یکبار دیگر نوسازی بافت های فرسوده را به عنوان مهم ترین اولویت ت در بخش مسکن مورد تاکید قرار داد که در عین حال در این گفت وگوی تلویزیونی، اعلام شد مطابق پیش بینی های صورت گرفته قرار است تقریبا در همه محله هایی که به عنوان بافت فرسوده شناسایی شده اند و ت،شهرداری و سایر نهادهای عمومی در این محلات زمین در اختیار دارند، «زمین مجانی» برای احداث ساختمان در اختیار توسعه گرها قرار گیرد و افرادی که در بافت های فرسوده هستند به طور مجانی به این ساختمان ها منتقل شوند.فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن روز گذشته در واکنش به این اعلام یک پرسش اساسی درخصوص چگونگی اجرایی شدن طرح زمین و ساختمان مجانی در بافت های فرسوده مطرح د مبنی بر اینکه اساسا مفهوم «ساخت و ساز روی زمین های مجانی» و «س ت در ساختمان های مجانی» به چه صورت خواهد بود؛ این درحالی است که اشاره به نوسازی بافت های فرسوده با طرح زمین مجانی، فضای عمومی بازار مسکن را به یاد وعده «یک زمین هزار متری برای هر خانوار» انداخت که اوایل سال ۹۰ از سوی رئیس ت دهم مطرح شد و عملا به دلیل آنچه غیرکارشناسی بودن طرح اعلام شد، هیچ گاه اجرایی نشد.پرسش دوم ایجاد شده بعد از سخنرانی دوشنبه شب ، به طرح یک سوال درخصوص نحوه و کیفیت توافق رئیس جمهور و مدیران وزارت راه و شهرسازی درخصوص مدل بهینه نوسازی در بافت های فرسوده مربوط می شود؛ مبنی بر اینکه سرنوشت دو نگاه «متفاوت» ت درباره نسخه برتر نوسازی بافت های فرسوده به کجا رسید؟آیا و مدیران وزارت راه شهرسازی با توافق بر سر یک رویکرد مشترک، مدل واحدی برای نوسازی طراحی کرده اند؟رئیس جمهور و مدیران وزارت راه و شهرسازی در حوزه نوسازی بافت های فرسوده از ابتدای ت یازدهم تاکنون دو نگاه متفاوت درخصوص بهینه ترین روش نوسازی در محدوده های هدف مطرح می د که آنچه دوشنبه شب در سخنرانی در این باره مطرح شد حاکی است رئیس جمهور و وزارت راه و شهرسازی بر سر یک رویکرد مشترک –نگاه میانه- به توافق رسیده اند.«فرمول تبدیل وضعیت ملک فرسوده به واحدهای مس ی نوساز» سومین پرسش مطرح شده در فضای عمومی بازار مسکن بعد از سخنرانی تلویزیونی رئیس جمهور بود؛ در سخنرانی اعلام شد: به ازای هر ساختمان فرسوده ۲/ ۱ ساختمان جدید مس ی بدون پرداخت هزینه فراهم می شود؛ یعنی مردم به صورت مجانی داخل ساختمان شده، ساختمان های قدیمی آنها ت یب و تبدیل به پارک و فضای لازم برای زندگی مردم می شود.«ماجرای کلنگ زنی سراسری پروژه های نوسازی در بهمن ماه» و همچنین «چالش ها و دست اندازهای اجرای طرح» دو پرسش اساسی دیگر درخصوص نحوه اجرای طرح جدید نوسازی بافت های فرسوده است. بنا بر اعلام رئیس جمهور در دهه فجرکلنگ ساخت پروژه های مس ی در بافت های فرسوده در سراسر کشور به زمین می خورد؛ دیروز همچنین به دنبال سخنرانی رئیس جمهور و اعلام اجرای طرح جدید با استفاده از سه منبع تامین مالی(منابع بانک ها، بودجه ت و منابع صندوق توسعه ملی) یک پرسش اساسی دیگر در فضای عمومی بازار مسکن شکل گرفت مبنی بر اینکه «آیا قفل کهنه مالی در بازسازی بافت های فرسوده باز شده است» و مجوزها برای استفاده از منابع «صندوق توسعه ملی» به منظور تامین منابع مورد نیاز نوسازی، صادر شده است؟طرح پرسشی درخصوص «مسوول اجرای طرح جدید نوسازی در بافت های فرسوده» به این معنا که آیا وزارت راه و شهرسازی متولی اجرای این طرح خواهد بود یا یک مقاوم موازی در ت اجرای این طرح را پیگیری خواهد کرد، هفتمین سوال اساسی مطرح شده بعد از سخنرانی دوشنبه شب است. رئیس جمهور همچنین درحالی از برگزاری جلسات کارشناسی با سرمایه گذاران بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده خبر داد که به دنبال این اعلام این سوال ایجاد شد که «منظور ازبخش خصوصی در سخنرانی رئیس جمهور چه افراد یا گروه هایی است؟»نهمین پرسش مطرح شده بعد از این سخنرانی تلویزیونی به این سوال مربوط می شود که «چرا به رغم آنکه در سخنرانی دوشنبه شب اعلام شد نوسازی بافت های فرسوده از ابتدای ت یازدهم مهم ترین دغدغه ت در حوزه مسکن بوده است این طرح تاکنون اجرایی نشده و قرار است به تازگی اجرا شود؟» فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن همچنین با طرح این سوال که «جایگاه شهرداری در اجرای این طرح چیست؟» دهمین ابهام پیش آمده درخصوص نحوه اجرای طرح جدید ت در حوزه نوسازی بافت های فرسوده را مطرح می کنند.بررسی درخصوص رمزگشایی ابهامات مطرح شده و بازخورد فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن نسبت به طرح جدید نوسازی در بافت های فرسوده نشان می دهد، این طرح، طرحی کاملا متفاوت از وعده واگذاری زمین هزار متری به هر خانوار است که در ت دهم مطرح شد؛ در واقع جزئیات طرح جدید نشان می دهد این طرح نه بر مبنای واگذاری زمین به صورت مجانی بلکه بر مبنای اجرای مدل «زمین صفر» خواهد بود که پروژه پایلوت آن دی ماه در محله سیروس تهران برای ساخت ۱۱۰ واحد مس ی آغاز شد؛ براساس مدل «زمین صفر»، ت در طول دوران مشارکت زمین را در اختیار سرمایه گذار قرار می دهد و طرفین درباره قیمت ساخت توافق می کنند؛ ضمن اینکه در ابتدای کار رقمی هم به عنوان سود سرمایه گذار در نظر گرفته می شود.در واقع قیمت ساخت و نرخ سود مبنای توافق با توسعه گر محسوب می شود. همچنین توسعه گر (انبوه ساز) در پایان پروژه سود خود را دریافت می کند؛ ضمن اینکه سند ساختمان هم به نام وی صادر می شود. به گفته مدیران وزارت راه و شهرسازی، اجرای طرح زمین صفر این امتیاز را به انبوه ساز می دهد که نگرانی از بابت سوداگری و واسطه گری صاحب زمین نداشته باشد. سازنده بعد از برداشت هزینه ساخت و نرخ سود توافق شده، مابقی پروژه را به صاحب زمین تحویل می دهد.بررسی ها حاکی است برای اجرای این طرح در شهر تهران باید به طور قطع از ظرفیت «زمین های ذخیره» استفاده شود؛ زمین های ذخیره به زمین های با متراژ بیش از یک تار گفته می شود که بنا بر اعلام شهرداری تهران موجودی این زمین ها در پایتخت هم اکنون حدود ۴۸۰۰ تار است که حدود یک سوم از آن در بافت فرسوده قرار داشته و قابلیت استفاده برای نوسازی املاک کلنگی را دارد.بررسی های به عمل آمده درخصوص تعیین تکلیف وجود دو نگاه مختلف به روش بهینه نوسازی بافت های فرسوده در ت نشان می دهد هم اکنون نگاه ها در این زمینه به هم «نزدیک» شده است؛ طوری که با یک رویکرد «میانه» قرار است طرح جدید نوسازی ت از زاویه فکری جدید، سیاست گذاری و اجرا شود. این نگاه در حالی نوعی نگاه میانه تلقی می شود که در آن به نوعی دیدگاه قبلی رئیس جمهوری درخصوص «ضرورت تسریع در فرآیند نوسازی از طریق اجرای پروژه های حجیم(برج سازی) و ساخت واحدهای مس ی برای نان بافت» با نگاه مدیران راه و شهرسازی مبنی بر «نوسازی تدریجی و محله محور همراه با جلب مشارکت مالکان و نان محدوده های هدف نوسازی»، تلفیق و در نهایت نوعی رویکرد جدید از درون این دو نگاه است اج شده است.آنچه شکل گیری نوعی نگاه میانه برای اجرای طرح جدید نوسازی در بافت های فرسوده را تایید می کند استفاده از واژه «بازآفرینی» در سخنرانی دوشنبه شب رئیس جمهوری است؛ در همه سال های ت یازدهم و همچنین ماه های سپری شده از فعالیت ت دوازدهم مفهوم «بازآفرینی شهری» همواره پایه و اساس سیاست گذاری مدیران وزارت راه و شهرسازی در بافت های فرسوده بوده است؛ دوشنبه شب رئیس جمهوری با استفاده از کلمه «بازآفرینی» اعلام کرد:تصمیم گرفته ایم در سراسر کشور طرح جدید نوسازی آغاز شود؛ البته اولین تصمیم گیری برای بازآفرینی ا و بافت های فرسوده از سال ۹۳ در ت یازدهم شروع شد و در این زمینه مقرراتی وضع و جلسات متعددی تشکیل و محله هایی در سراسر کشور تعیین شد که به عنوان بافت فرسوده شناسایی می شوند؛ بنابراین در ماه های پیش رو و سال آینده مردم شاهد یک تلاش مضاعف در این زمینه(بازآفرینی شهری) خواهند بود.استفاده از کلمه بازآفرینی در عین حال حاوی یک پیام مهم برای مجموعه ت و وزارت راه و شهرسازی، شهرداری ها، مالکان بافت های فرسوده و سرمایه گذاران ساختمانی است؛ مبنی بر اینکه هم اکنون در بدنه ت نوعی رویکرد واحد برای نوسازی بافت های فرسوده ایجاد شده است که یک جزء اصلی آن «سیاست بازآفرینی شهری» و جزء دیگر «تسریع در عملیات نوسازی واحدهای مس ی فرسوده» است.تعریف ساده بازآفرینی شهری را می توان در جریان بازآفرینی محلات به معنای بهسازی محلات از طریق افزایش سطح معابر و فضاهای عمومی تعریف کرد؛ همچنین در این رویکرد، بناهای باارزش حفظ، مرمت و مقاوم سازی می شود و خدمات و زیربناها اصلاح شده و توسعه می یابد؛ خدمات روبنایی نیازمند نوسازی و مقاوم سازی نیز نوسازی شده و سطح باقی مانده با تراکمی که استانداردهای شهرسازی اجازه می دهد به ساخت زیربناهای مس ی متعارف امروزی اختصاص پیدا می کند.در گفتگوی اخیر رئیس جمهوری در حالی اعلام شد مالکان در ازای هر واحد مس ی فرسوده، ۲/ ۱ واحد مس ی نوساز دریافت می کنند که پشت صحنه این اعلام از سوی رئیس جمهوری به تصمیم وی برای اعلام فرمول تبدیل وضعیت املاک فرسوده به واحد مس ی نوساز برمی گردد؛ در واقع این اعلام برای پاسخ به پرسشی درخصوص اینکه مالک یک ملک کلنگی واقع در محدوده های هدف نوسازی، با متراژ مشخص، در فرآیند ت یب و نوسازی در نهایت مالک چند مترمربع از پروژه نوسازی شده خواهد بود، صورت گرفته است.معنای سخن رئیس جمهوری در مورد مالکیت بر ۲/ ۱ واحد مس ی نوساز در ازای هر واحد مس ی فرسوده این است که هر کدام از مالکان در فرآیند نوسازی در نهایت به ازای هر مترمربع واحد فرسوده ۲/ ۱ مترمربع واحد نوساز دریافت می کنند و از این طریق نه تنها فرآیند نوسازی منجر به تبدیل ملک کلنگی آنها به واحد نوساز می شود، بلکه در کل زیربنای س تی مالکان را نیز معادل ۲۰ درصد افزایش می دهد.این درحالی است که مطابق با آنچه در تجربیات و واقعیت نوسازی در بافت های فرسوده رخ داده است در شهر تهران، فرمول تبدیل وضعیت یک مترمربع واحد مس ی کلنگی به ۲/ ۱ مترمربع واحد نوساز، به عنوان سهم مالک یک سطح کاملا «حداقلی» از سهم بری مالکان املاک کلنگی از پروژه های نوسازی است؛ در فرمول متعارف نوسازی واحدهای مس ی در شهر تهران، نرخ تبدیل وضعیت حدود ۷/ ۱ مترمربع است؛ به این معنی که معمولا در ازای نوسازی هرمترمربع مسکن کلنگی مالک ۷/ ۱ مترمربع واحد مس ی نوساز سهم می برد. بنابراین سهم ۲/ ۱ مترمربعی، سهم حداقلی و به عبارت دیگر حداقل سهم مالک از فرآیند نوسازی در شهر تهران است که بسته به منطقه ای که ملک در آن واقع شده و بهای زمین در آن منطقه می تواند افزایش یابد.چهارمین پرسش مربوط به کلنگ زنی پروژه های نوسازی در قالب طرح جدید در بهمن ماه امسال مصادف با دهه فجر حاکی است؛ مطابق با برآوردهای صورت گرفته فعلا ت در حداقل ۱۱۰ محله فرسوده واقع در ۴۰ شهر کشور زمین های آماده مناسب اجرای طرح زمین صفر برای مشارکت با انبوه سازان و توسعه گران در اختیار دارد که ظرفیت ساخت ۲۵ هزار واحد مس ی در این اراضی وجود دارد. رئیس جمهور در سخنرانی اخیر خود تاکید کرد که این کلنگ زنی «سراسری» خواهد بود و به صورت همزمان طی دهه فجر امسال انجام می شود.این در حالی است که بنا بر اعلام مدیران وزارت راه و شهرسازی فرآیند شناسایی زمین در همه ای کشور برای اجرای این طرح همچنان و به صورت مستمر ادامه دارد و شهرداری تهران نیز از تلاش برای شناسایی زمین در محلات فرسوده برای اجرای این طرح خبر داده که به زودی آدرس زمین های جدید اعلام می شود؛ هم اکنون در شهر تهران در ۱۲ منطقه واقع در ۵ محله فرسوده زمین های آماده وجود دارد که در دهه فجر عملیات ساخت مسکن در آنها آغاز خواهد شد.طرح جدید نوسازی در عین حال حاوی نوعی «تضمین فروش واحدها برای سازندگان» نیز هست؛ معنای تضمین در این طرح آن است که چون خانه اولی ها به تسهیلات ارزان قیمت ید مسکن(وام با نرخ سود ۸ درصد)دسترسی دارند و این تسهیلات برای خانه اولی ها به واسطه ارزان بودن جذاب است، بخش قابل توجهی از این متقاضیان در صورت بهسازی و نوسازی محلات فرسوده به صورت خ ر تمایل به ید مسکن در این محلات خواهند داشت؛ هر چند کارشناسان مسکن معتقدند اگرچه این تصور تا حد زیادی به واقعیت نزدیک است، اما نمی توان آن را نوعی تضمین کامل و بی قید وشرط برای فروش تمام واحدهای ساخته شده از سوی سازندگان در همه محلات فرسوده شهر در مدت زمان کم، اعلام کرد.از سوی دیگر در طرح جدید نوسازی ت، یداران علاوه بر برخورداری از تسهیلات ارزان قیمت می توانند همزمان از «دو وام» استفاده کنند؛ یعنی علاوه بر دریافت «وام ید» به واسطه آنکه تسهیلات ساخت پرداخت شده به سازنده نیز قابل انتقال به یدار است امکان برخورداری همزمان یدار از «وام ساخت» نیز فراهم می شود؛ تسهیلات یارانه ای ساخت مسکن در بافت های فرسوده هم اکنون در شهر تهران ۵۰ میلیون تومان است که پیشنهاد شده این تسهیلات به ۶۰ میلیون تومان افزایش یابد. وام انفرادی ید مسکن برای خانه اولی ها نیز در شهر تهران با سقف ۸۰ میلیون تومان پرداخت می شود.کارشناسان حوزه مسکن در عین حال نسبت به وجود سه پاشنه آشیل یا دست انداز در مسیر اجرای طرح جدید نوسازی بافت های فرسوده هشدار می دهند. به اعتقاد آنها هم اکنون «موجودی زمین های تی قابل توجه نیست» و بنابراین ت در صورتی که تمام توان خود را برای نوسازی بافت های فرسوده صرف اجرای این طرح به تنهایی کند، نمی تواند به اه خود در حوزه نوسازی دست یابد.از سوی دیگر به دلیل کمبود منابع مالی، هم اکنون تنها ۱۳ درصد از برنامه قبلی ت برای نوسازی بافت های فرسوده از سال ۹۳ تاکنون محقق شده است؛ مطابق با مصوبه هیات ت در سال ۹۳، قرار بود سالانه ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی در بافت های فرسوده پرداخت شود که به دلیل «محدودیت منابع مالی» تنها کمتر از ۴۰ هزار فقره وام نوسازی تاکنون پرداخت شده است. «نحوه جلب رضایت مالکان برای نوسازی و همچنین نحوه تامین مکان موقت برای س ت خانوارها» دست انداز دیگری است که به اعتقاد کارشناسان در طرح جدید نوسازی باید به طور جدی مورد توجه قرار بگیرد و برای آن راه حل درست شیده شود.رئیس جمهور همچنین درحالی دوشنبه شب گذشته از تامین مالی بافت فرسوده با استفاده از منابع صندوق توسعه ملی سخن گفت که پیشنهاد استفاده از منابع صندوق توسعه ملی دست کم یک سال است که از طرف متولی بخش مسکن برای قفل گشایی از نظام تامین مالی مسکن مطرح است؛ اظهارات حاکی است در ت برای اجرای مدل تامین مالی بخش مسکن «اجماع» وجود دارد؛ اما این اجماع به معنای بازگشایی کامل قفل تامین مالی پروژه های نوسازی مسکن نیست و برای بازگشایی قفل، مجلس هم باید مجوز استفاده از منابع صندوق توسعه ملی را به تصویب برساند.براساس پیشنهاد ت برای تامین مالی پروژه های نوسازی در بافت های فرسوده، در صورت صدور مجوز برای برداشت ۲۵۰۰ میلیارد تومان از منابع صندوق توسعه ملی و قرار گرفتن آن در قالب وجوه اداره شده در شبکه بانکی، بانک ها نیز با س گذاری ۲۵۰۰ میلیارد تومان دیگر از منابع داخلی خود در صندوق پس انداز مسکن می توانند سالانه ۱۰۰ هزار وام ۵۰ میلیون تومانی برای نوسازی هر واحد مس ی پرداخت کنند که از این طریق مشکل تامین مالی بافت فرسوده تا حدود بسیار زیادی حل خواهد شد. این تسهیلات در صورت تصویب مجوز برداشت از صندوق توسعه ملی و همکاری شبکه بانکی، در شکل «تسهیلات بدون س ساخت» با نرخ سود ۹ درصد به سازندگان پرداخت خواهد شد.رمزگشایی از هفتمین ابهام درخصوص ماهیت متولی اجرای این طرح حاکی است بخشی از این طرح قرار است توسط مشاور رئیس جمهور در امور بافت های فرسوده هدایت شود؛ اخیرا طی حکمی یک مشاور برای هدایت و انجام هماهنگی بین مسوولان و نهادهای متولی بافت های فرسوده منصوب کرده است که این مشاور مسوولیت دارد روند نوسازی بافت های فرسوده را از طریق ایجاد هماهنگی و هم افزایی بین همه اضلاع مرتبط با نوسازی پیگیری کند.پاسخ نهمین ابهام درخصوص ماهیت بخش خصوصی که در سخنرانی خود از مذاکره با آنها برای ورود به فرآیند نوسازی بافت های فرسوده در طرح جدید خبر داد به ماجرای مذاکره متولی نوسازی بافت فرسوده در ت با انبوه سازان و همچنین توسعه گرها و شرکت های سرمایه گذاری فعال در حوزه ساخت مسکن مربوط می شود. همچنین بررسی ها درخصوص چرایی عدم اجرای طرح بهینه نوسازی مسکن در بافت های فرسوده در قالب برنامه جدید ت طی سال های سپری شده ت یازدهم تاکنون نیز نشان می دهد در بازه زمانی گفته شده به دلیل مواجهه ت با مشکل تامین منابع مالی عملا فرآیند نوسازی در بافت های فرسوده به کندی پیش رفت؛ به طوری که سخت ترین مرحله نوسازی را می توان «تجهیز منابع مالی» عنوان کرد.آ ین پرسشی که از محورهای گفت وگوی تلویزیونی رئیس جمهوری در فضای کارشناسان بازار مسکن ایجاد شده، در مورد جایگاه شهرداری در روند اجرای این طرح است. بررسی نشان می دهد: شهرداری ها در نقش هماهنگ کننده و تسهیل شرایط صدور پروانه های ساختمانی در اجرای پروژه های بازآفرینی شهری حضور دارند. در این راستا نیز در شهر تهران شهرداری تهران در جلسات هفتگی برگزار شده با حضور ت طی سه ماه اخیر برای ایجاد هماهنگی های لازم حضور داشته است.به همین منظور نیز سازمان نوسازی شهر تهران پلان عملیاتی شناسایی و مکان ی اراضی متعلق به ت، شهرداری یا سایر نهادها و سازمان ها که امکان استفاده با نرخ صفر اولیه در طرح بازآفرینی شهری را دارند تدوین و آماده کرده است تا در جلسه آتی که احتمالا امروز با حضور مشاور رئیس جمهوری در امور بافت های فرسوده برگزار می شود ارائه دهد. این اراضی در محلات مختلف شهر تهران در فاصله های مختلف شناسایی شده است.شهرداری در اجرای این طرح نقش هماهنگ کننده میان توسعه گرها و نان محلات فرسوده و کلنگی را برای جلب مشارکت آنها در طرح نوسازی و بهسازی بافت فرسوده بر عهده دارد. منبع : اقتصاد نیوز
طرح مسکن «پیشگام» استارت خوردطرح مشترک ت و شهرداری تهران برای «تامین مسکن در بافت فرسوده»، نهایی شد. به گزارش ایران خبر، طرح مسکن «پیشگام»، به دنبال تاکید رئیس جمهوری برای تدوین «نقشه راه» نفوذ موثر به هسته فرسوده ا تهیه شده که با توافق صورت گرفته، فاز اول آن با همکاری کم سابقه ت و شهرداری پایتخت به اجرا درمی آید. مطابق جزئیات طرح «پیشگام»، ساخت ۵۵ هزار واحد مس ی در بافت فرسوده تهران برای افق ۵ساله، هدف گذاری شده است؛ به طوری که با شروع فاز اول، امکان تکرار این ظرفیت برای هر سال وجود دارد. ساخت وساز در این طرح نوسازی با سه روش «محلی سازی»، «محله سازی مرحله ای» و «محله سازی جایگزین» انجام می شود. در روش اول، پروژه های ساختمانی «متعارف و کم واحد» با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی و در روش دوم، عملیات نوسازی در مقیاس «بلوک شهری» استارت می خورد. روش سوم بر شهرک سازی با اهرم «زمین های ذخیره» استوار است. اجباری به برج سازی در بافت فرسوده مطابق این طرح وجود ندارد و مقرر شده الگوی تکثیر طرح در سایر ا همزمان با اجرا در تهران، تهیه شود. خط قرمز طرح پیشگام، «بازگشت نان قدیمی به محله های نوسازی شده» است. برای این منظور، نیمی از نوسازها با «معاوضه مطلوب»، به مالکان اولیه واگذار می شود. بازیگر اصلی طرح، «توسعه گر»ها هستند. استارت طرح مسکن «پیشگام» «طرح تامین مسکن در شهر تهران» با عنوان طرح «پیشگام» برای اجرا در بافت فرسوده مورد موافقت رئیس جمهوری قرار گرفت. در قالب این طرح که پنج شنبه گذشته در جلسه ای با حضور رئیس جمهوری، راه وشهرسازی و مقامات این وزارتخانه، شهردار تهران وسایر مسوولان مرتبط در پاسخ به تاکید رئیس جمهوری برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت، قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مس ی در محدوده ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت به اجرا در بیاید. جزئیات مربوط به طرح «تامین مسکن پیشگام در بافت فرسوده تهران»نشان می دهد با اجرای این طرح قرار است بیش از نیمی از ظرفیت فعلی ساخت و ساز سالانه در شهر تهران به هسته های میانی و فرسوده پایتخت هدایت شود؛ هم اکنون به طور متوسط سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مس ی جدید در شهر تهران احداث می شود که ظرفیت ۵۵ هزار واحدی ساخت مسکن در بافت های فرسوده در قالب طرح پیشگام بیش از نیمی از کل ساخت وسازهای سالانه فعلی در پایتخت را دربرمی گیرد. این درحالی است که جزئیات این طرح همچنین شایعه مربوط به «فرمان برج سازی در بافت های فرسوده» را که طی روزهای اخیر مطرح شده بود، از اساس رد می کند؛ چرا که در محتوای این طرح علائمی از تاکید بر برج سازی وجود ندارد؛ هرچند در این طرح اشاره شده است در پهنه های فرسوده شهر تهران و نیز سایر ای بزرگ متناسب با تراکم جمعیت و ظرفیت محلات، تراکم ساختمانی تعیین خواهد شد. طرح تامین مسکن شهر تهران با عنوان طرح پیشگام برای نوسازی ۵۵ هزار واحد مس ی فرسوده در پایتخت با اولویت ۵ منطقه فرسوده شهر تهران(مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷)درحالی در دومین جلسه متولی بخش مسکن با حضور رئیس جمهوری طی دو ماه گذشته با موضوع نحوه نفوذ موثر به بافت های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت که با توافق ایجاد شده سرگردانی فعالان ساختمانی، متقاضیان مسکن و مالکان املاک فرسوده و همچنین وجود دو نگاه در ت برای نحوه نوسازی بافت های فرسوده(مداخله گسترده در برابر نوسازی تدریجی) برطرف خواهد شد. یافته ها نشان می دهد قرار است برنامه عملیاتی (برنامه اقدام) این طرح که در قالب «الگوی نوسازی و بازآفرینی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ» تدوین شده است، به منظور اجرا ظرف ۱۰روز آینده از سوی متولی نوسازی بافت های فرسوده در ت به معاون اول رئیس جمهوری ارائه شود. بنا بر تاکید ویژه رئیس جمهوری با نهایی شدن برنامه عملیاتی طرح پیشگام طی ۱۰ روز آینده، متولی نوسازی بافت های فرسوده در ت و سایر نهادهای مرتبط یت دارند در کمترین زمان ممکن نسبت به شروع عملیات اجرایی این طرح اقدام کنند. نوسازی بافت های فرسوده و هسته های میانی شهر تهران و سایر کلان ا و ای کشور درحالی از ابتدای ت یازدهم به عنوان اولویت ت در سیاست گذاری بخش مسکن مورد توجه و تاکید قرار گرفت که متولی بخش مسکن طی چهار سال گذشته سیاست بازآفرینی شهری را در بافت های فرسوده پیگیری کرده است؛ اما ازآنجاکه این سیاست طی چهار سال گذشته بیشتر بر جنبه های اجتماعی و فرهنگی و همچنین توجه به ا امات نوسازی بر پایه محله محوری و به طور کلی بازتعریف ساختارهای نوسازی تمرکز داشته و ابعاد کمّی نوسازی به لحاظ تعیین تیراژ معین و مدت زمان مشخص برای نوسازی واحدهای مس ی به وضوح اعلام نشده بود، رئیس جمهوری به متولی بخش مسکن در ت یت داد ضمن رعایت ملاحظات سیاست بازآفرینی شهری، با تدوین یک برنامه عملیاتی، هدف گذاری کمی ت برای نوسازی بافت های فرسوده شهری را نیز طراحی کند. در این طرح، مطابق با یت تعریف شده برای متولی بخش مسکن، ظرفیت، تیراژ، زمانبندی، روش های اجرا و همچنین اولویت های ساخت وساز در محلات و محدوده های هدف به تفکیک و به روشنی، مشخص شده است. قرار است طرح پیشگام به عنوان طرح عملیاتی تامین مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران ابتدا در پایتخت اجرا شده و همزمان مقدمات اجرای این طرح در سایر ا نیز طرح ریزی شود و تسری یابد. در این طرح تاکید شده است همزمان با اجرای طرح پیشگام در شهر تهران نهادسازی برای تکثیر طرح های مشابه در مناطق دیگر، به خصوص ای بزرگ، طی یک سال آینده آغاز شود. سکاندار نسل جدید نوسازی
یافته ها نشان می دهد سکان اجرای طرح پیشگام، در اختیار «توسعه گرها» قرار می گیرد؛ در این طرح تاکید شده است که عاملیت توسعه گر در بافت های فرسوده، رکن اساسی و پایدار برای «تحقق پذیری نوسازی بافت های فرسوده شهری» است. توسعه گرها نهادهایی هستند که علاوه بر در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه قابل قبول برای ورود به طرح های عمرانی نظیر ساخت وساز در بافت های فرسوده، امکان تجهیز منابع و سرمایه های د را نیز دارند و همچنین از امکان استفاده از منابع بانکی در وضعیت موجود با شرایط فعلی نیز برخوردارند. به عنوان مثال، به دنبال دریافت یارانه نرخ سود برای تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی در بافت های فرسوده نیستند و توان مالی و فنی کافی برای سرمایه گذاری و شروع فعالیت در بافت های فرسوده با کمک تسهیلات نوسازی غیروابسته به یارانه نرخ سود را دارند. همچنین از امکان جلب مشارکت در بافت های فرسوده برای سرمایه گذاری در پروژه های مختلف برخوردارند. توسعه گر به عنوان نهاد واجد صلاحیت بخش خصوصی، حلقه واسط بین ۴ عنصر مهم در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده یعنی مالکان املاک فرسوده(مردم)، ت و شهرداری، بانک ها و بخش خصوصی سازنده(پیمانکار، انبوه ساز و واسطه های بازار)است. در قالب این طرح، بافت های فرسوده، ناکارآمد و ناپایدار شهری، به مثابه یک تهدید بزرگ برای کل کشور معرفی شده اند که هم به لحاظ خطرات احتمالی ناشی از وقوع ز له در شهر تهران و همچنین بسیاری از ای دیگر در معرض تهدید جدی قرار دارند و هم به لحاظ بالا بودن نرخ آسیب های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی در آنها نیازمند رسیدگی و انجام اقدام فوری برای نوسازی هستند. این درحالی است که در این طرح همچنین تاکید شده است، نیاز اقتصاد کشور به ایجاد رونق در بخش مسکن یکی دیگر از ا امات قرار گرفتن نوسازی بافت های فرسوده در اولویت برنامه های ت است؛ در شرایط فعلی ساختار ساخت مسکن قادر به پاسخگویی به این نیاز نیست؛ چرا که ساختارهای تقاضا در بازار مسکن تغییر کرده است و نوسازی بافت های فرسوده یکی از مهم ترین عوامل رونق بخش در بازار مسکن محسوب می شود. این درحالی است که نوسازی بافت های فرسوده به مثابه یک فرصت معرفی شده است که با بهره گیری از «الگوی توسعه ای» می توان از این اقدام به عنوان یکی از مهم ترین اقدامات تبدیل تهدیدهای نهفته در شهر به عنوان فرصت های قابل توجه اقتصادی، اجتماعی و توسعه ای بهره گیری کرد. سه روش نوسازی در طرح پیشگام
مطابق برنامه ریزی های صورت گرفته در قالب طرح پیشگام، قرار است این طرح به روش «محلی سازی»، «محله سازی مرحله ای» و «محله سازی جایگزین»اجرا شود؛ در این طرح اصل حاکم بر اجرای هرکدام از این سه روش یا ترکیبی از آنها در مناطق فرسوده شهر تهران، «امکان پذیری» عنوان شده است؛ به این معنا که بر حسب اینکه کدام یک از این سه روش در هر محله بیش از دیگری امکان اجرای موفقیت آمیز دارد، مناسب ترین روش انتخاب و عملیات نوسازی با اتکا به آن انجام شود.
این درحالی است که در جزئیات مربوط به این طرح تاکید شده است که دو روش اول یعنی روش«محلی سازی» و «محله سازی مرحله ای» در بسیاری از محلات شهر تهران قابل اجرا است؛ ضمن اینکه ۲۰ درصد از کل طرح در قالب روش سوم یعنی«محله سازی جایگزین»قابل اجرا خواهد بود. در قالب روش اول(محلی سازی)، ساخت سالانه ۳۵ هزار واحد مس ی در بافت های فرسوده شهر تهران هدف گذاری شده است؛ در روش محلی سازی، نوسازی های د به معنای اجرای پروژه های محلی متعارف و کم واحد تعریف شده است؛ هرچند ظرفیت هر پروژه در این روش محدود است، اما قرار است تعداد پروژه هایی که با استفاده از این روش در بافت های فرسوده اجرا می شود، در سطح وسیع توزیع شود. در روش محلی سازی، تجمیع تا حداکثر ۵ پلاک تعریف شده است؛ به این معنا که برای اجرای هر پروژه زمین مورد نیاز باید ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع مساحت داشته باشد؛ این درحالی است که در قالب این روش پروژه های هدف گذاری شده، متعدد و پراکنده است. همچنین در قالب این روش «اسکان موقت نان» از سوی «توسعه گرها» در دستور کار قرار دارد و ۵۰ درصد از واحدهای ساخته شده در هر پروژه در قالب «مشارکت در ساخت» یا «معاوضه» به مالکان بافت فرسوده واگذار می شود؛ این درحالی است که مابقی واحدها که در اختیار توسعه گر قرار خواهد گرفت به عنوان «ظرفیت بالقوه برای نوسازهای بعدی در قالب واحدهای مس ی مناسب برای اسکان موقت نان واحدهای فرسوده در سایر پروژه ها»، مورد استفاده قرار خواهد گرفت. به عبارت دیگر راهبرد اصلی نوسازی در قالب این روش، راهبرد «معاوضه»است؛ به این معنا که نیمی از واحدهای نوسازی شده به مالکان بافت های فرسوده( نان قبلی واحدهای فرسوده)واگذار می شود، در این روش همچنین «اصلاح و بازآفرینی تدریجی بافت های فرسوده» محور و هدف اصلی نوسازی است. روش دوم تعریف شده در طرح پیشگام برای اجرای طرح عملیاتی نوسازی در بافت های فرسوده طی ۵ سال پیش رو، روش«محله سازی مرحله ای»است؛ در این روش مقیاس هر پروژه نسبت به روش محلی سازی بیشتر است؛ یعنی فرآیند تجمیع به صورت «بلوک شهری» صورت می گیرد که در قالب آن بیش از ۵ پلاک مس ی برای ساخت هر بلوک جدید با یکدیگر تجمیع می شود. در روش محله سازی مرحله ای، راهبرد «بازتنظیم زمین»مورد تاکید قرار دارد؛ به عبارت دیگر عملیات تجمیع بستگی مستقیم به گنجایش زمین و نوسازی در قالب پروژه های بلوک سازی دارد؛ در این روش همچنین بخشی از قطعات برای تامین سرانه های عمومی و باز و همچنین خدمات شهری اختصاص خواهد یافت. در روش سوم(محله سازی جایگزین)، مقیاس پرو ژه ها از دو روش دیگر بزرگ تر است و نوسازی به شکل «شهرک سازی» انجام خواهد گرفت؛ راهبرد اصلی در اجرای این روش «ساخت محلات جدید در زمین های ذخیره در اختیار ت در همسایگی محلات فرسوده و استقرار جمعیت محله فرسوده در محلات جدید» و سپس «استقرار نان محله فرسوده بعدی در محله نوسازی شده قبلی» است؛ به این معنا که در این روش زمین های ذخیره موجود در شهر تهران که تحت مالکیت ت وشهرداری قرار دارد به عنوان اهرم نوسازی در اختیار فرآیند نوسازی قرار خواهد گرفت. انبوه سازی مسکن در بافت های فرسوده نیز عمدتا در قالب این روش مصداق پیدا می کند. خط قرمز طرح پیشگام
در طرح تامین مسکن پیشگام در بافت های فرسوده شهر تهران، یک خط قرمز نیز برای ت، شهرداری و سرمایه گذاران تعریف شده است؛ «حفظ نان قدیمی در محله های نوسازی شده و جلوگیری از ا اج جمعیتی از محلات هدف نوسازی» مهمترین خط قرمز تعریف شده در این طرح است. به همین منظور علاوه بر تعریف یت برای نهاد توسعه گر به منظور تامین واحدهای مس ی مناسب برای اسکان موقت نان در روش محلی سازی و محله سازی تدریجی، استقرار نان محلات بعدی در واحدهای نوسازی شده محله قبلی هدف نوسازی، در روش سوم(محله سازی جایگزین) مورد تاکید قرار گرفته است. بررسی جزئیات طرح پیشگام همچنین یک سوال اساسی را ایجاد می کند مبنی بر اینکه جایگاه وام نوسازی در این طرح و فرآیندهای جدید نوسازی چیست؟ یافته ها نشان می دهد، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت های فرسوده به ازای هر واحد، یکی از ابزارهای در اختیار توسعه گرها برای نوسازی است؛ با این تفاوت که از زمان تصویب پرداخت این تسهیلات برای نوسازی واحدهای فرسوده در سال ۹۳ تاکنون، این تسهیلات به دلیل آنچه عدم امکان استفاده از این تسهیلات به دلیل نیاز به تامین یارانه سود مطرح می شد فاقد کارآیی بود؛ اما از آنجا که توسعه گرها برای استفاده از این تسهیلات نیازی به استفاده از یارانه سود وام بانکی ندارند، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن در بافت های فرسوده که طی سه سال گذشته-از زمان تصویب تاکنون-فاقد کارآیی بود اثر خود را نشان خواهد داد و قابل استفاده خواهد شد. بر مبنای برآوردهای صورت گرفته در طرح تامین مسکن پیشگام در بافت های فرسوده شهر تهران، کل هزینه اجرای طرح برای ۵سال افق تعریف شده، ۹هزار و ۶۲۲ میلیارد تومان است که به فراخور تعداد پروژه ها و پلاک هایی که قرار است نوسازی شوند به پروژه های تعریف شده تزریق خواهد شد. ملاحظات نسخه جدید نوسازی
محتوای طرح پیشگام نشان می دهد متولی بخش مسکن برای اجرای نسخه جدید عملیات نوسازی در بافت های فرسوده دست کم سه عامل مهم در انتخاب جغرافیای هدف را مورد توجه قرار داده است؛ «روندهای جمعیتی»، «موضوع کمی زمین» و همچنین «امکان بازدهی های جانبی» سه ملاحظه ت برای نوسازی بافت های فرسوده به ویژه در سومین روش نوسازی(محله سازی جایگزین) است. این در حالی است که در این طرح تاکید شده است درصورتی که متولی نوسازی تصمیم به اجرای این طرح در سایر ای بزرگ بگیرد باید ا امات مربوط به نوسازی در هر کدام از مناطق و ا را مورد توجه قرار بدهد. متولی بخش مسکن همچنین در توضیح طرح پیشگام، ضمن اشاره به وجود حداقل دو گلوگاه و مانع عمده در مسیر اجرای طرح مبنی بر مشکلات احتمالی مربوط به«اسکان موقت نان» و همچنین «جلب مشارکت همه نان بافت های فرسوده برای نوسازی در مراحل اولیه»، سه ضرورت مهم را به مجری نوسازی بافت های فرسوده گوشزد می کند. بر این اساس، «تعریف ضریب معاوضه مطلوب به نفع مردم»، «امکان کنترل و تنظیم تراکم مس ی و تراکم جمعیتی(ساختاردهی تقاضا در راستای هدف)» و همچنین «فراهم شدن بسته های اقتصادی برای ورود سرمایه گذاران خارجی»، ضرورت هایی مهمی است که در طرح پیشگام برای ورود به دوره جدید نوسازی در بافت های فرسوده مورد تاکید قرار گرفته است. متولی بخش مسکن همچنین دو ا ام مهم در ارتباط با اجرای این طرح را مطرح کرده است و در عین حال ۳ پیشنهاد مهم برای تحقق این ا امات عنوان می کند. «ایجاد ساختار فرماندهی و راهبری برای تکثیر وگسترش این الگو در کشور به منظور بالفعل فرصت نوسازی بافت های فرسوده» اولین ا ام مطرح شده در متن طرح پیشگام است؛ در قالب این موضوع پیشنهاد شده است «قرارگاه جهاد نوسازی» ذیل ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی تشکیل و این قرارگاه با واحدها و توابع ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری تلفیق شود. دومین ا ام تاکید بر «همراهی نظام بانکی برای اجرای برنامه های تامین مالی توسعه گران در بافت های فرسوده» است که برای تحقق این هدف پیشنهاد شده «دستورالعمل تامین مالی نهادهای توسعه گر» در شورای پول و اعتبار به تصویب برسد و همچنین «مصوبه ایجاد تحول برای توسعه سرمایه گذاری و بهسازی و نوسازی مسکن در بافت های ناکارآمد شهری» نیز اجرایی شود.طرح مسکن «پیشگام» استارت خورد
آغاز تغییر کاربری بخش هایی از مراکز تجاری خالی از ب و کار به «شهربازی» و «اتاق های بازی ک ن» ۵۵آنلاین :نقشه نجات نسل سوم مجتمع های تجاری چندمنظوره از وضعیت «شبه تعطیل»، رونمایی شد. «مال »سازها در مناطقی از تهران که به ح «اشباع» از مراکز تجاری «نوساز فروش نرفته» و «تازه ساز آماده تحویل» رسیده است، اخیرا اجرای یک تاکتیک جدید برای احیای ب و کار تجاری در این مجتمع ها را آغاز کرده اند. در قالب این تاکتیک، ایجاد «شهربازی و فضاهای تفریح ک ن» به عنوان کاربری مغفول، در دستور کار سرمایه گذاران و مالکان این مجتمع ها قرار گرفته است. این کاربری که رمز موفقیت مراکز تجاری نسل دوم عنوان می شود، در صورت اضافه شدن به مجموعه خدمات قابل ارائه در مال های نسل سوم – مجتمع هایی که تحت تاثیر شتاب تجاری سازی های 5 سال اخیر در چند نقطه محدود پایتخت شکل گرفته اند - باعث می شود میزان مراجعه خانواده ها به مال افزایش پیدا کند و در نتیجه، این بازار از رکود فروش خارج شود. تجربه احداث فضاهای تفریح و بازی در مراکز تجاری نشان می دهد، این مجتمع ها در فاصله کوتاهی بعد از بهره برداری، مشتری ثابت پیدا می کند. برخی «مال» ها به رغم گذشت حداقل دو سال از زمان ساخت، با بهره برداری ناقص مواجه هستند؛ به طوری که غالب واحدهای تجاری در آنها خالی از فعالیت است. واسطه های بازار مال، دلیل این وضعیت را بی رغبتی به ید یا اجاره واحد تجاری ناشی از بحران «عدم مراجعه انبوه» می دانند. سازندگان مال ها و مجتمع های تجاری چندمنظوره پایتخت برای تسهیل جریان فروش واحدهای تجاری خود در این مراکز، دست به اقدام جدیدی زده اند که در قالب آن، با اضافه شدن یک امکان تازه به خدمات تکراری این مجتمع ها، حجم مراجعه شهروندان به مال ها با هدف پایان دادن به رکود تجاری، افزایش خواهد یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که طی سال های اخیر به دلیل توزیع ناهمگون ساخت مال ها و مجتمع های تجاری چندمنظوره در برخی مناطق خاص شهر تهران، پدیده «مال های مازاد» به یکی از مهم ترین چالش های سرمایه گذاران در این حوزه تبدیل شده است، مالکان مجتمع های تجاری چندمنظوره در مناطق اشباع شده از این نوع مجتمع ها تصمیم گرفته اند برای افزایش رفت و آمد و رونق ب وکار در این مراکز، امکانات جدیدی را به مال ها بیفزایند. در این اقدام تازه، مالکان مال ها تصمیم گرفته اند بخش هایی از فضای مال های رسوب شده در بازار (مجتمع های نوساز شبه تعطیل) را به شهربازی، اتاق بازی ک ن و سایر کاربری های تفریحی برای گروه های مختلف سنی تغییر دهند. هرچند به گفته کارشناسان و متخصصان حوزه املاک تجاری، تعداد مال ها و مجتمع های تجاری چند منظوره در کشور ازجمله پایتخت به معنای واقعی متناسب با آنچه به عنوان معیارها و استانداردهای جهانی مال سازی شناخته می شود، محدود است اما هم اکنون مالکان برخی از این مال ها تصمیم گرفته اند «عملیات احیای مال ها» در قالب افزایش یا تغییر کاربری در این مجتمع ها، به منظور درمان بحران حجم کم مراجعه به این مراکز را اجرا کنند.طی دست کم 5 سال گذشته حدود 53 درصد از برج سازی های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته اند. این در حالی است که هم اکنون حدود 20 میلیون مترمربع مرکز تجاری چندمنظوره درحال ساخت یا تاز ه ساز در مناطقی از شهر تهران روی دست سرمایه گذاران رسوب کرده است. با این وجود، هم اکنون دست کم 6 را ار عمده برای نجات «پدیده مال سازی» از خطر تعطیلی و حبس سرمایه ها در مال های فروش نرفته و فاقد متقاضی مطرح است که یکی از آنها «تعبیه کاربری های بکر اما مورد استقبال شهروندان در مجتمع های تجاری چندمنظوره» است که باعث افزایش میزان رفت وآمد و جذب مردم به مال هاو در نتیجه رونق ب وکار واحدهای تجاری می شود. درحال حاضر عمده مراکز تجاری مهم و چند منظوره پایتخت در 5 منطقه خاص شهر تهران(مناطق 1، 2، 3، 5 و منطقه 22) تمرکز دارند که همین توزیع «ناهمگون» منجر به مزاحمت این مال ها برای یکدیگر به دلیل همجواری چند مال در یک منطقه فراتر از نیاز آن منطقه به مراکز تجاری چندمنظوره، شده است.اخیرا صاحبان برخی از این مال ها برای ایجاد ارزش افزوده در مجتمع های تجاری چندمنظوره و همچنین جذب شهروندان به این مراکز، بر ایجاد امکانات تازه ای در این مجتمع ها تمرکز کرده اند تا با استفاده از آن بتوانند حجم مراجعه مردم به مجتمع های تجاری را افزایش داده و از این طریق ب وکار در این مال ها را رونق بدهند. ایجاد مراکز تفریحی همچون «شهربازی» برای ک ن یکی از تازه ترین تلاش های مال سازها و هیات مدیره مجتمع های تجاری خالی از ب وکار برای جذب مشتری و رونق ب وکار در مجتمع های تجاری چندمنظوره است. هم اکنون مدیران و مالکان برخی مجتمع های تجاری چندمنظوره با اعلام تصمیم خود مبنی بر ساخت شهربازی و مراکز تفریحی در بخشی از فضای مشاع این مجتمع ها، تلاش می کنند شهروندان بیشتری را به این مجتمع ها جذب کنند. متخصصان و کارشناسان حوزه املاک تجاری می گویند: درحال حاضر مال ها بیش از آنکه با بحران «فروش نرفتن واحدهای تجاری» مواجه باشند با مشکل «حجم بسیار کم مراجعه کننده» و در نتیجه عدم توجیه اقتصادی برای شروع ب وکار در مجتمع های تجاری چندمنظوره مواجهند؛ به گفته آنها شاید در نگاه اول چنین تصور شود که تعداد زیادی از واحدهای تجاری در مجتمع های چند منظوره، به دلیل نبود مشتری یا یدار واحد خالی مانده است اما واقعیت این است که عمده این واحدها معمولا به فروش رفته است اما به دلیل سطح پایین مراجعه شهروندان به این مراکز عملا راه اندازی ب وکار در این واحدها با توجه به هزینه های بالای فعالیت در این مجتمع ها، برای مالکان توجیه اقتصادی ندارد و به همین دلیل حجم قابل توجهی از واحدهای تجاری در مال های خالی با بن بست در تجارت و فعالیت روبه رو شده است.تدبیر جدید برای افزایش رفت و آمد شهروندان به مجتمع های تجاری، پیش از این در نسل دوم مراکز تجاری در تهران تجربه شده بود؛ برخی مراکز تجاری که در اوایل دهه 80 در پایتخت احداث شدند به واسطه اختصاص یک طبقه کامل به شهربازی، موفق شدند به کانون گردش هفتگی خانواده ها برای گذران اوقات فراغت و در نتیجه یدهای دوره ای تبدیل شوند. اما در نسل سوم این مجتمع ها که طی 5 سال اخیر تحت عنوان «مال» ساخته شده اند تاکنون این نوع فضاها ایجاد نشده بود. علت غیبت چند سال اخیر شهربازی در مال سازی های صورت گرفته، انگیزه سرمایه گذاران برای ب سود بیشتر در نتیجه ساخت فضای تجاری بیشتر در مجتمع های چندمنظوره است؛ این تصور اشتباه در میان سرمایه گذاران وجود داشت که در صورت اختصاص فضای بیشتر برای ساخت واحد تجاری، درآمد بیشتری ب می کنند این درحالی است که هم اکنون سرمایه گذاران نیز به این نتیجه رسیده اند که باید از الگوی نسل دوم مراکز تجاری استفاده کنند. مالکان و مدیران برخی مال های بزرگ شهر تهران که هم اکنون به دلیل همجواری با چند مال دیگر عملا فاقد حجم مناسبی از مراجعه شهروندان هستند، این بار تصمیم گرفته اند با راه اندازی محیط های تفریحی از جمله شهربازی برای ک ن، حجم مراجعه به این مراکز را افزایش دهند؛ طی سال های گذشته این تجربه در چند مجتمع تجاری دیگر نیز تکرار شده بود که یکی از نمونه های موفق آن را می توان در یکی از مجتمع های تجاری غرب تهران مشاهده کرد. راه اندازی شهربازی به عنوان فضای مناسب تفریح ک ن علاوه بر افزایش حجم مراجعه به مجتمع های تجاری، زمان ماندن خانواده ها و شهروندان در این مجتمع ها را برای مدت طولانی تری تضمین می کند و همین افزایش حجم و زمان حضور مردم در مال ها، نه تنها منجر به شناخت بیشتر آنها از سایر امکانات این مجتمع ها و کالاهای قابل ید از آنها می شود بلکه افزایش زمان حضور در این مراکز به طور طبیعی حجم فروش کالاهای مختلف در این مجتمع ها را افزایش داده و در نتیجه منجر به رونق ب و کار در مال ها می شود. ضمن اینکه ایجاد شهربازی در مال ها باعث می شود مراجعه کنندگان با برنامه ریزی قبلی به مال ها مراجعه کنند و این موضوع نرخ مراجعات دوره ای خانواده ها به مال ها را به میزان زیاد و به صورت تصاعدی افزایش خواهد داد.نسخه کارشناسی نجات مال هامتخصصان حوزه املاک تجاری، راه اندازی شهربازی در مجتمع های تجاری چند منظوره را علاوه بر آنکه یک ضرورت و یکی از بخش های مهم در مجتمع های تجاری چند منظوره استاندارد می دانند، آن را یکی از عوامل «مزیت بخش» هر مال نسبت به سایر مال ها عنوان می کنند. به گفته آنها براساس استانداردهای جهانی، یکی از مهمترین ویژگی های مجتمع های تجاری چندمنظوره برخورداری این مجتمع ها از مجموعه ای از امکانات مورد استقبال شهروندان از جمله شهربازی، پارکینگ، بانک و... در کنار مراکز ید است. به این ترتیب واضح است که هرچه مال ها به سمت استانداردهای مال سازی در دنیا حرکت کنند با افزایش حجم مراجعه به آنها حجم ید از این مجتمع ها نیز افزایش می یابد؛ بنابراین اقدام اخیر برخی مدیران مجتمع های چند منظوره برای اطلاع رسانی به شهروندان در قالب نصب بنر در ورودی «مال» از بابت راه اندازی شهربازی یا سایر مراکز تفریحی در این مجتمع ها، «اقدامی هوشمندانه» برای رونق ب وکار در مال ها محسوب می شود. به تازگی مدیران یکی از مجتمع های تجاری چندمنظوره که حدود سه سال گذشته تکمیل و به مرحله بهره برداری رسیده اما به دلیل همجواری با چند مجتمع تجاری بزرگ دیگر عملا حجم قابل توجهی از واحدهای آن خالی است، به منظور جذب شهروندان و افزایش رفت و آمد به این مجتمع تجاری اعلام کرده اند به زودی در این مجتمع، شهربازی و امکانات رفاهی جانبی برای شهروندان و ک ن آنها راه اندازی می شود؛ این مجتمع تجاری که فروش واحدهای آن تقریبا از سه سال قبل آغاز شد، حدود 250 واحد تجاری دارد اما کمتر از 50 واحد آن هم اکنون در حال فعالیت هستند و مابقی خالی مانده اند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد عمده واحدهای تجاری این مجتمع تجاری چندمنظوره فروش یا اجاره بلندمدت رفته است و مهم ترین علت «بهره برداری صفر» از واحدها برآوردی است که مالکان از میزان سود و زیان شروع فعالیت تجاری در این مجتمع دارند. به این معنا که به دلیل همجواری این مجتمع تجاری با چند مجتمع تجاری دیگر در همان منطقه و برآوردی که از «استقبال نامناسب شهروندان» از رفت و آمد به این مجتمع و ید از واحدهای تجاری مستقر در آن از سوی مالکان صورت می گیرد، در شرایط فعلی نه تنها چشم انداز ب سود برای مالکان وجود ندارد بلکه احتمال ورش تگی و ضرر و زیان نیز برای آنها وجود دارد؛ از این رو مالکان واحدهای تجاری در انتظار بهبود شرایط ب وکار در این مجتمع تجاری، فعلا واحدها را خالی نگه داشته اند.هم اکنون در مال ها قیمت هر مترمربع واحد تجاری در برخی مناطق شهر، از 50میلیون تومان شروع شده و تا بیش از 100میلیون تومان نیز قیمت گذاری می شود. «حرکت مال سازها به سمت مناطق مرکزی و پرتراکم تر شهر» دومین راه حل کارشناسی برای نجات پدیده مال سازی از خطر تعطیلی است؛ هم اکنون علاوه بر آنکه مشوق هایی همچون تخفیف 50 درصدی عوارض ساخت مال در بافت فرسوده پایتخت وجود دارد حجم زیاد تقاضا و تراکم جمعیت در این مناطق می تواند منجر به رونق ب وکار این مجتمع های تجاری شود. «راه اندازی اجاره داری حرفه ای در بازار مال ها» را ار سومی است که از سوی کارشناسان حوزه املاک تجاری توصیه می شود؛ کارشناسان می گویند تغییرات ایجاد شده در شکل ب و کار در مال ها و همچنین افزایش متراژ واحدهای تجاری در مجتمع های چندمنظوره، حرکت به سمت «اجاره داری حرفه ای» در مال ها را ناگزیر کرده است؛ بسیاری از صاحبان ب وکار که پیش از این در واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ فعالیت می د هم اکنون توان مالی برای ید واحدهای بزرگ متراژ متناسب با استانداردهای مساحتی در مال های جدید را ندارند؛ بنابراین اجاره داری حرفه ای در مال ها می تواند به عنوان یک شیوه جدید منجر به رونق ب و کار در این مجتمع ها شود. هم اکنون اجاره داری حرفه ای یکی از پرطرفدارترین روش های فعالیت در مال ها در کشور های پیشرفته محسوب می شود.در تکمیل گام سوم، «ادغام واحدهای صنفی کوچک و تمرکز صنوف بر برند سازی و تقویت وسعت و کیفیت فعالیت ها» به عنوان چهارمین را ار، می تواند شرایط اصناف را برای انتقال به مال های بزرگ بهبود بدهد. از سوی دیگر، «جابه جایی یکجا و استقرار صنوف در معرض خطر به واسطه فعالیت در مجتمع های تجاری فرسوده در مال های خارج از شهر» اقدام دیگری به منظور تمرکزز از ساخت مال در مناطق خاص پایتخت و رونق دوباره بازار املاک تجاری محسوب می شود. این اقدام از ی و منجر به تعریف مکان جدید برای سرمایه گذاری مال سازها و رفع تمرکز از توزیع ناهمگون مال ها در 5 منطقه شهر تهران می شود و از سوی دیگر خطر از بین رفتن حریم صنفی برای به که یکی از مهمترین موانع برای جابه جایی آنها به مال های جدید محسوب می شود را به حداقل می رساند. با این حال، کارشناسان به عنوان را ار ششم، توصیه می کنند، هم اکنون یک مسیر میانبر برای وج اصناف فعال در مجتمع های تجاری در معرض خطر و استقرار آنها در مال های جدید وجود دارد که به منزله یک معامله برد-برد برای طرفین خواهد بود. «انتقال یکجای اصناف فعال در مجتمع های تجاری فرسوده به مال های جدید»، را ار کوتاه مدت تری است که می تواند به نفع مال سازها و اصناف، از یک طرف حجم قابل توجه سرمایه های انباشته شده در واحدهای فروش نرفته را آزاد کند و از سوی دیگر ب وکارهای در معرض خطر را به مکان های ایمن منتقل کند.واکنش مال سازها به معامله با بهبه گزارش «دنیای اقتصاد»، علاوه بر آنچه گفته شد، مشکلات ناشی از فروش نرفتن واحدهای تجاری در مجتمع های تجاری چندمنظوره نیز به دلیل حجم بالای ساخت وساز مال ها طی سال های اخیر و تمرکز آنها تنها در چند نقطه به خصوص پایتخت همچنان ادامه دارد؛ درحالی که پیش از این نسخه بهینه فروش مال ها از طریق انجام معامله بین مال سازها و صاحبان ب و کار در مراکز تجاری فرسوده پایتخت، به دنبال وقوع حادثه آتش سوزی در ساختمان پلاسکو مطرح شده بود، مال سازها به این نسخه پیشنهادی واکنش نشان داده و انجام چنین معامله ای را به نفع هر دو سمت چنین معامله ای (مال سازها و صاحبان ب وکار مستقر در مجتمع های تجاری فرسوده)می دانند. با این حال، مال سازها و متخصصان حوزه املاک تجاری چندمنظوره تاکید می کنند که انجام چنین معامله ای مست م در نظر گرفتن چند شرط مهم است؛ علاوه بر این، پیشنهاد مطرح شده ابعاد و زوایای مبهمی دارد که ممکن است در همه موارد جواب ندهد اما در کل می توان با در نظر گرفتن شروط و ملاحظات، از این روش به نفع هر دو طرف بهره برداری کرد.زمستان سال گذشته، به دنبال آتش سوزی و ت یب ساختمان پلاسکو، کارشناسان بازار املاک تجاری با رونمایی از نسخه پیشنهادی معامله برد-برد در بازار مال ها و مجتمع های چندمنظوره اعلام د:تهدید پایتخت به واسطه فعال بودن حدود هزار ساختمان پررفت وآمد فرسوده و ناایمن با انجام یک معامله برد-برد برای هر دو سمت یعنی صاحبان ب وکار فعال در این مجتمع ها و مال سازها می تواند مهار شود؛برمبنای این پیشنهاد که در قالب طرح کارشناسی «نوسازی بافت تجاری فرسوده شهر» مطرح شد کارشناسان اعلام د: درصورت عزم مالکان و بهره برداران مراکز تجاری قدیمی در مناطق پرخطر پایتخت، برای انتقال به مجتمع های تجاری چندمنظوره فاقد تقاضا، نه تنها حجم قابل توجهی از سرمایه های حبس شده در مال های فروش نرفته به نفع سرمایه گذاری های جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا آزاد خواهد شد بلکه از زیان و ورش تگی صاحبان مشاغل و اصناف ناشی از آتش سوزی در ساختمان های تجاری فرسوده جلوگیری به عمل می آید. نتیجتا در وهله بعدی شهر تهران نیز از تکرار فاجعه پلاسکو در امان خواهد بود. کارشناسان همچنین اعلام د این نسخه پیشنهادی دست کم 7 راه حل برای انجام بهینه معامله بین صنوف در معرض خطر و مال سازها مطرح می کند؛ بر مبنای امکان سنجی صورت گرفته از نحوه تخصیص بهینه مال ها به عنوان «گزینه برتر» برای انتقال بهره برداران مجتمع های تجاری قدیمی به مکان جدید، سازندگان مال ها می توانند واحدهای خود را با روش های مختلف از جمله «فروش نقدی»، «تهاتر مال با مجتمع های قدیمی»، «اجاره بلند مدت»، «اجاره به شرط تملیک»، «پیش فروش»، «فروش اقساطی» و «واگذاری یکجا با تخفیف ویژه» در اختیار مالکان و بهره برداران مجتمع های تجاری قدیمی قرار دهند. هر چند واگذاری یکجای مجتمع های تجاری جدید به مالکان مجتمع های تجاری فرسوده با شرایط ویژه، از دیدگاه کارشناسی بهترین روش انجام این معامله محسوب می شود.هم اکنون برخی مال سازها در واکنش به این پیشنهاد اعلام د:نسخه واگذاری یکجای مال ها و مجتمع های تجاری فروش نرفته به صاحبان ب وکارهای فعال در مراکز تجاری فرسوده و ناایمن علاوه بر ارزش معنوی این اقدام، دست کم یک مزیت عمده و مهم برای مال سازها دارد که در قالب آن با فروش یا واگذاری یکجای مال به مالکان مجتمع های تجاری قدیمی می توان امیدوار بود همه یا بخش عمده ای از سرمایه های محبوس در واحدهای فروش نرفته آزاد شود. این در حالی است که به گفته آنها این نوع واگذاری آنچنان هم آسان نیست و ملاحظات خاص خود را می طلبد که در صورت تطبیق این ملاحظات با نیاز، خواسته و توقع مالکان مجتمع های تجاری قدیمی می توان از آن برای فروش واحدها استفاده کرد.فعالان حوزه ساخت مجتمع های تجاری چندمنظوره، همچنین با استقبال از پیشنهاد حرکت به سمت بافت های فرسوده و میانی ا می گویند: مجتمع های تجاری به شرطی که متناسب با نیاز هر منطقه و با توزیع متناسب با نیاز کل شهر ساخته شوند می توانند در ب وکار خود موفق باشند؛ به شرطی که در صورت ساخت مال در مناطق فرسوده وکمتر برخوردار، سطح اقتصادی و معیشتی خانوارهای آن منطقه درنظر گرفته شود و طراحی مال و ب و کارها در آن متناسب با بافت همان منطقه صورت بگیرد. مال سازها حتی تاکید می کنند این تصور که مال ها حتما باید در مناطق مرفه شهر ساخته شود کاملا اشتباه است و نتیجه چنین تصور اشتباهی وضعیتی است که هم اکنون عمده مال ها به دلیل ایجاد مال های مزاحم یکدیگر در برخی مناطق خاص پایتخت با آن مواجه شده اند. 7 دلیل خالی ماندن مال ها
مال سازها در تشریح این ملاحظات، دست کم 7 علت عمده برای فروش نرفتن واحدهای تجاری مطابق با انتظاری که در بازار فروش این واحدها طی سال های اخیر تاکنون وجود داشت، مطرح می کنند. اولین دلیل به «توزیع ناهمگون مال ها» و تمرکز آنها تنها در 5 منطقه خاص شهر تهران برمی گردد که ناشی از ضعف نظارت بر ساخت وسازها و صدور بی رویه پروانه برای ساخت مراکز تجاری بدون هدایتگری از طرف شهرداری در مناطق ثروتمندتر شهر است؛ مال سازها می گویند طی سال های اخیر شهرداری با عمده درخواست ها برای ساخت مجتمع های تجاری چندمنظوره در مناطق خاص پایتخت موافقت کرده است و حتی در برخی از پروژه ها، شریک شده است؛بدون اینکه توزیع مناسبی از مال ها متناسب با نیاز شهروندان و شهر به مجتمع های تجاری چندمنظوره درنظر گرفته شود. «خارج شدن قیمت واحدهای تجاری از دایره قدرت ید صاحبان ب وکار» دلیل دوم فروش نرفتن حجم قابل توجهی از واحدهای تجاری در مجتمع های تجاری چند منظوره محسوب می شود؛طی سال های اخیر الگوی ساخت واحدهای تجاری در مجتمع های بزرگ تجاری، از مغازه های کوچک متراژ به واحدهای بزرگ متراژ تغییر یافته است و همین افزایش متراژ واحدها در بسیاری موارد موجب شده به جای استقرار صاحبان صنوف و ب وکارهای قدیمی در واحدهای جدید، مال ها به محل سرمایه گذاری ثروتمندانی تبدیل شود که چندان دغدغه راه اندازی شغل و ب وکار در واحد یداری شده و حتی اجاره آن را ندارند. این دسته افراد صرفا با هدف سرمایه گذاری، حفظ ارزش پول و ارتقای آن در آینده اقدام به ید واحد در مال ها کرده اند.
«گران تمام شدن هزینه ساخت مال» طی سال های اخیر برای مالکان و سازندگان این مجتمع ها از سوی دیگر موجب شده هم اکنون مال سازها حاضر به تعدیل قیمت فروش واحدهای خود متناسب با وضعیت بازار نباشند؛مال سازها و متخصصان حوزه املاک تجاری می گویند:طی سال های اخیر به دلیل بروز برخی نوسانات در بازار املاک و سایر بازارهای موازی و در کل اقتصاد کشور، مال سازی به فعالیتی پرهزینه تبدیل شده است؛ علاوه بر این رکود اقتصادی موجب شده به دلیل فروش نرفتن مجتمع های آماده و در نتیجه عدم تزریق به موقع پول به پروژه های نیمه تمام و در حال ساخت، عملیات تکمیل این مال ها زمانبر شود و در نتیجه گذشت زمان، منجر به افزایش هزینه ساخت این مال ها نسبت به برآورد اولیه مال سازها از قیمت تمام شده خواهد شد. هم اکنون اگرچه مال سازها تا حد زیادی قیمت های فروش واحدهای تجاری آماده را تعدیل کرده یا شرایط پرداخت را تسهیل کرده اند اما حاضر نیستند به هر قیمتی واحدهای آماده شده را که به مراتب با هزینه ای بیش از آنچه در برآوردهای اولیه محاسبه کرده بودند، به فروش برسانند.
«عدم رعایت حریم سنتی ب وکار در ساخت مال و الگوی ناقص مال سازی» در عمده مراکز تجاری چندمنظوره، چهارمین دلیل عدم فروش به موقع و موردانتظار واحدهای تجاری آماده در مال ها محسوب می شود؛ عمده مراکز تجاری واقع در بافت های فرسوده شهری، بورس عرضه خدمت یا کالای خاصی هستند و در واقع این مراکز تجاری در قالب یک حریم سنتی، فعالیت می کنند؛ مال سازی های صورت گرفته طی سال های اخیر نه تنها در خارج از این حریم سنتی شکل گرفت که ماهیت مال های جدید با تعریف استاندارد و جهانی از مال نیز فاصله زیادی دارد. «سازگار نبودن حجم مال سازی های اخیر با فضای فعلی ب وکار»دلیل دیگری است که هم اکنون فروش واحدهای تجاری در مال ها را با مشکل مواجه کرده است. مطابق آمارهای سال 94، حدود 16 تا 20 میلیون مترمربع فضای تجاری درحال احداث است که با توجه به پراکندگی آنها فقط در چند منطقه، به معنای مازاد عرضه در بازار املاک تجاری است.
«نبود زمین مناسب و وسیع برای ساخت مال در بافت های فرسوده شهری» به عنوان یکی از کانون های مهم تقاضا برای ساخت مجتمع های تجاری از دیگر مشکلاتی است که در این زمینه می توان به آن اشاره کرد؛ عمده زمین هایی که هم اکنون در بافت های فرسوده شهری امکان و قابلیت تبدیل به مال های چندمنظوره تجاری را دارند، مساحت کمی دارند و همین موضوع منجر به استقبال مال سازها از چند منطقه خاص پایتخت شده است. در بافت های فرسوده، معابر کم عرض، ناپایداری محله ها و مشکلات مربوط به تامین زمین با مساحت موردنظر موجب شده عملا انگیزه ای برای ورود مال سازها به این مناطق وجود نداشته باشد. مال های ساخته شده در مناطق یک تا پنج عمدتا در زمین های بالای 5 هزار مترمربع جانمایی شده اند. «ورود نهادهای عمومی به حوزه سرمایه گذاری املاک تجاری» از دلایل دیگر خالی ماندن واحدهای تجاری در مال ها محسوب می شود که تعداد قابل توجهی از آنها نه به قصد شروع ب وکار در واحد یداری شده بلکه برای ب سود در میان مدت و بلندمدت ناشی از سرمایه گذاری در املاک تجاری به این حیطه ورود کرده اند که همین عامل موجب شده تحت تاثیر خلأ هدف اولیه «بهره برداری تجاری»، برنامه ریزی چندانی برای مصرفی شدن مال ها صورت نگیرد. در این میان حتی اگر هم واحدهای تجاری در مال ها فروخته می شود اغلب از سوی انی یداری شده که چندان دغدغه ای برای شروع ب وکار در این واحدها ندارند. منبع : دنیای اقتصاد
«طرح تامین مسکن در شهر تهران» با عنوان طرح «پیشگام» برای اجرا در بافت فرسوده مورد موافقت رئیس جمهوری قرار گرفت. به گزارش «دنیای اقتصاد» در قالب این طرح که پنج شنبه گذشته در جلسه ای با حضور رئیس جمهوری، راه وشهرسازی و مقامات این وزارتخانه، شهردار تهران وسایر مسوولان مرتبط در پاسخ به تاکید رئیس جمهوری برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت، قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مس ی در محدوده ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت به اجرا در بیاید. جزئیات مربوط به طرح «تامین مسکن پیشگام در بافت فرسوده تهران»نشان می دهد با اجرای این طرح قرار است بیش از نیمی از ظرفیت فعلی ساخت و ساز سالانه در شهر تهران به هسته های میانی و فرسوده پایتخت هدایت شود؛ هم اکنون به طور متوسط سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مس ی جدید در شهر تهران احداث می شود که ظرفیت ۵۵ هزار واحدی ساخت مسکن در بافت های فرسوده در قالب طرح پیشگام بیش از نیمی از کل ساخت وسازهای سالانه فعلی در پایتخت را دربرمی گیرد. این درحالی است که جزئیات این طرح همچنین شایعه مربوط به «فرمان برج سازی در بافت های فرسوده» را که طی روزهای اخیر مطرح شده بود، از اساس رد می کند؛ چرا که در محتوای این طرح علائمی از تاکید بر برج سازی وجود ندارد؛ هرچند در این طرح اشاره شده است در پهنه های فرسوده شهر تهران و نیز سایر ای بزرگ متناسب با تراکم جمعیت و ظرفیت محلات، تراکم ساختمانی تعیین خواهد شد. طرح تامین مسکن شهر تهران با عنوان طرح پیشگام برای نوسازی ۵۵ هزار واحد مس ی فرسوده در پایتخت با اولویت ۵ منطقه فرسوده شهر تهران(مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷)درحالی در دومین جلسه متولی بخش مسکن با حضور رئیس جمهوری طی دو ماه گذشته با موضوع نحوه نفوذ موثر به بافت های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت که با توافق ایجاد شده سرگردانی فعالان ساختمانی، متقاضیان مسکن و مالکان املاک فرسوده و همچنین وجود دو نگاه در ت برای نحوه نوسازی بافت های فرسوده(مداخله گسترده در برابر نوسازی تدریجی) برطرف خواهد شد.یافته های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد قرار است برنامه عملیاتی (برنامه اقدام) این طرح که در قالب «الگوی نوسازی و بازآفرینی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ» تدوین شده است، به منظور اجرا ظرف ۱۰روز آینده از سوی متولی نوسازی بافت های فرسوده در ت به معاون اول رئیس جمهوری ارائه شود. بنا بر تاکید ویژه رئیس جمهوری با نهایی شدن برنامه عملیاتی طرح پیشگام طی ۱۰ روز آینده، متولی نوسازی بافت های فرسوده در ت و سایر نهادهای مرتبط یت دارند در کمترین زمان ممکن نسبت به شروع عملیات اجرایی این طرح اقدام کنند. نوسازی بافت های فرسوده و هسته های میانی شهر تهران و سایر کلان ا و ای کشور درحالی از ابتدای ت یازدهم به عنوان اولویت ت در سیاست گذاری بخش مسکن مورد توجه و تاکید قرار گرفت که متولی بخش مسکن طی چهار سال گذشته سیاست بازآفرینی شهری را در بافت های فرسوده پیگیری کرده است؛ اما ازآنجاکه این سیاست طی چهار سال گذشته بیشتر بر جنبه های اجتماعی و فرهنگی و همچنین توجه به ا امات نوسازی بر پایه محله محوری و به طور کلی بازتعریف ساختارهای نوسازی تمرکز داشته و ابعاد کمّی نوسازی به لحاظ تعیین تیراژ معین و مدت زمان مشخص برای نوسازی واحدهای مس ی به وضوح اعلام نشده بود، رئیس جمهوری به متولی بخش مسکن در ت یت داد ضمن رعایت ملاحظات سیاست بازآفرینی شهری، با تدوین یک برنامه عملیاتی، هدف گذاری کمی ت برای نوسازی بافت های فرسوده شهری را نیز طراحی کند. در این طرح، مطابق با یت تعریف شده برای متولی بخش مسکن، ظرفیت، تیراژ، زمانبندی، روش های اجرا و همچنین اولویت های ساخت وساز در محلات و محدوده های هدف به تفکیک و به روشنی، مشخص شده است.قرار است طرح پیشگام به عنوان طرح عملیاتی تامین مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران ابتدا در پایتخت اجرا شده و همزمان مقدمات اجرای این طرح در سایر ا نیز طرح ریزی شود و تسری یابد. در این طرح تاکید شده است همزمان با اجرای طرح پیشگام در شهر تهران نهادسازی برای تکثیر طرح های مشابه در مناطق دیگر، به خصوص ای بزرگ، طی یک سال آینده آغاز شود.سکاندار نسل جدید نوسازییافته های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد سکان اجرای طرح پیشگام، در اختیار «توسعه گرها» قرار می گیرد؛ در این طرح تاکید شده است که عاملیت توسعه گر در بافت های فرسوده، رکن اساسی و پایدار برای «تحقق پذیری نوسازی بافت های فرسوده شهری» است. توسعه گرها نهادهایی هستند که علاوه بر در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه قابل قبول برای ورود به طرح های عمرانی نظیر ساخت وساز در بافت های فرسوده، امکان تجهیز منابع و سرمایه های د را نیز دارند و همچنین از امکان استفاده از منابع بانکی در وضعیت موجود با شرایط فعلی نیز برخوردارند. به عنوان مثال، به دنبال دریافت یارانه نرخ سود برای تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی در بافت های فرسوده نیستند و توان مالی و فنی کافی برای سرمایه گذاری و شروع فعالیت در بافت های فرسوده با کمک تسهیلات نوسازی غیروابسته به یارانه نرخ سود را دارند.همچنین از امکان جلب مشارکت در بافت های فرسوده برای سرمایه گذاری در پروژه های مختلف برخوردارند. توسعه گر به عنوان نهاد واجد صلاحیت بخش خصوصی، حلقه واسط بین ۴ عنصر مهم در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده یعنی مالکان املاک فرسوده(مردم)، ت و شهرداری، بانک ها و بخش خصوصی سازنده(پیمانکار، انبوه ساز و واسطه های بازار)است. در قالب این طرح، بافت های فرسوده، ناکارآمد و ناپایدار شهری، به مثابه یک تهدید بزرگ برای کل کشور معرفی شده اند که هم به لحاظ خطرات احتمالی ناشی از وقوع ز له در شهر تهران و همچنین بسیاری از ای دیگر در معرض تهدید جدی قرار دارند و هم به لحاظ بالا بودن نرخ آسیب های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی در آنها نیازمند رسیدگی و انجام اقدام فوری برای نوسازی هستند.این درحالی است که در این طرح همچنین تاکید شده است، نیاز اقتصاد کشور به ایجاد رونق در بخش مسکن یکی دیگر از ا امات قرار گرفتن نوسازی بافت های فرسوده در اولویت برنامه های ت است؛ در شرایط فعلی ساختار ساخت مسکن قادر به پاسخگویی به این نیاز نیست؛ چرا که ساختارهای تقاضا در بازار مسکن تغییر کرده است و نوسازی بافت های فرسوده یکی از مهم ترین عوامل رونق بخش در بازار مسکن محسوب می شود. این درحالی است که نوسازی بافت های فرسوده به مثابه یک فرصت معرفی شده است که با بهره گیری از «الگوی توسعه ای» می توان از این اقدام به عنوان یکی از مهم ترین اقدامات تبدیل تهدیدهای نهفته در شهر به عنوان فرصت های قابل توجه اقتصادی، اجتماعی و توسعه ای بهره گیری کرد.سه روش نوسازی در طرح پیشگاممطابق برنامه ریزی های صورت گرفته در قالب طرح پیشگام، قرار است این طرح به روش «محلی سازی»، «محله سازی مرحله ای» و «محله سازی جایگزین»اجرا شود؛ در این طرح اصل حاکم بر اجرای هرکدام از این سه روش یا ترکیبی از آنها در مناطق فرسوده شهر تهران، «امکان پذیری» عنوان شده است؛ به این معنا که بر حسب اینکه کدام یک از این سه روش در هر محله بیش از دیگری امکان اجرای موفقیت آمیز دارد، مناسب ترین روش انتخاب و عملیات نوسازی با اتکا به آن انجام شود.این درحالی است که در جزئیات مربوط به این طرح تاکید شده است که دو روش اول یعنی روش«محلی سازی» و «محله سازی مرحله ای» در بسیاری از محلات شهر تهران قابل اجرا است؛ ضمن اینکه ۲۰ درصد از کل طرح در قالب روش سوم یعنی«محله سازی جایگزین»قابل اجرا خواهد بود. در قالب روش اول(محلی سازی)، ساخت سالانه ۳۵ هزار واحد مس ی در بافت های فرسوده شهر تهران هدف گذاری شده است؛ در روش محلی سازی، نوسازی های د به معنای اجرای پروژه های محلی متعارف و کم واحد تعریف شده است؛ هرچند ظرفیت هر پروژه در این روش محدود است، اما قرار است تعداد پروژه هایی که با استفاده از این روش در بافت های فرسوده اجرا می شود، در سطح وسیع توزیع شود. در روش محلی سازی، تجمیع تا حداکثر ۵ پلاک تعریف شده است؛ به این معنا که برای اجرای هر پروژه زمین مورد نیاز باید ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع مساحت داشته باشد؛ این درحالی است که در قالب این روش پروژه های هدف گذاری شده، متعدد و پراکنده است.همچنین در قالب این روش «اسکان موقت نان» از سوی «توسعه گرها» در دستور کار قرار دارد و ۵۰ درصد از واحدهای ساخته شده در هر پروژه در قالب «مشارکت در ساخت» یا «معاوضه» به مالکان بافت فرسوده واگذار می شود؛ این درحالی است که مابقی واحدها که در اختیار توسعه گر قرار خواهد گرفت به عنوان «ظرفیت بالقوه برای نوسازهای بعدی در قالب واحدهای مس ی مناسب برای اسکان موقت نان واحدهای فرسوده در سایر پروژه ها»، مورد استفاده قرار خواهد گرفت. به عبارت دیگر راهبرد اصلی نوسازی در قالب این روش، راهبرد «معاوضه»است؛ به این معنا که نیمی از واحدهای نوسازی شده به مالکان بافت های فرسوده( نان قبلی واحدهای فرسوده)واگذار می شود، در این روش همچنین «اصلاح و بازآفرینی تدریجی بافت های فرسوده» محور و هدف اصلی نوسازی است.روش دوم تعریف شده در طرح پیشگام برای اجرای طرح عملیاتی نوسازی در بافت های فرسوده طی ۵ سال پیش رو، روش«محله سازی مرحله ای»است؛ در این روش مقیاس هر پروژه نسبت به روش محلی سازی بیشتر است؛ یعنی فرآیند تجمیع به صورت «بلوک شهری» صورت می گیرد که در قالب آن بیش از ۵ پلاک مس ی برای ساخت هر بلوک جدید با یکدیگر تجمیع می شود. در روش محله سازی مرحله ای، راهبرد «بازتنظیم زمین»مورد تاکید قرار دارد؛ به عبارت دیگر عملیات تجمیع بستگی مستقیم به گنجایش زمین و نوسازی در قالب پروژه های بلوک سازی دارد؛ در این روش همچنین بخشی از قطعات برای تامین سرانه های عمومی و باز و همچنین خدمات شهری اختصاص خواهد یافت.در روش سوم(محله سازی جایگزین)، مقیاس پرو ژه ها از دو روش دیگر بزرگ تر است و نوسازی به شکل «شهرک سازی» انجام خواهد گرفت؛ راهبرد اصلی در اجرای این روش «ساخت محلات جدید در زمین های ذخیره در اختیار ت در همسایگی محلات فرسوده و استقرار جمعیت محله فرسوده در محلات جدید» و سپس «استقرار نان محله فرسوده بعدی در محله نوسازی شده قبلی» است؛ به این معنا که در این روش زمین های ذخیره موجود در شهر تهران که تحت مالکیت ت وشهرداری قرار دارد به عنوان اهرم نوسازی در اختیار فرآیند نوسازی قرار خواهد گرفت. انبوه سازی مسکن در بافت های فرسوده نیز عمدتا در قالب این روش مصداق پیدا می کند.خط قرمز طرح پیشگامدر طرح تامین مسکن پیشگام در بافت های فرسوده شهر تهران، یک خط قرمز نیز برای ت، شهرداری و سرمایه گذاران تعریف شده است؛ «حفظ نان قدیمی در محله های نوسازی شده و جلوگیری از ا اج جمعیتی از محلات هدف نوسازی» مهمترین خط قرمز تعریف شده در این طرح است. به همین منظور علاوه بر تعریف یت برای نهاد توسعه گر به منظور تامین واحدهای مس ی مناسب برای اسکان موقت نان در روش محلی سازی و محله سازی تدریجی، استقرار نان محلات بعدی در واحدهای نوسازی شده محله قبلی هدف نوسازی، در روش سوم(محله سازی جایگزین) مورد تاکید قرار گرفته است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی جزئیات طرح پیشگام همچنین یک سوال اساسی را ایجاد می کند مبنی بر اینکه جایگاه وام نوسازی در این طرح و فرآیندهای جدید نوسازی چیست؟ یافته های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت های فرسوده به ازای هر واحد، یکی از ابزارهای در اختیار توسعه گرها برای نوسازی است؛ با این تفاوت که از زمان تصویب پرداخت این تسهیلات برای نوسازی واحدهای فرسوده در سال ۹۳ تاکنون، این تسهیلات به دلیل آنچه عدم امکان استفاده از این تسهیلات به دلیل نیاز به تامین یارانه سود مطرح می شد فاقد کارآیی بود؛ اما از آنجا که توسعه گرها برای استفاده از این تسهیلات نیازی به استفاده از یارانه سود وام بانکی ندارند، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن در بافت های فرسوده که طی سه سال گذشته-از زمان تصویب تاکنون-فاقد کارآیی بود اثر خود را نشان خواهد داد و قابل استفاده خواهد شد. بر مبنای برآوردهای صورت گرفته در طرح تامین مسکن پیشگام در بافت های فرسوده شهر تهران، کل هزینه اجرای طرح برای ۵سال افق تعریف شده، ۹هزار و ۶۲۲ میلیارد تومان است که به فراخور تعداد پروژه ها و پلاک هایی که قرار است نوسازی شوند به پروژه های تعریف شده تزریق خواهد شد.ملاحظات نسخه جدید نوسازیمحتوای طرح پیشگام نشان می دهد متولی بخش مسکن برای اجرای نسخه جدید عملیات نوسازی در بافت های فرسوده دست کم سه عامل مهم در انتخاب جغرافیای هدف را مورد توجه قرار داده است؛ «روندهای جمعیتی»، «موضوع کمی زمین» و همچنین «امکان بازدهی های جانبی» سه ملاحظه ت برای نوسازی بافت های فرسوده به ویژه در سومین روش نوسازی(محله سازی جایگزین) است. این در حالی است که در این طرح تاکید شده است درصورتی که متولی نوسازی تصمیم به اجرای این طرح در سایر ای بزرگ بگیرد باید ا امات مربوط به نوسازی در هر کدام از مناطق و ا را مورد توجه قرار بدهد.متولی بخش مسکن همچنین در توضیح طرح پیشگام، ضمن اشاره به وجود حداقل دو گلوگاه و مانع عمده در مسیر اجرای طرح مبنی بر مشکلات احتمالی مربوط به«اسکان موقت نان» و همچنین «جلب مشارکت همه نان بافت های فرسوده برای نوسازی در مراحل اولیه»، سه ضرورت مهم را به مجری نوسازی بافت های فرسوده گوشزد می کند. بر این اساس، «تعریف ضریب معاوضه مطلوب به نفع مردم»، «امکان کنترل و تنظیم تراکم مس ی و تراکم جمعیتی(ساختاردهی تقاضا در راستای هدف)» و همچنین «فراهم شدن بسته های اقتصادی برای ورود سرمایه گذاران خارجی»، ضرورت هایی مهمی است که در طرح پیشگام برای ورود به دوره جدید نوسازی در بافت های فرسوده مورد تاکید قرار گرفته است.متولی بخش مسکن همچنین دو ا ام مهم در ارتباط با اجرای این طرح را مطرح کرده است و در عین حال ۳ پیشنهاد مهم برای تحقق این ا امات عنوان می کند. «ایجاد ساختار فرماندهی و راهبری برای تکثیر وگسترش این الگو در کشور به منظور بالفعل فرصت نوسازی بافت های فرسوده» اولین ا ام مطرح شده در متن طرح پیشگام است؛ در قالب این موضوع پیشنهاد شده است «قرارگاه جهاد نوسازی» ذیل ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی تشکیل و این قرارگاه با واحدها و توابع ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری تلفیق شود. دومین ا ام تاکید بر «همراهی نظام بانکی برای اجرای برنامه های تامین مالی توسعه گران در بافت های فرسوده» است که برای تحقق این هدف پیشنهاد شده «دستورالعمل تامین مالی نهادهای توسعه گر» در شورای پول و اعتبار به تصویب برسد و همچنین «مصوبه ایجاد تحول برای توسعه سرمایه گذاری و بهسازی و نوسازی مسکن در بافت های ناکارآمد شهری» نیز اجرایی شود.07-02
«طرح تامین مسکن در شهر تهران» با عنوان طرح «پیشگام» برای اجرا در بافت فرسوده مورد موافقت رئیس جمهوری قرار گرفت. در قالب این طرح که پنج شنبه گذشته در جلسه ای با حضور رئیس جمهوری، راه وشهرسازی و مقامات این وزارتخانه، شهردار تهران وسایر مسوولان مرتبط در پاسخ به تاکید رئیس جمهوری برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت، قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مس ی در محدوده ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت به اجرا در بیاید. به گزارش دنیای اقتصاد، جزئیات مربوط به طرح «تامین مسکن پیشگام در بافت فرسوده تهران»نشان می دهد با اجرای این طرح قرار است بیش از نیمی از ظرفیت فعلی ساخت و ساز سالانه در شهر تهران به هسته های میانی و فرسوده پایتخت هدایت شود؛ هم اکنون به طور متوسط سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مس ی جدید در شهر تهران احداث می شود که ظرفیت ۵۵ هزار واحدی ساخت مسکن در بافت های فرسوده در قالب طرح پیشگام بیش از نیمی از کل ساخت وسازهای سالانه فعلی در پایتخت را دربرمی گیرد.این درحالی است که جزئیات این طرح همچنین شایعه مربوط به «فرمان برج سازی در بافت های فرسوده» را که طی روزهای اخیر مطرح شده بود، از اساس رد می کند؛ چرا که در محتوای این طرح علائمی از تاکید بر برج سازی وجود ندارد؛ هرچند در این طرح اشاره شده است در پهنه های فرسوده شهر تهران و نیز سایر ای بزرگ متناسب با تراکم جمعیت و ظرفیت محلات، تراکم ساختمانی تعیین خواهد شد. طرح تامین مسکن شهر تهران با عنوان طرح پیشگام برای نوسازی ۵۵ هزار واحد مس ی فرسوده در پایتخت با اولویت ۵ منطقه فرسوده شهر تهران(مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷)درحالی در دومین جلسه متولی بخش مسکن با حضور رئیس جمهوری طی دو ماه گذشته با موضوع نحوه نفوذ موثر به بافت های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت که با توافق ایجاد شده سرگردانی فعالان ساختمانی، متقاضیان مسکن و مالکان املاک فرسوده و همچنین وجود دو نگاه در ت برای نحوه نوسازی بافت های فرسوده(مداخله گسترده در برابر نوسازی تدریجی) برطرف خواهد شد.یافته ها نشان می دهد قرار است برنامه عملیاتی (برنامه اقدام) این طرح که در قالب «الگوی نوسازی و بازآفرینی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ» تدوین شده است، به منظور اجرا ظرف ۱۰روز آینده از سوی متولی نوسازی بافت های فرسوده در ت به معاون اول رئیس جمهوری ارائه شود. بنا بر تاکید ویژه رئیس جمهوری با نهایی شدن برنامه عملیاتی طرح پیشگام طی ۱۰ روز آینده، متولی نوسازی بافت های فرسوده در ت و سایر نهادهای مرتبط یت دارند در کمترین زمان ممکن نسبت به شروع عملیات اجرایی این طرح اقدام کنند.نوسازی بافت های فرسوده و هسته های میانی شهر تهران و سایر کلان ا و ای کشور درحالی از ابتدای ت یازدهم به عنوان اولویت ت در سیاست گذاری بخش مسکن مورد توجه و تاکید قرار گرفت که متولی بخش مسکن طی چهار سال گذشته سیاست بازآفرینی شهری را در بافت های فرسوده پیگیری کرده است؛ اما ازآنجاکه این سیاست طی چهار سال گذشته بیشتر بر جنبه های اجتماعی و فرهنگی و همچنین توجه به ا امات نوسازی بر پایه محله محوری و به طور کلی بازتعریف ساختارهای نوسازی تمرکز داشته و ابعاد کمّی نوسازی به لحاظ تعیین تیراژ معین و مدت زمان مشخص برای نوسازی واحدهای مس ی به وضوح اعلام نشده بود، رئیس جمهوری به متولی بخش مسکن در ت یت داد ضمن رعایت ملاحظات سیاست بازآفرینی شهری، با تدوین یک برنامه عملیاتی، هدف گذاری کمی ت برای نوسازی بافت های فرسوده شهری را نیز طراحی کند. در این طرح، مطابق با یت تعریف شده برای متولی بخش مسکن، ظرفیت، تیراژ، زمانبندی، روش های اجرا و همچنین اولویت های ساخت وساز در محلات و محدوده های هدف به تفکیک و به روشنی، مشخص شده است.قرار است طرح پیشگام به عنوان طرح عملیاتی تامین مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران ابتدا در پایتخت اجرا شده و همزمان مقدمات اجرای این طرح در سایر ا نیز طرح ریزی شود و تسری یابد. در این طرح تاکید شده است همزمان با اجرای طرح پیشگام در شهر تهران نهادسازی برای تکثیر طرح های مشابه در مناطق دیگر، به خصوص ای بزرگ، طی یک سال آینده آغاز شود.سکاندار نسل جدید نوسازییافته ها نشان می دهد سکان اجرای طرح پیشگام، در اختیار «توسعه گرها» قرار می گیرد؛ در این طرح تاکید شده است که عاملیت توسعه گر در بافت های فرسوده، رکن اساسی و پایدار برای «تحقق پذیری نوسازی بافت های فرسوده شهری» است. توسعه گرها نهادهایی هستند که علاوه بر در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه قابل قبول برای ورود به طرح های عمرانی نظیر ساخت وساز در بافت های فرسوده، امکان تجهیز منابع و سرمایه های د را نیز دارند و همچنین از امکان استفاده از منابع بانکی در وضعیت موجود با شرایط فعلی نیز برخوردارند. به عنوان مثال، به دنبال دریافت یارانه نرخ سود برای تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی در بافت های فرسوده نیستند و توان مالی و فنی کافی برای سرمایه گذاری و شروع فعالیت در بافت های فرسوده با کمک تسهیلات نوسازی غیروابسته به یارانه نرخ سود را دارند.همچنین از امکان جلب مشارکت در بافت های فرسوده برای سرمایه گذاری در پروژه های مختلف برخوردارند. توسعه گر به عنوان نهاد واجد صلاحیت بخش خصوصی، حلقه واسط بین ۴ عنصر مهم در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده یعنی مالکان املاک فرسوده(مردم)، ت و شهرداری، بانک ها و بخش خصوصی سازنده(پیمانکار، انبوه ساز و واسطه های بازار)است. در قالب این طرح، بافت های فرسوده، ناکارآمد و ناپایدار شهری، به مثابه یک تهدید بزرگ برای کل کشور معرفی شده اند که هم به لحاظ خطرات احتمالی ناشی از وقوع ز له در شهر تهران و همچنین بسیاری از ای دیگر در معرض تهدید جدی قرار دارند و هم به لحاظ بالا بودن نرخ آسیب های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی در آنها نیازمند رسیدگی و انجام اقدام فوری برای نوسازی هستند.این درحالی است که در این طرح همچنین تاکید شده است، نیاز اقتصاد کشور به ایجاد رونق در بخش مسکن یکی دیگر از ا امات قرار گرفتن نوسازی بافت های فرسوده در اولویت برنامه های ت است؛ در شرایط فعلی ساختار ساخت مسکن قادر به پاسخگویی به این نیاز نیست؛ چرا که ساختارهای تقاضا در بازار مسکن تغییر کرده است و نوسازی بافت های فرسوده یکی از مهم ترین عوامل رونق بخش در بازار مسکن محسوب می شود. این درحالی است که نوسازی بافت های فرسوده به مثابه یک فرصت معرفی شده است که با بهره گیری از «الگوی توسعه ای» می توان از این اقدام به عنوان یکی از مهم ترین اقدامات تبدیل تهدیدهای نهفته در شهر به عنوان فرصت های قابل توجه اقتصادی، اجتماعی و توسعه ای بهره گیری کرد.سه روش نوسازی در طرح پیشگاممطابق برنامه ریزی های صورت گرفته در قالب طرح پیشگام، قرار است این طرح به روش «محلی سازی»، «محله سازی مرحله ای» و «محله سازی جایگزین»اجرا شود؛ در این طرح اصل حاکم بر اجرای هرکدام از این سه روش یا ترکیبی از آنها در مناطق فرسوده شهر تهران، «امکان پذیری» عنوان شده است؛ به این معنا که بر حسب اینکه کدام یک از این سه روش در هر محله بیش از دیگری امکان اجرای موفقیت آمیز دارد، مناسب ترین روش انتخاب و عملیات نوسازی با اتکا به آن انجام شود.این درحالی است که در جزئیات مربوط به این طرح تاکید شده است که دو روش اول یعنی روش«محلی سازی» و «محله سازی مرحله ای» در بسیاری از محلات شهر تهران قابل اجرا است؛ ضمن اینکه ۲۰ درصد از کل طرح در قالب روش سوم یعنی«محله سازی جایگزین»قابل اجرا خواهد بود. در قالب روش اول(محلی سازی)، ساخت سالانه ۳۵ هزار واحد مس ی در بافت های فرسوده شهر تهران هدف گذاری شده است؛ در روش محلی سازی، نوسازی های د به معنای اجرای پروژه های محلی متعارف و کم واحد تعریف شده است؛ هرچند ظرفیت هر پروژه در این روش محدود است، اما قرار است تعداد پروژه هایی که با استفاده از این روش در بافت های فرسوده اجرا می شود، در سطح وسیع توزیع شود. در روش محلی سازی، تجمیع تا حداکثر ۵ پلاک تعریف شده است؛ به این معنا که برای اجرای هر پروژه زمین مورد نیاز باید ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع مساحت داشته باشد؛ این درحالی است که در قالب این روش پروژه های هدف گذاری شده، متعدد و پراکنده است.همچنین در قالب این روش «اسکان موقت نان» از سوی «توسعه گرها» در دستور کار قرار دارد و ۵۰ درصد از واحدهای ساخته شده در هر پروژه در قالب «مشارکت در ساخت» یا «معاوضه» به مالکان بافت فرسوده واگذار می شود؛ این درحالی است که مابقی واحدها که در اختیار توسعه گر قرار خواهد گرفت به عنوان «ظرفیت بالقوه برای نوسازهای بعدی در قالب واحدهای مس ی مناسب برای اسکان موقت نان واحدهای فرسوده در سایر پروژه ها»، مورد استفاده قرار خواهد گرفت. به عبارت دیگر راهبرد اصلی نوسازی در قالب این روش، راهبرد «معاوضه»است؛ به این معنا که نیمی از واحدهای نوسازی شده به مالکان بافت های فرسوده( نان قبلی واحدهای فرسوده)واگذار می شود، در این روش همچنین «اصلاح و بازآفرینی تدریجی بافت های فرسوده» محور و هدف اصلی نوسازی است.روش دوم تعریف شده در طرح پیشگام برای اجرای طرح عملیاتی نوسازی در بافت های فرسوده طی ۵ سال پیش رو، روش«محله سازی مرحله ای»است؛ در این روش مقیاس هر پروژه نسبت به روش محلی سازی بیشتر است؛ یعنی فرآیند تجمیع به صورت «بلوک شهری» صورت می گیرد که در قالب آن بیش از ۵ پلاک مس ی برای ساخت هر بلوک جدید با یکدیگر تجمیع می شود. در روش محله سازی مرحله ای، راهبرد «بازتنظیم زمین»مورد تاکید قرار دارد؛ به عبارت دیگر عملیات تجمیع بستگی مستقیم به گنجایش زمین و نوسازی در قالب پروژه های بلوک سازی دارد؛ در این روش همچنین بخشی از قطعات برای تامین سرانه های عمومی و باز و همچنین خدمات شهری اختصاص خواهد یافت.در روش سوم(محله سازی جایگزین)، مقیاس پرو ژه ها از دو روش دیگر بزرگ تر است و نوسازی به شکل «شهرک سازی» انجام خواهد گرفت؛ راهبرد اصلی در اجرای این روش «ساخت محلات جدید در زمین های ذخیره در اختیار ت در همسایگی محلات فرسوده و استقرار جمعیت محله فرسوده در محلات جدید» و سپس «استقرار نان محله فرسوده بعدی در محله نوسازی شده قبلی» است؛ به این معنا که در این روش زمین های ذخیره موجود در شهر تهران که تحت مالکیت ت وشهرداری قرار دارد به عنوان اهرم نوسازی در اختیار فرآیند نوسازی قرار خواهد گرفت. انبوه سازی مسکن در بافت های فرسوده نیز عمدتا در قالب این روش مصداق پیدا می کند.خط قرمز طرح پیشگامدر طرح تامین مسکن پیشگام در بافت های فرسوده شهر تهران، یک خط قرمز نیز برای ت، شهرداری و سرمایه گذاران تعریف شده است؛ «حفظ نان قدیمی در محله های نوسازی شده و جلوگیری از ا اج جمعیتی از محلات هدف نوسازی» مهمترین خط قرمز تعریف شده در این طرح است. به همین منظور علاوه بر تعریف یت برای نهاد توسعه گر به منظور تامین واحدهای مس ی مناسب برای اسکان موقت نان در روش محلی سازی و محله سازی تدریجی، استقرار نان محلات بعدی در واحدهای نوسازی شده محله قبلی هدف نوسازی، در روش سوم(محله سازی جایگزین) مورد تاکید قرار گرفته است. بررسی جزئیات طرح پیشگام همچنین یک سوال اساسی را ایجاد می کند مبنی بر اینکه جایگاه وام نوسازی در این طرح و فرآیندهای جدید نوسازی چیست؟ یافته ها نشان می دهد، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت های فرسوده به ازای هر واحد، یکی از ابزارهای در اختیار توسعه گرها برای نوسازی است؛ با این تفاوت که از زمان تصویب پرداخت این تسهیلات برای نوسازی واحدهای فرسوده در سال ۹۳ تاکنون، این تسهیلات به دلیل آنچه عدم امکان استفاده از این تسهیلات به دلیل نیاز به تامین یارانه سود مطرح می شد فاقد کارآیی بود؛ اما از آنجا که توسعه گرها برای استفاده از این تسهیلات نیازی به استفاده از یارانه سود وام بانکی ندارند، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن در بافت های فرسوده که طی سه سال گذشته-از زمان تصویب تاکنون-فاقد کارآیی بود اثر خود را نشان خواهد داد و قابل استفاده خواهد شد. بر مبنای برآوردهای صورت گرفته در طرح تامین مسکن پیشگام در بافت های فرسوده شهر تهران، کل هزینه اجرای طرح برای ۵سال افق تعریف شده، ۹هزار و ۶۲۲ میلیارد تومان است که به فراخور تعداد پروژه ها و پلاک هایی که قرار است نوسازی شوند به پروژه های تعریف شده تزریق خواهد شد.ملاحظات نسخه جدید نوسازیمحتوای طرح پیشگام نشان می دهد متولی بخش مسکن برای اجرای نسخه جدید عملیات نوسازی در بافت های فرسوده دست کم سه عامل مهم در انتخاب جغرافیای هدف را مورد توجه قرار داده است؛ «روندهای جمعیتی»، «موضوع کمی زمین» و همچنین «امکان بازدهی های جانبی» سه ملاحظه ت برای نوسازی بافت های فرسوده به ویژه در سومین روش نوسازی(محله سازی جایگزین) است. این در حالی است که در این طرح تاکید شده است درصورتی که متولی نوسازی تصمیم به اجرای این طرح در سایر ای بزرگ بگیرد باید ا امات مربوط به نوسازی در هر کدام از مناطق و ا را مورد توجه قرار بدهد.متولی بخش مسکن همچنین در توضیح طرح پیشگام، ضمن اشاره به وجود حداقل دو گلوگاه و مانع عمده در مسیر اجرای طرح مبنی بر مشکلات احتمالی مربوط به«اسکان موقت نان» و همچنین «جلب مشارکت همه نان بافت های فرسوده برای نوسازی در مراحل اولیه»، سه ضرورت مهم را به مجری نوسازی بافت های فرسوده گوشزد می کند. بر این اساس، «تعریف ضریب معاوضه مطلوب به نفع مردم»، «امکان کنترل و تنظیم تراکم مس ی و تراکم جمعیتی(ساختاردهی تقاضا در راستای هدف)» و همچنین «فراهم شدن بسته های اقتصادی برای ورود سرمایه گذاران خارجی»، ضرورت هایی مهمی است که در طرح پیشگام برای ورود به دوره جدید نوسازی در بافت های فرسوده مورد تاکید قرار گرفته است.متولی بخش مسکن همچنین دو ا ام مهم در ارتباط با اجرای این طرح را مطرح کرده است و در عین حال ۳ پیشنهاد مهم برای تحقق این ا امات عنوان می کند. «ایجاد ساختار فرماندهی و راهبری برای تکثیر وگسترش این الگو در کشور به منظور بالفعل فرصت نوسازی بافت های فرسوده» اولین ا ام مطرح شده در متن طرح پیشگام است؛ در قالب این موضوع پیشنهاد شده است «قرارگاه جهاد نوسازی» ذیل ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی تشکیل و این قرارگاه با واحدها و توابع ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری تلفیق شود. دومین ا ام تاکید بر «همراهی نظام بانکی برای اجرای برنامه های تامین مالی توسعه گران در بافت های فرسوده» است که برای تحقق این هدف پیشنهاد شده «دستورالعمل تامین مالی نهادهای توسعه گر» در شورای پول و اعتبار به تصویب برسد و همچنین «مصوبه ایجاد تحول برای توسعه سرمایه گذاری و بهسازی و نوسازی مسکن در بافت های ناکارآمد شهری» نیز اجرایی شود.
۵۵آنلاین :«مال »سازها در مناطقی از تهران که به ح «اشباع» از مراکز تجاری «نوساز فروش نرفته» و «تازه ساز آماده تحویل» رسیده است، اخیرا اجرای یک تاکتیک جدید برای احیای ب و کار تجاری در این مجتمع ها را آغاز کرده اند. در قالب این تاکتیک، ایجاد «شهربازی و فضاهای تفریح ک ن» به عنوان کاربری مغفول، در دستور کار سرمایه گذاران و مالکان این مجتمع ها قرار گرفته است. این کاربری که رمز موفقیت مراکز تجاری نسل دوم عنوان می شود، در صورت اضافه شدن به مجموعه خدمات قابل ارائه در مال های نسل سوم باعث می شود میزان مراجعه خانواده ها به مال افزایش پیدا کند و در نتیجه، این بازار از رکود فروش خارج شود. سازندگان مال ها و مجتمع های تجاری چندمنظوره پایتخت برای تسهیل جریان فروش واحدهای تجاری خود در این مراکز، دست به اقدام جدیدی زده اند که در قالب آن، با اضافه شدن یک امکان تازه به خدمات تکراری این مجتمع ها، حجم مراجعه شهروندان به مال ها با هدف پایان دادن به رکود تجاری، افزایش خواهد یافت.در شرایطی که طی سال های اخیر به دلیل توزیع ناهمگون ساخت مال ها و مجتمع های تجاری چندمنظوره در برخی مناطق خاص شهر تهران، پدیده «مال های مازاد» به یکی از مهم ترین چالش های سرمایه گذاران در این حوزه تبدیل شده است، مالکان مجتمع های تجاری چندمنظوره در مناطق اشباع شده از این نوع مجتمع ها تصمیم گرفته اند برای افزایش رفت و آمد و رونق ب وکار در این مراکز، امکانات جدیدی را به مال ها بیفزایند.در این اقدام تازه، مالکان مال ها تصمیم گرفته اند بخش هایی از فضای مال های رسوب شده در بازار (مجتمع های نوساز شبه تعطیل) را به شهربازی، اتاق بازی ک ن و سایر کاربری های تفریحی برای گروه های مختلف سنی تغییر دهند. هرچند به گفته کارشناسان و متخصصان حوزه املاک تجاری، تعداد مال ها و مجتمع های تجاری چند منظوره در کشور ازجمله پایتخت به معنای واقعی متناسب با آنچه به عنوان معیارها و استانداردهای جهانی مال سازی شناخته می شود، محدود است اما هم اکنون مالکان برخی از این مال ها تصمیم گرفته اند «عملیات احیای مال ها» در قالب افزایش یا تغییر کاربریدر این مجتمع ها، به منظور درمان بحران حجم کم مراجعه به این مراکز را اجرا کنند.طی دست کم 5 سال گذشته حدود 53 درصد از برج سازی های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته اند. این در حالی است که هم اکنون حدود 20 میلیون مترمربع مرکز تجاری چندمنظوره درحال ساخت یا تاز ه ساز در مناطقی از شهر تهران روی دست سرمایه گذاران رسوب کرده است. با این وجود، هم اکنون دست کم 66 را ار عمده برای نجات «پدیده مال سازی» از خطر تعطیلی و حبس سرمایه ها در مال های فروش نرفته و فاقد متقاضی مطرح است که یکی از آنها «تعبیه کاربری های بکر اما مورد استقبال شهروندان در مجتمع های تجاری چندمنظوره» است که باعث افزایش میزان رفت وآمد و جذب مردم به مال هاو در نتیجه رونق ب وکار واحدهای تجاری می شود.درحال حاضر عمده مراکز تجاری مهم و چند منظوره پایتخت در 5 منطقه خاص شهر تهران(مناطق 1، 2، 3، 5 و منطقه 22) تمرکز دارند که همین توزیع «ناهمگون» منجر به مزاحمت این مال ها برای یکدیگر به دلیل همجواری چند مال در یک منطقه فراتر از نیاز آن منطقه به مراکز تجاری چندمنظوره، شده است.اخیرا صاحبان برخی از این مال ها برای ایجاد ارزش افزوده در مجتمع های تجاری چندمنظوره و همچنین جذب شهروندان به این مراکز، بر ایجاد امکانات تازه ای در این مجتمع ها تمرکز کرده اند تا با استفاده از آن بتوانند حجم مراجعه مردم به مجتمع های تجاری را افزایش داده و از این طریق ب وکار در این مال ها را رونق بدهند. ایجاد مراکز تفریحی همچون «شهربازی» برای ک ن یکی از تازه ترین تلاش های مال سازها و هیات مدیره مجتمع های تجاری خالی از ب وکار برای جذب مشتری و رونق ب وکار در مجتمع های تجاری چندمنظوره است.هم اکنون مدیران و مالکان برخی مجتمع های تجاری چندمنظوره با اعلام تصمیم خود مبنی بر ساخت شهربازی و مراکز تفریحی در بخشی از فضای مشاع این مجتمع ها، تلاش می کنند شهروندان بیشتری را به این مجتمع ها جذب کنند. متخصصان و کارشناسان حوزه املاک تجاری می گویند: درحال حاضر مال ها بیش از آنکه با بحران «فروش نرفتن واحدهای تجاری» مواجه باشند با مشکل «حجم بسیار کم مراجعه کننده» و در نتیجه عدم توجیه اقتصادی برای شروع ب وکار در مجتمع های تجاری چندمنظوره مواجهند؛ به گفته آنها شاید در نگاه اول چنین تصور شود که تعداد زیادی از واحدهای تجاری در مجتمع های چند منظوره، به دلیل نبود مشتری یا یدار واحد خالی مانده است اما واقعیت این است که عمده این واحدها معمولا به فروش رفته است اما به دلیل سطح پایین مراجعه شهروندان به این مراکز عملا راه اندازی ب وکار در این واحدها با توجه به هزینه های بالای فعالیت در این مجتمع ها، برای مالکان توجیه اقتصادی ندارد و به همین دلیل حجم قابل توجهی از واحدهای تجاری در مال های خالی با بن بست در تجارت و فعالیت روبه رو شده است.تدبیر جدید برای افزایش رفت و آمد شهروندان به مجتمع های تجاری، پیش از این در نسل دوم مراکز تجاری در تهران تجربه شده بود؛ برخی مراکز تجاری که در اوایل دهه 80 در پایتخت احداث شدند به واسطه اختصاص یک طبقه کامل به شهربازی، موفق شدند به کانون گردش هفتگی خانواده ها برای گذران اوقات فراغت و در نتیجه یدهای دوره ای تبدیل شوند. اما در نسل سوم این مجتمع ها که طی 55 سال اخیر تحت عنوان «مال» ساخته شده اند تاکنون این نوع فضاها ایجاد نشده بود. علت غیبت چند سال اخیر شهربازی در مال سازی های صورت گرفته، انگیزه سرمایه گذاران برای ب سود بیشتر در نتیجه ساخت فضای تجاری بیشتر در مجتمع های چندمنظوره است؛ این تصور اشتباه در میان سرمایه گذاران وجود داشت که در صورت اختصاص فضای بیشتر برای ساخت واحد تجاری، درآمد بیشتری ب می کنند این درحالی است که هم اکنون سرمایه گذاران نیز به این نتیجه رسیده اند که باید از الگوی نسل دوم مراکز تجاری استفاده کنند. مالکان و مدیران برخی مال های بزرگ شهر تهران که هم اکنون به دلیل همجواری با چند مال دیگر عملا فاقد حجم مناسبی از مراجعه شهروندان هستند، این بار تصمیم گرفته اند با راه اندازی محیط های تفریحی از جمله شهربازی برای ک ن، حجم مراجعه به این مراکز را افزایش دهند؛ طی سال های گذشته این تجربه در چند مجتمع تجاری دیگر نیز تکرار شده بود که یکی از نمونه های موفق آن را می توان در یکی از مجتمع های تجاری غرب تهران مشاهده کرد. راه اندازی شهربازی به عنوان فضای مناسب تفریح ک ن علاوه بر افزایش حجم مراجعه به مجتمع های تجاری، زمان ماندن خانواده ها و شهروندان در این مجتمع ها را برای مدت طولانی تری تضمین می کند و همین افزایش حجم و زمان حضور مردم در مال ها، نه تنها منجر به شناخت بیشتر آنها از سایر امکانات این مجتمع ها و کالاهای قابل ید از آنها می شود بلکه افزایش زمان حضور در این مراکز به طور طبیعی حجم فروش کالاهای مختلف در این مجتمع ها را افزایش داده و در نتیجه منجر به رونق ب و کار در مال ها می شود. ضمن اینکه ایجاد شهربازی در مال ها باعث می شود مراجعه کنندگان با برنامه ریزی قبلی به مال ها مراجعه کنند و این موضوع نرخ مراجعات دوره ای خانواده ها به مال ها را به میزان زیاد و به صورت تصاعدی افزایش خواهد داد.نسخه کارشناسی نجات مال هامتخصصان حوزه املاک تجاری، راه اندازی شهربازی در مجتمع های تجاری چند منظوره را علاوه بر آنکه یک ضرورت و یکی از بخش های مهم در مجتمع های تجاری چند منظورهاستاندارد می دانند، آن را یکی از عوامل «مزیت بخش» هر مال نسبت به سایر مال ها عنوان می کنند. به گفته آنها براساس استانداردهای جهانی، یکی از مهمترین ویژگی های مجتمع های تجاری چندمنظوره برخورداری این مجتمع ها از مجموعه ای از امکانات مورد استقبال شهروندان از جمله شهربازی، پارکینگ، بانک و... در کنار مراکز ید است. به این ترتیب واضح است که هرچه مال ها به سمت استانداردهای مال سازی در دنیا حرکت کنند با افزایش حجم مراجعه به آنها حجم ید از این مجتمع ها نیز افزایش می یابد؛ بنابراین اقدام اخیر برخی مدیران مجتمع های چند منظوره برای اطلاع رسانی به شهروندان در قالب نصب بنر در ورودی «مال» از بابت راه اندازی شهربازی یا سایر مراکز تفریحی در این مجتمع ها، «اقدامی هوشمندانه» برای رونق ب وکار در مال ها محسوب می شود. به تازگی مدیران یکی از مجتمع های تجاری چندمنظوره که حدود سه سال گذشته تکمیل و به مرحله بهره برداری رسیده اما به دلیل همجواری با چند مجتمع تجاری بزرگ دیگر عملا حجم قابل توجهی از واحدهای آن خالی است، به منظور جذب شهروندان و افزایش رفت و آمد به این مجتمع تجاری اعلام کرده اند به زودی در این مجتمع، شهربازی و امکانات رفاهی جانبی برای شهروندان و ک ن آنها راه اندازی می شود؛ این مجتمع تجاری که فروش واحدهای آن تقریبا از سه سال قبل آغاز شد، حدود 250 واحد تجاری دارد اما کمتر از 50 واحد آن هم اکنون در حال فعالیت هستند و مابقی خالی مانده اند. تحقیقات میدانی نشان می دهد عمده واحدهای تجاری این مجتمع تجاری چندمنظوره فروش یا اجاره بلندمدت رفته است و مهم ترین علت «بهره برداری صفر» از واحدها برآوردی است که مالکان از میزان سود و زیان شروع فعالیت تجاری در این مجتمع دارند. به این معنا که به دلیل همجواری این مجتمع تجاری با چند مجتمع تجاری دیگر در همان منطقه و برآوردی که از «استقبال نامناسب شهروندان» از رفت و آمد به این مجتمع و ید از واحدهای تجاری مستقر در آن از سوی مالکان صورت می گیرد، در شرایط فعلی نه تنها چشم انداز ب سود برای مالکان وجود ندارد بلکه احتمال ورش تگی و ضرر و زیان نیز برای آنها وجود دارد؛ از این رو مالکان واحدهای تجاری در انتظار بهبود شرایط ب وکار در این مجتمع تجاری، فعلا واحدها را خالی نگه داشته اند.هم اکنون در مال ها قیمت هر مترمربع واحد تجاری در برخی مناطق شهر، از 50میلیون تومان شروع شده و تا بیش از 100میلیون تومان نیز قیمت گذاری می شود. «حرکت مال سازها به سمت مناطق مرکزی و پرتراکم تر شهر» دومین راه حل کارشناسی برای نجات پدیده مال سازی از خطر تعطیلی است؛ هم اکنون علاوه بر آنکه مشوق هایی همچون تخفیف 50 درصدی عوارض ساخت مال در بافت فرسوده پایتخت وجود دارد حجم زیاد تقاضا و تراکم جمعیت در این مناطق می تواند منجر به رونق ب وکار این مجتمع های تجاری شود. «راه اندازی اجاره داری حرفه ای در بازار مال ها» را ار سومی است که از سوی کارشناسان حوزه املاک تجاری توصیه می شود؛ کارشناسان می گویند تغییرات ایجاد شده در شکل ب و کار در مال ها و همچنین افزایش متراژ واحدهای تجاری در مجتمع های چندمنظوره، حرکت به سمت «اجاره داری حرفه ای» در مال ها را ناگزیر کرده است؛ بسیاری از صاحبان ب وکار که پیش از این در واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ فعالیت می د هم اکنون توان مالی برای ید واحدهای بزرگ متراژ متناسب با استانداردهای مساحتی در مال های جدید را ندارند؛ بنابراین اجاره داری حرفه ای در مال ها می تواند به عنوان یک شیوه جدید منجر به رونق ب و کار در این مجتمع ها شود. هم اکنون اجاره داری حرفه ای یکی از پرطرفدارترین روش های فعالیت در مال ها در کشور های پیشرفته محسوب می شود.در تکمیل گام سوم، «ادغام واحدهای صنفی کوچک و تمرکز صنوف بر برند سازی و تقویت وسعت و کیفیت فعالیت ها» به عنوان چهارمین را ار، می تواند شرایط اصناف را برای انتقال به مال های بزرگ بهبود بدهد. از سوی دیگر، «جابه جایی یکجا و استقرار صنوف در معرض خطر به واسطه فعالیت در مجتمع های تجاری فرسوده در مال های خارج از شهر» اقدام دیگری به منظور تمرکزز از ساخت مال در مناطق خاص پایتخت و رونق دوباره بازار املاک تجاری محسوب می شود. این اقدام از ی و منجر به تعریف مکان جدید برای سرمایه گذاری مال سازها و رفع تمرکز از توزیع ناهمگون مال ها در 5 منطقه شهر تهران می شود و از سوی دیگر خطر از بین رفتن حریم صنفی برای به که یکی از مهمترین موانع برای جابه جایی آنها به مال های جدید محسوب می شود را به حداقل می رساند. با این حال، کارشناسان به عنوان را ار ششم، توصیه می کنند، هم اکنون یک مسیر میانبر برای وج اصناف فعال در مجتمع های تجاری در معرض خطر و استقرار آنها در مال های جدید وجود دارد که به منزله یک معامله برد-برد برای طرفین خواهد بود. «انتقال یکجای اصناف فعال در مجتمع های تجاری فرسوده به مال های جدید»، را ار کوتاه مدت تری است که می تواند به نفع مال سازها و اصناف، از یک طرف حجم قابل توجه سرمایه های انباشته شده در واحدهای فروش نرفته را آزاد کند و از سوی دیگر ب وکارهای در معرض خطر را به مکان های ایمن منتقل کند.واکنش مال سازها به معامله با بهعلاوه بر آنچه گفته شد، مشکلات ناشی از فروش نرفتن واحدهای تجاری در مجتمع های تجاری چندمنظوره نیز به دلیل حجم بالای ساخت وساز مال ها طی سال های اخیر و تمرکز آنها تنها در چند نقطه به خصوص پایتخت همچنان ادامه دارد؛ درحالی که پیش از این نسخه بهینه فروش مال ها از طریق انجام معامله بین مال سازها و صاحبان ب و کار در مراکز تجاری فرسوده پایتخت، به دنبال وقوع حادثه آتش سوزی در ساختمان پلاسکو مطرح شده بود، مال سازها به این نسخه پیشنهادی واکنش نشان داده و انجام چنین معامله ای را به نفع هر دو سمت چنین معامله ای (مال سازها و صاحبان ب وکار مستقر در مجتمع های تجاری فرسوده)می دانند. با این حال، مال سازها و متخصصان حوزه املاک تجاری چندمنظوره تاکید می کنند که انجام چنین معامله ای مست م در نظر گرفتن چند شرط مهم است؛ علاوه بر این، پیشنهاد مطرح شده ابعاد و زوایای مبهمی دارد که ممکن است در همه موارد جواب ندهد اما در کل می توان با در نظر گرفتن شروط و ملاحظات، از این روش به نفع هر دو طرف بهره برداری کرد.زمستان سال گذشته، به دنبال آتش سوزی و ت یب ساختمان پلاسکو، کارشناسان بازار املاک تجاری با رونمایی از نسخه پیشنهادی معامله برد-برد در بازار مال ها و مجتمع های چندمنظوره اعلام د:تهدید پایتخت به واسطه فعال بودن حدود هزار ساختمان پررفت وآمد فرسوده و ناایمن با انجام یک معامله برد-برد برای هر دو سمت یعنی صاحبان ب وکار فعال در این مجتمع ها و مال سازها می تواند مهار شود؛برمبنای این پیشنهاد که در قالب طرح کارشناسی «نوسازی بافت تجاری فرسوده شهر» مطرح شد کارشناسان اعلام د: درصورت عزم مالکان و بهره برداران مراکز تجاری قدیمی در مناطق پرخطر پایتخت، برای انتقال به مجتمع های تجاری چندمنظوره فاقد تقاضا، نه تنها حجم قابل توجهی از سرمایه های حبس شده در مال های فروش نرفته به نفع سرمایه گذاری های جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا آزاد خواهد شد بلکه از زیان و ورش تگی صاحبان مشاغل و اصناف ناشی از آتش سوزی در ساختمان های تجاری فرسوده جلوگیری به عمل می آید. نتیجتا در وهله بعدی شهر تهران نیز از تکرار فاجعه پلاسکو در امان خواهد بود. کارشناسان همچنین اعلام د این نسخه پیشنهادی دست کم 7 راه حل برای انجام بهینه معامله بین صنوف در معرض خطر و مال سازها مطرح می کند؛ بر مبنای امکان سنجی صورت گرفته از نحوه تخصیص بهینه مال ها به عنوان «گزینه برتر» برای انتقال بهره برداران مجتمع های تجاری قدیمی به مکان جدید، سازندگان مال ها می توانند واحدهای خود را با روش های مختلف از جمله «فروش نقدی»، «تهاتر مال با مجتمع های قدیمی»، «اجاره بلند مدت»، «اجاره به شرط تملیک»، «پیش فروش»، «فروش اقساطی» و «واگذاری یکجا با تخفیف ویژه» در اختیار مالکان و بهره برداران مجتمع های تجاری قدیمی قرار دهند. هر چند واگذاری یکجای مجتمع های تجاری جدید به مالکان مجتمع های تجاری فرسوده با شرایط ویژه، از دیدگاه کارشناسی بهترین روش انجام این معامله محسوب می شود.هم اکنون برخی مال سازها در واکنش به این پیشنهاد اعلام د:نسخه واگذاری یکجای مال ها و مجتمع های تجاری فروش نرفته به صاحبان ب وکارهای فعال در مراکز تجاری فرسوده و ناایمن علاوه بر ارزش معنوی این اقدام، دست کم یک مزیت عمده و مهم برای مال سازها دارد که در قالب آن با فروش یا واگذاری یکجای مال به مالکان مجتمع های تجاری قدیمی می توان امیدوار بود همه یا بخش عمده ای از سرمایه های محبوس در واحدهای فروش نرفته آزاد شود. این در حالی است که به گفته آنها این نوع واگذاری آنچنان هم آسان نیست و ملاحظات خاص خود را می طلبد که در صورت تطبیق این ملاحظات با نیاز، خواسته و توقع مالکان مجتمع های تجاری قدیمی می توان از آن برای فروش واحدها استفاده کرد.فعالان حوزه ساخت مجتمع های تجاری چندمنظوره، همچنین با استقبال از پیشنهاد حرکت به سمت بافت های فرسوده و میانی ا می گویند: مجتمع های تجاری به شرطی که متناسب با نیاز هر منطقه و با توزیع متناسب با نیاز کل شهر ساخته شوند می توانند در ب وکار خود موفق باشند؛ به شرطی که در صورت ساخت مال در مناطق فرسوده وکمتر برخوردار، سطح اقتصادی و معیشتی خانوارهای آن منطقه درنظر گرفته شود و طراحی مال و ب و کارها در آن متناسب با بافت همان منطقه صورت بگیرد. مال سازها حتی تاکید می کنند این تصور که مال ها حتما باید در مناطق مرفه شهر ساخته شود کاملا اشتباه است و نتیجه چنین تصور اشتباهی وضعیتی است که هم اکنون عمده مال ها به دلیل ایجاد مال های مزاحم یکدیگر در برخی مناطق خاص پایتخت با آن مواجه شده اند. 7 دلیل خالی ماندن مال ها
مال سازها در تشریح این ملاحظات، دست کم 7 علت عمده برای فروش نرفتن واحدهای تجاری مطابق با انتظاری که در بازار فروش این واحدها طی سال های اخیر تاکنون وجود داشت، مطرح می کنند. اولین دلیل به «توزیع ناهمگون مال ها» و تمرکز آنها تنها در 5 منطقه خاص شهر تهران برمی گردد که ناشی از ضعف نظارت بر ساخت وسازها و صدور بی رویه پروانه برای ساخت مراکز تجاری بدون هدایتگری از طرف شهرداری در مناطق ثروتمندتر شهر است؛ مال سازها می گویند طی سال های اخیر شهرداری با عمده درخواست ها برای ساخت مجتمع های تجاری چندمنظوره در مناطق خاص پایتخت موافقت کرده است و حتی در برخی از پروژه ها، شریک شده است؛بدون اینکه توزیع مناسبی از مال ها متناسب با نیاز شهروندان و شهر به مجتمع های تجاری چندمنظوره درنظر گرفته شود. «خارج شدن قیمت واحدهای تجاری از دایره قدرت ید صاحبان ب وکار» دلیل دوم فروش نرفتن حجم قابل توجهی از واحدهای تجاری در مجتمع های تجاری چند منظوره محسوب می شود؛طی سال های اخیر الگوی ساخت واحدهای تجاری در مجتمع های بزرگ تجاری، از مغازه های کوچک متراژ به واحدهای بزرگ متراژ تغییر یافته است و همین افزایش متراژ واحدها در بسیاری موارد موجب شده به جای استقرار صاحبان صنوف و ب وکارهای قدیمی در واحدهای جدید، مال ها به محل سرمایه گذاری ثروتمندانی تبدیل شود که چندان دغدغه راه اندازی شغل و ب وکار در واحد یداری شده و حتی اجاره آن را ندارند. این دسته افراد صرفا با هدف سرمایه گذاری، حفظ ارزش پول و ارتقای آن در آینده اقدام به ید واحد در مال ها کرده اند.
«گران تمام شدن هزینه ساخت مال» طی سال های اخیر برای مالکان و سازندگان این مجتمع ها از سوی دیگر موجب شده هم اکنون مال سازها حاضر به تعدیل قیمت فروش واحدهای خود متناسب با وضعیت بازار نباشند؛مال سازها و متخصصان حوزه املاک تجاری می گویند:طی سال های اخیر به دلیل بروز برخی نوسانات در بازار املاک و سایر بازارهای موازی و در کل اقتصاد کشور، مال سازی به فعالیتی پرهزینه تبدیل شده است؛ علاوه بر این رکود اقتصادی موجب شده به دلیل فروش نرفتن مجتمع های آماده و در نتیجه عدم تزریق به موقع پول به پروژه های نیمه تمام و در حال ساخت، عملیات تکمیل این مال ها زمانبر شود و در نتیجه گذشت زمان، منجر به افزایش هزینه ساخت این مال ها نسبت به برآورد اولیه مال سازها از قیمت تمام شده خواهد شد. هم اکنون اگرچه مال سازها تا حد زیادی قیمت های فروش واحدهای تجاری آماده را تعدیل کرده یا شرایط پرداخت را تسهیل کرده اند اما حاضر نیستند به هر قیمتی واحدهای آماده شده را که به مراتب با هزینه ای بیش از آنچه در برآوردهای اولیه محاسبه کرده بودند، به فروش برسانند.
«عدم رعایت حریم سنتی ب وکار در ساخت مال و الگوی ناقص مال سازی» در عمده مراکز تجاری چندمنظوره، چهارمین دلیل عدم فروش به موقع و موردانتظار واحدهای تجاری آماده در مال ها محسوب می شود؛ عمده مراکز تجاری واقع در بافت های فرسوده شهری، بورس عرضه خدمت یا کالای خاصی هستند و در واقع این مراکز تجاری در قالب یک حریم سنتی، فعالیت می کنند؛ مال سازی های صورت گرفته طی سال های اخیر نه تنها در خارج از این حریم سنتی شکل گرفت که ماهیت مال های جدید با تعریف استاندارد و جهانی از مال نیز فاصله زیادی دارد. «سازگار نبودن حجم مال سازی های اخیر با فضای فعلی ب وکار»دلیل دیگری است که هم اکنون فروش واحدهای تجاری در مال ها را با مشکل مواجه کرده است. مطابق آمارهای سال 94، حدود 16 تا 20 میلیون مترمربع فضای تجاری درحال احداث است که با توجه به پراکندگی آنها فقط در چند منطقه، به معنای مازاد عرضه در بازار املاک تجاری است.
«نبود زمین مناسب و وسیع برای ساخت مال در بافت های فرسوده شهری» به عنوان یکی از کانون های مهم تقاضا برای ساخت مجتمع های تجاری از دیگر مشکلاتی است که در این زمینه می توان به آن اشاره کرد؛ عمده زمین هایی که هم اکنون در بافت های فرسوده شهری امکان و قابلیت تبدیل به مال های چندمنظوره تجاری را دارند، مساحت کمی دارند و همین موضوع منجر به استقبال مال سازها از چند منطقه خاص پایتخت شده است. در بافت های فرسوده، معابر کم عرض، ناپایداری محله ها و مشکلات مربوط به تامین زمین با مساحت موردنظر موجب شده عملا انگیزه ای برای ورود مال سازها به این مناطق وجود نداشته باشد. مال های ساخته شده در مناطق یک تا پنج عمدتا در زمین های بالای 5 هزار مترمربع جانمایی شده اند. «ورود نهادهای عمومی به حوزه سرمایه گذاری املاک تجاری» از دلایل دیگر خالی ماندن واحدهای تجاری در مال ها محسوب می شود که تعداد قابل توجهی از آنها نه به قصد شروع ب وکار در واحد یداری شده بلکه برای ب سود در میان مدت و بلندمدت ناشی از سرمایه گذاری در املاک تجاری به این حیطه ورود کرده اند که همین عامل موجب شده تحت تاثیر خلأ هدف اولیه «بهره برداری تجاری»، برنامه ریزی چندانی برای مصرفی شدن مال ها صورت نگیرد. در این میان حتی اگر هم واحدهای تجاری در مال ها فروخته می شود اغلب از سوی انی یداری شده که چندان دغدغه ای برای شروع ب وکار در این واحدها ندارند. منبع : اقتصادنیوز
نواقص سیاست ها و محرک های نوسازی بافت فرسوده تهران، طبق مطالعات تازه، شکل سوم «بدمسکنی» در ۸ منطقه فقیرنشین را به صورت محسوس سبب شده است.تیتر20- در مناطق به شدت فرسوده، «اتاق نشینی» در قالب س ت ۴ تا ۸ نفر در یک اتاق، سهم ۵ تا ۲۵ درصدی از جمعیت ن در این مناطق را پیدا کرده است. ۷ اشکال سیاستی از جمله ناتوانی ت و شهرداری در جلب مشارکت قوی مالکان برای مهار نیروی ضدنوسازی و همچنین شهرت اجتماعی نامطلوب محله های کلنگی، به تمرکز غالب کم درآمدها در هسته فرسوده پایتخت دامن زده است.خطای تشخیص ۱۰ ساله از سوی ت و شهرداری تهران در «نحوه ورود به بافت فرسوده برای ایجاد تغییر مثبت به نفع نان»، شیوع نسل سوم «بدمسکنی» در پایتخت را موجب شد. نتایج چهار مطالعه جداگانه از سوی ان اقتصاد شهری، شهرسازی و جامعه شناسی درباره «کیفیت زندگی» در مناطق فقیرنشین و محله های فرسوده پایتخت نشان می دهد: مجموعه اقدامات حمایتی ت و شهرداری تهران برای نوسازی محدوده حداقل ۳۰۰۰ تاری بافت فرسوده پایتخت، چون که در «مسیر بیراهه»، طراحی شد و به اجرا درآمد، به جامعه هدف اصابت نکرده است به طوری که نتیجه ت یب ۸ هزار پلاک کلنگی در ۸ منطقه فرسوده شهر تهران اگرچه به احداث ۱۴۵هزار واحد مس ی در فاصله سال های ۸۶ تاکنون و گسترش فضای س تی شهر منجر شد اما به دلیل «نوسازی صرفا مس ی» و نادیده گرفتن «هویت اجتماعی» این محله ها، عملا بینوایان شهر (خانوارهای فقیر) در این مناطق «ته نشین» شده اند. زی وست ۸ منطقه تهران که ۱۵ درصد جمعیت پایتخت در آن ن هستند (مناطق ۸ تا ۱۲ و ۱۵ تا ۱۷) از بازتاب مع محرک های نوسازی بافت فرسوده در بهبود وضعیت س تی نان این مناطق خبر می دهد. روز گذشته دو شهرسازی، یک جامعه شناس و یک اقتصاددان حوزه شهری در یک نشست فعالان ساختمانی که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی آن را برگزار کرده بود، تبعات اشتباهات سیاست گذاران در بافت فرسوده تهران و همچنین مسیر صحیح نوسازی این مناطق را تشریح د.یافته های حجت میرزایی (اقتصاددان حوزه شهری)، مجتبی رفیعیان (شهرساز)، پرویز پیران (جامعه شناس) و گیتی اعتماد (شهرساز)، نتایج مشترکی به همراه داشته است که مشخص می کند: دو نهاد متولی نوسازی بافت فرسوده در ت و شهرداری تهران به دلیل ناتوانی در انتقال مفهوم «خطر فرسودگی محله های کلنگی برای نان»، در «جلب مشارکت» مالکان برای نوسازی ناکام بوده اند و در نتیجه، «صداهای خاموش» نیروهای اجتماعی ضدنوسازی که عملیات ت یب و اصلاح کالبدی این محله ها را به زیان خود می داند باعث شده فرآیند بازآفرینی محله های فقیرنشین پایتخت با کندی پیش رود. اما «اغت مفهومی» و «مقاومت اجتماعی»، همه موانع فرسوده زایی محسوب نمی شود بلکه «خلأ نهاد تجمیع کننده اقدامات ۳۰ کنشگر در عرصه بافت فرسوده»، «بازدهی ضعیف بسته های مالی مشوق نوسازی» و در عین حال «فساد پنهان در برخی مبادی صدور مجوز و اعطای تسهیلات»، باعث شده برآیند اقدامات صورت گرفته برای محله های فقیرنشین شهر تهران، نتیجه ع بدهد. در این میان «عدم توجه به کاربری مستتر در عمده املاک مس ی موجود در بافت فرسوده برای مالکان» در فرآیند نوسازی نیز جنس دیگری از مقاومت را رقم زده است.در حال حاضر نسل سوم جامعه «بدمسکن» به شکل «اتاق نشینی» در ۷ منطقه از ۸ منطقه به شدت فرسوده پایتخت، به صورت محسوس شیوع پیدا کرده است که در قالب آن، ۵ تا ۲۵ درصد جمعیت ن در این مناطق، به شکل «گروه های ۴ تا ۸ نفری» در یک اتاق ن هستند. این شکل س ت را پرویز پیران جامعه شناس، مرحله بدتر از «اسکان غیررسمی» تحلیل می کند که به دلیل شدت فقر در این مناطق، وارد مرحله «اسکان نای » شده است. نسل سوم «بدمسکنی» به صورتی است که چون جمعیت فقیر حتی توان مالی برای «حاشیه نشینی» در س تگاه های غیررسمی اطراف شهر را ندارد، «اتاق نشینی» به شکل چند خانوار در یک اتاق را ترجیح می دهد. این مطالعه در برخی موارد س ت ۱۱ نفر در یک اتاق را نیز شناسایی کرده است. نان بافت های فرسوده و حاشیه غیررسمی ا، نسل اول و نسل دوم جامعه بدمسکن عنوان می شود.علت اولیه عدم اصابت مشوق های نوسازی بافت فرسوده به گروه های هدف –فقرا و بینوایان شهری- به اغت مفهومی برمی گردد. بافت فرسوده، از نگاه ت و شهرداری، مفهوم متضاد با آنچه فقرای ن در این محله ها درباره بافت برداشت می کنند، دارد. مطالعه پرویز پیران در این باره نشان می دهد: ن یک محله ضعیف و فرسوده شهر که در گروه فقرای شهری طبقه بندی می شود، وضعیت موجود را به دلیل مالکیت بر حتی یک اتاق و س ت در پایتخت با هر شرایط ولو وخیم محله ای، «مطلوب» برای خود می داند و در نتیجه، فراخوان سیاست گذار برای جلب رضایت به ت یب محل س ت، برای این گروه از مالکان بافت فرسوده، از نگاه این نان شهر، «بی معنا» توصیف می شود. پرویز پیران معتقد است: آنچه ت های محلی و مرکزی با استناد به آن، مناطق فقیرنشین شهر را خطرناک برای ادامه س ت تعبیر می کنند، منطقه یک پایتخت را به مراتب خطرناک تر نشان می دهد. در محله هایی همچون الهیه، زعفرانیه و فرمانیه، وجود کارگاه های دائمی ساختمانی، تراکم برج ها، آلودگی صوتی شدید و همچنین قفل های ترافیکی و حتی شدت ناهنجاری های اجتماعی همچون جرم های نامشهود و دستگیر نشده، به مراتب بیشتر از برخی مناطق فرسوده و جنوبی پایتخت است. بنابراین لازم است در مفهوم «خطر بافت فرسوده»، بازنگری اساسی انجام شود تا «حلقه اول شکل گیری مشارکت» برقرار شود. مانع بعدی در اصابت بسته های نوسازی بافت فرسوده به جامعه هدف، «ناتوانی سیاست گذار در جلب مشارکت مردم» است.مطالعه مجتبی رفیعیان (شهرساز) در این باره حکایت از آن دارد که فرآیند ت یب و نوسازی بافت فرسوده به عنوان یک اتفاق بزرگ در شهر تهران، مداخله ای است که یک گروه موافق به عنوان منتفعان نوسازی و در عین حال، یک گروه مخالف که احساس ضرر می کنند، به همراه دارد. گروه مخالف که تصور زیان بینی از نوسازی دارد یا حتی به شکل واقعی ممکن است از این فرآیند، آسیب اقتصادی ببیند، به ابزارهای قدرت برای اعمال مخالفت با نوسازی محله ای، مجهز است که به این ترتیب، «صدای خاموش» اما اثرگذار در مانع تراشی برای نوسازی موثر بافت فرسوده محسوب می شود. رفیعیان برای چگونگی رفع این مانع، به الگوی جهانی متکی به «مشارکت مردمی» که از سال ۲۰۱۲ در چین، هنگ کنگ و برخی کشورهای توسعه یافته برای توسعه زیرساخت های شهری به اجرا درآمده است، اشاره می کند.بر اساس این الگو، سیاست گذار وظیفه دارد به کمک انجمن های محله ای و البته «یک دستگاه مفاهمه گری»، نوعی «منفعت عمومی» در پروژه های نوسازی بافت فرسوده به وجود بیاورد تا گروه های موافق و مخالف نوسازی به یک نقطه مشترک دست پیدا کنند و در نتیجه، مشارکت مردمی برای تغییر چهره فرسوده و فقیرنشین شهر به وجود بیاید. در این مطالعه، «تعدد قابل تامل دستگاه ها و نهادهای مسوول، تصمیم گیر و توزیع کننده انواع مشوق و تسهیلات» در بافت فرسوده به عنوان یک چالش مطرح است به طوری که در بافت فرسوده، ۳۰ کنشگر هرکدام با نگاه ها و روش های بعضا متفاوت یا متضاد از دیگری، مسولیت نوسازی را برعهده دارند. دستگاه مفاهمه گری در نقش «پیستون» موتور نوسازی بافت فرسوده می تواند با ترکیب نیروهای پراکنده، منفعت عمومی در نوسازی بافت فرسوده، تولید کند.در مطالعه ای که حجت میرزایی، اقتصاددان حوزه شهری اخیرا برای شورای عالی شهرسازی و معماری کشور انجام داده است، ابعاد یک مانع بزرگ دیگر در مسیر نوسازی بافت فرسوده، شناسایی شده و مورد بررسی قرار گرفته است. در این مطالعه که با عنوان «ارزی تاثیر تسهیلات و مشوق ها در نوسازی بافت فرسوده تهران» انجام شده، ظاهر مثبت و باطن منفی تسهیلات ت و شهرداری تهران در بافت فرسوده شناسایی شده که نشان می دهد خطای تشخیص در نحوه ورود به بافت و اشکالات مشوق های نوسازی، بهبود اوضاع بینوایان شهری با اجرای سیاست ها را ناکام گذاشته است. در این مطالعه، ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت که مناطق فرسوده شهر به حساب می آیند، بر حسب تاثی ذیری از مشوق ها (محرک های نوسازی ارائه شده از سوی ت و شهرداری تهران)، به ۵ دسته تقسیم بندی شده اند که به ترتیب شامل مناطق «بی تفاوت به محرک ها»، مناطق «اث ذیر از محرک ها»، مناطق «بی تاثیر از محرک ها»، مناطق «با اث ذیری کم» و مناطق «بافت تاریخی شهر» می شود. در دسته اول، مالکان بافت فرسوده با عواملی غیر از محرک های نوسازی، مشغول بازآفرینی شهری هستند.در دسته دوم، اوضاع نوسازی به واسطه محرک ها، بهتر (باشتاب بالا) از زمان قبل از ارائه محرک ها بوده و در دسته سوم، وضعیت نوسازی چه قبل و چه بعد از ارائه محرک ها، با سرعت کند همراه بوده است. در دسته چهارم نیز اوضاع، اندکی بهتر شده است. در بافت تاریخی نیز اتفاق آنچنانی بروز نکرده است. مطالعه حجت میرزایی در این باره حاکی است: محرک های نوسازی بافت فرسوده که طی ۱۰سال اخیر به دو شکل «تسهیلات بانکی نوسازی» و «واگذاری رایگان تراکم ساختمانی» از طرف ت و شهرداری، در بافت فرسوده توزیع شده است، تاثیر مورد انتظار از بابت بهبود چهره اجتماعی بافت و حتی نوسازی کالبدی مطلوب را نداشته است. عدم موفقیت موثر در تحریک نوسازی بافت فرسوده با تسهیلات بانکی، ناشی از «ممنوعیت پرداخت تسهیلات به املاک بدون سند و دارای مشکل حقوقی و ثبتی» بوده و در عین حال، بوروکراسی ناکارآمد در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده، یارانه های کاغذی نرخ سود تسهیلات نوسازی که عملا تسهیلات با سود بیش از ۲۰ درصد را مقابل سرمایه گذاران ساختمانی و مالکان بافت قرار داد و همچنین فساد ناشی از دریافت زیرمیزی برای ارائه برخی تسهیلات و مشوق ها باعث شده نرخ بازدهی تسهیلات در پروژه های نوسازی بافت فرسوده تهران، از یک درصد نکند.از طرفی، تراکم ساختمانی رایگان نیز در برخی مناطق فرسوده که ممنوعیت افزایش ارتفاع ساختمان ها (بافت تاریخی) وجود دارد، عملا کارگشا نبوده است؛ به طوری که نرخ بازدهی این نوع مشوق و تسهیلات غیرریالی نیز ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزی می شود. حجت میرزایی مانع بعدی را «وابستگی بینوایان ن در مناطق فرسوده پایتخت به کاربری درآمدی محل س تشان» اعلام کرده است. مطالعه صورت گرفته در این باره مشخص می کند: بخشی از نان املاک فرسوده در ۸ منطقه تهران، از محل س ت خود به عنوان محل درآمد به شکل انبارداری، محل جمع ضایعات، آشپزخانه عرضه غذا و شغل های شبه خانگی استفاده می کنند و در نتیجه، به دلیل ت یب مجرای درآمدی در اثر ت یب بافت فرسوده و نوسازی به شکل مجتمع های آپارتمانی، مقابل این تحول، مقاومت می کنند. این اقتصاددان حوزه شهری معتقد است: مالکان بافت فرسوده برای رضایت به مشارکت در نوسازی، ابتدا منافع کوتاه مدت و بلندمدت خود را در قالب «تصمیم اقتصادی با مبنای عقلانی» بررسی می کنند.گیتی اعتماد –شهرساز- در یک مطالعه با همین مضمون، مانع هفتم در بهسازی وضع اجتماعی جامعه بدمسکن پایتخت را «شهرت اجتماعی نامطلوب» در این محله ها معرفی می کند. در محله های فرسوده پایتخت، به دلیل نبود مشارکت بالای مالکان در نوسازی، از ی و، بخشی از فقرا و بدمسکن ها، همچنان در این مناطق ن هستند و از سوی دیگر به دلیل همین نوسازی غیرمشارکتی، نان قبلی بافت، بعد از نوسازی، امکان برگشت به محله را پیدا نمی کنند. در این میان، غفلت متولی نوسازی از توسعه سرانه های خدماتی و رفاهی این محله ها به موازات نوسازی مس ی، عمر ماندگاری « نان جدید از طبقات اجتماعی نسبتا بالا» را محدود کرده است. این چالش ناشی از قطع تعامل اجتماعی در محله های نوسازی شده و کاهش سطح رضایت از روابط همسایگی و وضعیت خدمات و کیفیت محله در بافت است.بررسی های ۵ صاحب نظر درباره نحوه ورود موثر به بافت فرسوده با تاکید بر چگونگی اصلاح مسیر مشوق ها و محرک های نوسازی نشان می دهد جلب مشارکت مالکان بافت برای نوسازی و بازآفرینی توام بافت اجتماعی و کالبدی ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت با ۵ را ار امکان پذیر است. اولین را ار، تمرکز سیاست گذار بر جلب نظر «فرزندان مالکان بافت فرسوده» به عنوان «سرمایه اجتماعی پیش برنده» است. فرزندان خانوارهای بدمسکن و بینوای شهری به دلیل تمایل به تغییر شرایط بد به اوضاع مطلوب، می توانند به عامل اصلی فشار برای نوسازی تبدیل شوند. را ار دوم بازنگری در مشوق ها و اصلاح فرآیند تسهیلات دهی است. را ار سوم نیز اولویت بخشی به افزایش سرانه های خدماتی و رفاهی در بافت های فرسوده در کنار نوسازی مس ی است. اساتید شهر، را ار چهارم را به شکل سلبی معرفی می کنند و آن، پرهیز ت از مداخله گسترده در بافت به شکل تجمیع بیش از ۵ پلاک است. تجمیع گسترده پلاک های فرسوده باعث سانسور سرانه های خدماتی و ا اج همیشگی نان قدیمی به حاشیه ا می شود. بازتعریف یت دفاتر تسهیل گیری –واسطه سیاست گذار و مالکان بافت- نیز را ار پنجم است که می تواند در تقویت حس مشارکت در نوسازی، اثرگذار باشد./دنیای اقتصاد
نواقص سیاست ها و محرک های نوسازی بافت فرسوده تهران، طبق مطالعات تازه، شکل سوم «بدمسکنی» در ۸ منطقه فقیرنشین را به صورت محسوس سبب شده است. در مناطق به شدت فرسوده، «اتاق نشینی» در قالب س ت ۴ تا ۸ نفر در یک اتاق، سهم ۵ تا ۲۵ درصدی از جمعیت ن در این مناطق را پیدا کرده است. ۷ اشکال سیاستی از جمله ناتوانی ت و شهرداری در جلب مشارکت قوی مالکان برای مهار نیروی ضدنوسازی و همچنین شهرت اجتماعی نامطلوب محله های کلنگی، به تمرکز غالب کم درآمدها در هسته فرسوده پایتخت دامن زده است.



خطای تشخیص ۱۰ ساله از سوی ت و شهرداری تهران در «نحوه ورود به بافت فرسوده برای ایجاد تغییر مثبت به نفع نان»، شیوع نسل سوم «بدمسکنی» در پایتخت را موجب شد. نتایج چهار مطالعه جداگانه از سوی ان اقتصاد شهری، شهرسازی و جامعه شناسی درباره «کیفیت زندگی» در مناطق فقیرنشین و محله های فرسوده پایتخت نشان می دهد: مجموعه اقدامات حمایتی ت و شهرداری تهران برای نوسازی محدوده حداقل ۳۰۰۰ تاری بافت فرسوده پایتخت، چون که در «مسیر بیراهه»، طراحی شد و به اجرا درآمد، به جامعه هدف اصابت نکرده است به طوری که نتیجه ت یب ۸ هزار پلاک کلنگی در ۸ منطقه فرسوده شهر تهران اگرچه به احداث ۱۴۵هزار واحد مس ی در فاصله سال های ۸۶ تاکنون و گسترش فضای س تی شهر منجر شد اما به دلیل «نوسازی صرفا مس ی» و نادیده گرفتن «هویت اجتماعی» این محله ها، عملا بینوایان شهر (خانوارهای فقیر) در این مناطق «ته نشین» شده اند. زی وست ۸ منطقه تهران که ۱۵ درصد جمعیت پایتخت در آن ن هستند (مناطق ۸ تا ۱۲ و ۱۵ تا ۱۷) از بازتاب مع محرک های نوسازی بافت فرسوده در بهبود وضعیت س تی نان این مناطق خبر می دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، روز گذشته دو شهرسازی، یک جامعه شناس و یک اقتصاددان حوزه شهری در یک نشست فعالان ساختمانی که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی آن را برگزار کرده بود، تبعات اشتباهات سیاست گذاران در بافت فرسوده تهران و همچنین مسیر صحیح نوسازی این مناطق را تشریح د.یافته های حجت میرزایی (اقتصاددان حوزه شهری)، مجتبی رفیعیان (شهرساز)، پرویز پیران (جامعه شناس) و گیتی اعتماد (شهرساز)، نتایج مشترکی به همراه داشته است که مشخص می کند: دو نهاد متولی نوسازی بافت فرسوده در ت و شهرداری تهران به دلیل ناتوانی در انتقال مفهوم «خطر فرسودگی محله های کلنگی برای نان»، در «جلب مشارکت» مالکان برای نوسازی ناکام بوده اند و در نتیجه، «صداهای خاموش» نیروهای اجتماعی ضدنوسازی که عملیات ت یب و اصلاح کالبدی این محله ها را به زیان خود می داند باعث شده فرآیند بازآفرینی محله های فقیرنشین پایتخت با کندی پیش رود. اما «اغت مفهومی» و «مقاومت اجتماعی»، همه موانع فرسوده زایی محسوب نمی شود بلکه «خلأ نهاد تجمیع کننده اقدامات ۳۰ کنشگر در عرصه بافت فرسوده»، «بازدهی ضعیف بسته های مالی مشوق نوسازی» و در عین حال «فساد پنهان در برخی مبادی صدور مجوز و اعطای تسهیلات»، باعث شده برآیند اقدامات صورت گرفته برای محله های فقیرنشین شهر تهران، نتیجه ع بدهد. در این میان «عدم توجه به کاربری مستتر در عمده املاک مس ی موجود در بافت فرسوده برای مالکان» در فرآیند نوسازی نیز جنس دیگری از مقاومت را رقم زده است.در حال حاضر نسل سوم جامعه «بدمسکن» به شکل «اتاق نشینی» در ۷ منطقه از ۸ منطقه به شدت فرسوده پایتخت، به صورت محسوس شیوع پیدا کرده است که در قالب آن، ۵ تا ۲۵ درصد جمعیت ن در این مناطق، به شکل «گروه های ۴ تا ۸ نفری» در یک اتاق ن هستند. این شکل س ت را پرویز پیران جامعه شناس، مرحله بدتر از «اسکان غیررسمی» تحلیل می کند که به دلیل شدت فقر در این مناطق، وارد مرحله «اسکان نای » شده است. نسل سوم «بدمسکنی» به صورتی است که چون جمعیت فقیر حتی توان مالی برای «حاشیه نشینی» در س تگاه های غیررسمی اطراف شهر را ندارد، «اتاق نشینی» به شکل چند خانوار در یک اتاق را ترجیح می دهد. این مطالعه در برخی موارد س ت ۱۱ نفر در یک اتاق را نیز شناسایی کرده است. نان بافت های فرسوده و حاشیه غیررسمی ا، نسل اول و نسل دوم جامعه بدمسکن عنوان می شود.علت اولیه عدم اصابت مشوق های نوسازی بافت فرسوده به گروه های هدف –فقرا و بینوایان شهری- به اغت مفهومی برمی گردد. بافت فرسوده، از نگاه ت و شهرداری، مفهوم متضاد با آنچه فقرای ن در این محله ها درباره بافت برداشت می کنند، دارد. مطالعه پرویز پیران در این باره نشان می دهد: ن یک محله ضعیف و فرسوده شهر که در گروه فقرای شهری طبقه بندی می شود، وضعیت موجود را به دلیل مالکیت بر حتی یک اتاق و س ت در پایتخت با هر شرایط ولو وخیم محله ای، «مطلوب» برای خود می داند و در نتیجه، فراخوان سیاست گذار برای جلب رضایت به ت یب محل س ت، برای این گروه از مالکان بافت فرسوده، از نگاه این نان شهر، «بی معنا» توصیف می شود. پرویز پیران معتقد است: آنچه ت های محلی و مرکزی با استناد به آن، مناطق فقیرنشین شهر را خطرناک برای ادامه س ت تعبیر می کنند، منطقه یک پایتخت را به مراتب خطرناک تر نشان می دهد. در محله هایی همچون الهیه، زعفرانیه و فرمانیه، وجود کارگاه های دائمی ساختمانی، تراکم برج ها، آلودگی صوتی شدید و همچنین قفل های ترافیکی و حتی شدت ناهنجاری های اجتماعی همچون جرم های نامشهود و دستگیر نشده، به مراتب بیشتر از برخی مناطق فرسوده و جنوبی پایتخت است. بنابراین لازم است در مفهوم «خطر بافت فرسوده»، بازنگری اساسی انجام شود تا «حلقه اول شکل گیری مشارکت» برقرار شود. مانع بعدی در اصابت بسته های نوسازی بافت فرسوده به جامعه هدف، «ناتوانی سیاست گذار در جلب مشارکت مردم» است.مطالعه مجتبی رفیعیان (شهرساز) در این باره حکایت از آن دارد که فرآیند ت یب و نوسازی بافت فرسوده به عنوان یک اتفاق بزرگ در شهر تهران، مداخله ای است که یک گروه موافق به عنوان منتفعان نوسازی و در عین حال، یک گروه مخالف که احساس ضرر می کنند، به همراه دارد. گروه مخالف که تصور زیان بینی از نوسازی دارد یا حتی به شکل واقعی ممکن است از این فرآیند، آسیب اقتصادی ببیند، به ابزارهای قدرت برای اعمال مخالفت با نوسازی محله ای، مجهز است که به این ترتیب، «صدای خاموش» اما اثرگذار در مانع تراشی برای نوسازی موثر بافت فرسوده محسوب می شود. رفیعیان برای چگونگی رفع این مانع، به الگوی جهانی متکی به «مشارکت مردمی» که از سال ۲۰۱۲ در چین، هنگ کنگ و برخی کشورهای توسعه یافته برای توسعه زیرساخت های شهری به اجرا درآمده است، اشاره می کند.بر اساس این الگو، سیاست گذار وظیفه دارد به کمک انجمن های محله ای و البته «یک دستگاه مفاهمه گری»، نوعی «منفعت عمومی» در پروژه های نوسازی بافت فرسوده به وجود بیاورد تا گروه های موافق و مخالف نوسازی به یک نقطه مشترک دست پیدا کنند و در نتیجه، مشارکت مردمی برای تغییر چهره فرسوده و فقیرنشین شهر به وجود بیاید. در این مطالعه، «تعدد قابل تامل دستگاه ها و نهادهای مسوول، تصمیم گیر و توزیع کننده انواع مشوق و تسهیلات» در بافت فرسوده به عنوان یک چالش مطرح است به طوری که در بافت فرسوده، ۳۰ کنشگر هرکدام با نگاه ها و روش های بعضا متفاوت یا متضاد از دیگری، مسولیت نوسازی را برعهده دارند. دستگاه مفاهمه گری در نقش «پیستون» موتور نوسازی بافت فرسوده می تواند با ترکیب نیروهای پراکنده، منفعت عمومی در نوسازی بافت فرسوده، تولید کند.در مطالعه ای که حجت میرزایی، اقتصاددان حوزه شهری اخیرا برای شورای عالی شهرسازی و معماری کشور انجام داده است، ابعاد یک مانع بزرگ دیگر در مسیر نوسازی بافت فرسوده، شناسایی شده و مورد بررسی قرار گرفته است. در این مطالعه که با عنوان «ارزی تاثیر تسهیلات و مشوق ها در نوسازی بافت فرسوده تهران» انجام شده، ظاهر مثبت و باطن منفی تسهیلات ت و شهرداری تهران در بافت فرسوده شناسایی شده که نشان می دهد خطای تشخیص در نحوه ورود به بافت و اشکالات مشوق های نوسازی، بهبود اوضاع بینوایان شهری با اجرای سیاست ها را ناکام گذاشته است. در این مطالعه، ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت که مناطق فرسوده شهر به حساب می آیند، بر حسب تاثی ذیری از مشوق ها (محرک های نوسازی ارائه شده از سوی ت و شهرداری تهران)، به ۵ دسته تقسیم بندی شده اند که به ترتیب شامل مناطق «بی تفاوت به محرک ها»، مناطق «اث ذیر از محرک ها»، مناطق «بی تاثیر از محرک ها»، مناطق «با اث ذیری کم» و مناطق «بافت تاریخی شهر» می شود. در دسته اول، مالکان بافت فرسوده با عواملی غیر از محرک های نوسازی، مشغول بازآفرینی شهری هستند.در دسته دوم، اوضاع نوسازی به واسطه محرک ها، بهتر (باشتاب بالا) از زمان قبل از ارائه محرک ها بوده و در دسته سوم، وضعیت نوسازی چه قبل و چه بعد از ارائه محرک ها، با سرعت کند همراه بوده است. در دسته چهارم نیز اوضاع، اندکی بهتر شده است. در بافت تاریخی نیز اتفاق آنچنانی بروز نکرده است. مطالعه حجت میرزایی در این باره حاکی است: محرک های نوسازی بافت فرسوده که طی ۱۰سال اخیر به دو شکل «تسهیلات بانکی نوسازی» و «واگذاری رایگان تراکم ساختمانی» از طرف ت و شهرداری، در بافت فرسوده توزیع شده است، تاثیر مورد انتظار از بابت بهبود چهره اجتماعی بافت و حتی نوسازی کالبدی مطلوب را نداشته است. عدم موفقیت موثر در تحریک نوسازی بافت فرسوده با تسهیلات بانکی، ناشی از «ممنوعیت پرداخت تسهیلات به املاک بدون سند و دارای مشکل حقوقی و ثبتی» بوده و در عین حال، بوروکراسی ناکارآمد در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده، یارانه های کاغذی نرخ سود تسهیلات نوسازی که عملا تسهیلات با سود بیش از ۲۰ درصد را مقابل سرمایه گذاران ساختمانی و مالکان بافت قرار داد و همچنین فساد ناشی از دریافت زیرمیزی برای ارائه برخی تسهیلات و مشوق ها باعث شده نرخ بازدهی تسهیلات در پروژه های نوسازی بافت فرسوده تهران، از یک درصد نکند.از طرفی، تراکم ساختمانی رایگان نیز در برخی مناطق فرسوده که ممنوعیت افزایش ارتفاع ساختمان ها (بافت تاریخی) وجود دارد، عملا کارگشا نبوده است؛ به طوری که نرخ بازدهی این نوع مشوق و تسهیلات غیرریالی نیز ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزی می شود. حجت میرزایی مانع بعدی را «وابستگی بینوایان ن در مناطق فرسوده پایتخت به کاربری درآمدی محل س تشان» اعلام کرده است. مطالعه صورت گرفته در این باره مشخص می کند: بخشی از نان املاک فرسوده در ۸ منطقه تهران، از محل س ت خود به عنوان محل درآمد به شکل انبارداری، محل جمع ضایعات، آشپزخانه عرضه غذا و شغل های شبه خانگی استفاده می کنند و در نتیجه، به دلیل ت یب مجرای درآمدی در اثر ت یب بافت فرسوده و نوسازی به شکل مجتمع های آپارتمانی، مقابل این تحول، مقاومت می کنند. این اقتصاددان حوزه شهری معتقد است: مالکان بافت فرسوده برای رضایت به مشارکت در نوسازی، ابتدا منافع کوتاه مدت و بلندمدت خود را در قالب «تصمیم اقتصادی با مبنای عقلانی» بررسی می کنند.گیتی اعتماد –شهرساز- در یک مطالعه با همین مضمون، مانع هفتم در بهسازی وضع اجتماعی جامعه بدمسکن پایتخت را «شهرت اجتماعی نامطلوب» در این محله ها معرفی می کند. در محله های فرسوده پایتخت، به دلیل نبود مشارکت بالای مالکان در نوسازی، از ی و، بخشی از فقرا و بدمسکن ها، همچنان در این مناطق ن هستند و از سوی دیگر به دلیل همین نوسازی غیرمشارکتی، نان قبلی بافت، بعد از نوسازی، امکان برگشت به محله را پیدا نمی کنند. در این میان، غفلت متولی نوسازی از توسعه سرانه های خدماتی و رفاهی این محله ها به موازات نوسازی مس ی، عمر ماندگاری « نان جدید از طبقات اجتماعی نسبتا بالا» را محدود کرده است. این چالش ناشی از قطع تعامل اجتماعی در محله های نوسازی شده و کاهش سطح رضایت از روابط همسایگی و وضعیت خدمات و کیفیت محله در بافت است.بررسی های ۵ صاحب نظر درباره نحوه ورود موثر به بافت فرسوده با تاکید بر چگونگی اصلاح مسیر مشوق ها و محرک های نوسازی نشان می دهد جلب مشارکت مالکان بافت برای نوسازی و بازآفرینی توام بافت اجتماعی و کالبدی ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت با ۵ را ار امکان پذیر است. اولین را ار، تمرکز سیاست گذار بر جلب نظر «فرزندان مالکان بافت فرسوده» به عنوان «سرمایه اجتماعی پیش برنده» است. فرزندان خانوارهای بدمسکن و بینوای شهری به دلیل تمایل به تغییر شرایط بد به اوضاع مطلوب، می توانند به عامل اصلی فشار برای نوسازی تبدیل شوند. را ار دوم بازنگری در مشوق ها و اصلاح فرآیند تسهیلات دهی است. را ار سوم نیز اولویت بخشی به افزایش سرانه های خدماتی و رفاهی در بافت های فرسوده در کنار نوسازی مس ی است. اساتید شهر، را ار چهارم را به شکل سلبی معرفی می کنند و آن، پرهیز ت از مداخله گسترده در بافت به شکل تجمیع بیش از ۵ پلاک است. تجمیع گسترده پلاک های فرسوده باعث سانسور سرانه های خدماتی و ا اج همیشگی نان قدیمی به حاشیه ا می شود. بازتعریف یت دفاتر تسهیل گیری –واسطه سیاست گذار و مالکان بافت- نیز را ار پنجم است که می تواند در تقویت حس مشارکت در نوسازی، اثرگذار باشد. منبع: دنیای اقتصاد
جزئیات ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مس ی در ۲۷۰ محله فرسوده ا ۵ اهرم نوسازی در بافت فرسوده به کار می افتد ۵۵آنلاین :طرح مسکن «پایاپای» به عنوان بخش اول از برنامه ۵ ساله نوسازی بافت فرسوده، نیمه بهمن با واگذاری اراضی تی و عمومی به سرمایه گذاران ساختمانی آغاز می شود. این طرح فعلا استعداد ساخت ۱۰ هزار واحد مس ی در ا را دارد؛ به طوری که زمین های دارای مالکیت غیرشخصی در اختیار سازنده ها قرار می گیرد و در پایان ساخت، بهای اراضی به شکل واحدهای مس ی به مالک زمین منتقل می شود. در قالب مسکن «پایاپای»، خانه های فرسوده نان محله های مجاور، با واحدهای نوساز روی این اراضی، جایگزین می شود. ابعاد این برنامه عرضه ۵۰۰ هزار واحد است.ع : پورمندطرح «مسکن پایاپای» با استفاده از زمین های دارای سه نوع مالکیت غیرشخصی از نیمه بهمن ماه در بافت ناکارآمد میانی تهران و همزمان سایر مناطق شهر آغاز می شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» با فرمان رئیس جمهوری، اراضی دارای سه نوع مالکیت غیرشخصی شامل ت، شهرداری و سایر نهادهای عمومی برای اجرای فاز اول طرح پیشگام به عنوان گام نخست از طرح بازآفرینی بافت های فرسوده آماده سازی و در اختیار سرمایه گذاران بخش خصوصی و نهادهای توسعه گر قرار می گیرد تا در قالب آن سالانه ۱۰۰ هزار واحد مس ی به مدت ۵ سال برای تامین مسکن در هسته فرسوده ا احداث شود. بررسی های «دنیای اقتصاد» از جزئیات اجرای طرح مسکنپایاپای که از ۱۵ بهمن همزمان با شهر تهران در بافت های فرسوده سایر ای کشور کلید می خورد، نشان می دهد در قالب این طرح ابتدا ساخت وساز روی زمین های تی در بافت فرسوده یا مجاورت بافت های فرسوده در این ا آغاز شده تا از این طریق امکان آزادسازی محلات فرسوده برای ساخت وسازهای بعدی و سرعت گرفتن فرآیند نوسازی در محلات هدف نوسازی فراهم شود. طرح مسکن پایاپای در واقع مقدمه طرح «پیشگام» یا فاز اول عملیات «نوسازی محله محور» در بافت های فرسوده سراسر کشور در قالب «طرح ملی بازآفرینی شهری» محسوب می شود که با تاکید ویژه رئیس جمهوری از طریق «اهرم قرار دادن تمام اراضی برخوردار از استعداد نوسازی» همچون زمین های در مالکیت ت، شهرداری ها و سایر نهادها(نهادهای نظامی)، از نیمه بهمن ماه در کشور آغاز شده و تا پایان برنامه ششم مقدمه ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مس ی(مجموعا ۵۰۰ هزار واحد مس ی تا پایان سال ۱۴۰۱) قرار خواهد گرفت.مطابق جزئیات طرح «پیشگام»، ساخت وساز در این طرح نوسازی با سه روش «محلی سازی»، «محله سازی مرحله ای» و «محله سازی جایگزین» انجام می شود. در روش اول، پروژه های ساختمانی «متعارف و کم واحد» با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی و در روش دوم، عملیات نوسازی در مقیاس «بلوک شهری» استارت می خورد. روش سوم بر شهرک سازی با اهرم «زمین های ذخیره» استوار است. طرحی که هم اکنون برای احیای بافت فرسوده استارت زده شده ترکیبی از جزء سوم مسکن پیشگام یعنی «شهرک سازی با استفاده از ظرفیت اراضی ذخیره» و طرح «زمین صفر» است. طرح زمین صفر طرحی بود که رئیس جمهوری دو هفته پیش در یک گفت وگوی تلویزیونی از آن تعبیر به زمین مجانی کرد. براساس فرمول تعریف شده در این طرح سه گروه ت، شهرداری و سایر نهادهای عمومی، در طول دوران مشارکت زمین را بدون دریافت هزینه عوارض ساختمانی و سایر هزینه های جانبی ساخت و ساز در اختیار سرمایه گذار قرار می دهند و طرفین درباره قیمت ساخت توافق می کنند؛ ضمن اینکه در ابتدای کار رقمی هم به عنوان سود سرمایه گذار در نظر گرفته می شود. در واقع قیمت ساخت و نرخ سود مبنای توافق با توسعه گر محسوب می شود. همچنین توسعه گر (انبوه ساز) در پایان پروژه سود خود را دریافت می کند؛ ضمن اینکه سند ساختمان هم به نام وی صادر می شود. در نهایت سازنده بعد از برداشت هزینه ساخت و نرخ سود توافق شده، بقیه پروژه را به صاحب زمین تحویل می دهد. قرار است با اجرای این طرح همزمان با آغاز عملیات نوسازی روی اراضی بایر در اختیار یا تحت مالکیت ت در بافت های فرسوده، دفاتر تسهیلگری زیرمجموعه شهرداری ها و همچنین توسعه گران نیز به صورت همزمان برای جلب رضایت مالکان به منظور تملک اراضی فرسوده و گسترش عملیات نوسازی به سایر محدوده های هدف اقدام کنند؛ هدف از اجرای این طرح «الگوسازی در بافت های فرسوده» و همچنین «تامین مسکن جایگزین برای نان بافت های فرسوده» است طوری که از همان ابتدای فرآیند نوسازی در اراضی تملک شده، نان واحدهای فرسوده به واحدهای مس ی نوساز ساخته شده روی اراضی تی منتقل می شوند.در راستای اجرای طرح مسکن پایاپای، ، رئیس جمهوری به مدیران تی فرمان داده است تمام اراضی تحت مالکیت ت و شهرداری در بافت های فرسوده که مستعد استفاده برای نوسازی در این بافت ها هستند، در اختیار این طرح قرار بگیرد و حتی سایر زمین های موجود که هم اکنون در اختیار نهادهای شبه تی مانند نهادهای نظامی است و می توان از آنها برای اجرای طرح مسکن پایاپای استفاده کرد از طریق مذاکره با مقامات ارشد این نهادها در اختیار این طرح قرار بگیرد. برای اجرای طرح مسکن پایاپای در سراسر کشور، سامانه اینترنتی راه اندازی شده است که از نیمه بهمن در دسترس سرمایه گذاران و سایر فعالان نوسازی بافت های فرسوده قرار خواهد گرفت؛ سرمایه گذاران می توانند با مراجعه به این سامانه اینترنتی ضمن اطلاع از آدرس و موقعیت املاک اعلام شده برای شروع عملیات نوسازی، بسته های پیشنهادی خود برای نوسازی را از طریق این سامانه به مسوولان نوسازی ارائه دهند.از مهم ترین ویژگی های این طرح، آن است که در این طرح برخلاف طرح مسکن مهر که ت برای هزینه ساخت وساز و قیمت نهایی فروش، سقف قیمتی تعیین کرده بود هیچ سقفی از بابت هزینه ساخت و قیمت نهایی فروش به صورت قطعی تعیین نمی شود بلکه ت به واسطه اعلام مشخصات مصالح، نقشه ها و طراحی ها به سرمایه گذار به نوعی از ایجاد چالش کم فروشی ناشی از تعیین سقف هزینه ساخت برای واحدها که در مسکن مهر ایجاد شد، جلوگیری می کند. بر مبنای این ایده کارشناسی و با قرار گرفتن ساخت و سازها در چارچوب های اعلام شده از سوی شهرداری و ت، قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدها نیز در یک چارچوب متعارف قرار می گیرد.برآوردهای صورت گرفته نشان می دهد در شهر تهران هزینه ساخت هر مترمربع واحد مس ی در قالب طرح مسکن پایاپای حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و قیمت فروش هر مترمربع از این واحدها حول و حوش ۳ میلیون تومان خواهد بود. در قالب طرح مسکن پایاپای، قرار است مساحت متوسط هر واحد مس ی احداثی، ۸۰ مترمربع (واحدهای مس ی مصرفی و کم متراژ) باشد. یافته های «دنیای اقتصاد» از کم و کیف اجرای این طرح همچنین حاکی است ظرفیت کشوری اراضی فعلی در اختیار ت برای اجرای طرح مسکن پایاپای، هم اکنون برای ساخت ۱۰ هزار واحد مس ی مناسب است. به واسطه شناسایی این اراضی قرار است در سال ۹۷، اجرای این طرح پایه و اساس ساخت ۱۰۰ هزار واحد مس ی در بافت های فرسوده سراسر کشور قرار بگیرد؛ به طوری که تا پایان برنامه ششم توسعه، درمجموع ۵۰۰ هزار واحد مس ی و ۱۳۳۴ محله فرسوده در ۵۴۳ شهر کشور نوسازی شود.این طرح ۵ ساله در واقع نیمی از برنامه ۱۰ ساله بازآفرینی شهری است که در قالب آن نوسازی ۲۷۰۰ محله فرسوده کشور هدف گذاری شده که قرار است در قالب برنامه ۵ ساله ششم توسعه تا پایان سال ۱۴۰۱، مجموعا هزار و ۳۳۴ محله از این تعداد نوسازی شود. مطابق برنامه ریزی های انجام شده، سال آینده ۱۰۰ محله فرسوده در قالب این طرح نوسازی خواهد شد اما از سال ۹۸ برنامه نوسازی محلات به نوسازی سالانه ۲۷۰ محله گسترش خواهد یافت. برآوردها نشان می دهد هم اکنون کل محدوده هدف نوسازی کشور شامل سه بخش «بافت های فرسوده درون ا»، «بافت های تاریخی» و «بافت های حاشیه ای» با مساحت کل ۱۴۱ هزار تار است که درمجموع ۱۸ درصد از کل مساحت شهری کشور را در برمی گیرد. براساس برنامه ریزی های صورت گرفته قرار است طی ۵ سال آینده سالانه ۱۰۰ هزار واحد مس ی در کل این محدوده ها نوسازی شود. همچنین کل بودجه و اعتبار مورد نیاز برای اجرای این طرح در طول اجرای برنامه ۵ ساله ششم توسعه معادل ۱۲۳ هزار میلیارد تومان برآورد شده که قرار است ۴۰ درصد از این رقم از سوی سرمایه گذاران بخش خصوصی، ۳۰ درصد از سوی ت و ۳۰ درصد از سوی شهرداری ها تامین شود. در این طرح که با هدف نوسازی و بازآفرینی محلات فرسوده شهری از ابتدای هفته آینده کلید می خورد، درمجموع ۵ اهرم موثر برای نوسازی شامل «زمین تی»، «سرمایه بخش خصوصی»، «تسهیلات بانکی»، «تخفیفات شهرداری» و همچنین«کمک مالی بیش از ۲۰ دستگاه، نهاد و سازمان عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری» به کار گرفته می شود. ریاست ستاد ملی بازآفرینی شهری در اختیار رئیس جمهور قرار دارد که با فرمان وی قرار است ۳۰ درصد از اعتبارات مربوطه این دستگاه ها به بازآفرینی شهری در بافت های فرسوده اختصاص یابد. به دنبال طرح بازآفرینی شهری که با هدف بازسازی محله محور بافت های فرسوده و نه صرفا اجرای پروژه های ساخت مسکن در محدوده های هدف نوسازی به اجرا درخواهد آمد، دو اتفاق به صورت همزمان محقق خواهد شد.با این توضیح که به دنبال اجرای این طرح سالانه ۱۰۰ هزار واحد مس ی در مدت ۵ سال در محلات فرسوده کشور ساخته می شود و تا پایان سال ۱۴۰۱، مجموعا ۴۰ میلیون مترمربع فضای خدماتی و روبنایی، ۱۳۲ میلیون متر طول خطوط آب، برق، گاز و همچنین۸۲ میلیون مترمربع فضای عمومی شهری در بافت های فرسوده شهری سراسر کشور تامین خواهد شد؛ به این ترتیب در این طرح به موازات عرضه مسکن، خدمات شهری و س تی هم در بافت های فرسوده شهری تامین می شود، مطابق با برآوردهای انجام شده، اعتبار بودجه مورد نیاز برای بخش مسکن در این طرح(ساخت ۵۰۰ هزار واحد مس ی)، حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان از ۱۲۳ هزار میلیارد تومان هزینه برآورد شده برای اجرای کل این طرح است. به طوری که در قالب این طرح سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی بدون س به سازندگان پرداخت می شود، یافته های «دنیای اقتصاد» حاکی است تامین منابع بانکی و اعتباری مورد نیاز برای پرداخت این تسهیلات نیز طی روزهای اخیر در ت تضمین شده است. مسوولان تی بهوزارت راه و شهرسازی تعهد داده اند ۲۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار تی را به شکل وجوه اداره شده برای اجرای این طرح در شبکه بانکی س گذاری کنند و به صورت همزمان شبکه بانکی نیز ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار برای پرداخت سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۹ درصد به این میزان اضافه کند و درمجموع ۵ هزار میلیارد تومان منابع مالی برای تامین مالی پروژه های ساخت مسکن در محلات فرسوده شهری اختصاص یابد.تامین مالی ۵ هزار میلیارد تومانی درنظر گرفته شده همان اتفاقی است که طی همه سال های گذشته به عنوان اصلی ترین پیش شرط ورود ت، بخش خصوصی و سایر فعالان حوزه ساخت وساز به نوسازی بافت های فرسوده محقق نشد؛ به طوری که در عمل اجرای همه طرح های نوسازی بافت فرسوده در همه سال های گذشته به خاطر نبود تسهیلات بدون س و ارزان قیمت نوسازی به سرانجام نرسید. به گزارش «دنیای اقتصاد» با اجرای طرح مسکن پایاپای در قالب استفاده از اراضی تی، فرآیند نوسازی به شکل مرحله ای و در قالب «نوسازی دومینویی» به اجرا در می آید؛چرا که بعد از ساخت وساز روی اراضی تی در قالب این طرح امکان آزادسازی عرصه در محلات فرسوده مجاور یا در همان محلات فراهم می شود و این فرآیند نوسازی، تا نوسازی آ ین محله فرسوده در ا ادامه می یابد. این درحالی است که اجرای این طرح همزمان اه ت برای اشتغا ایی را هم تامین می کند چراکه برآوردها حاکی است با اجرای این طرح سالانه حدود ۳۰۰ هزار شغل ایجاد خواهد شد.محور اجرای طرح مسکن پایاپای، «طرح زمین صفر» است که دربردارنده یک مزیت عمده از بابت عدم نیاز به پرداخت بهای زمین در ابتدای شروع پروژه از سوی سازنده به مالک زمین- ت- است؛طرح مسکن پایاپای علاوه بر این به جهت کاهش دو ریسک مهم برای سرمایه گذاران و به حداقل رساندن آنها همچنین دو امتیاز دیگر دربرخواهد داشت؛اولین امتیاز تضمین سود سالانه ۱۸ درصد برای سرمایه گذار از سوی ت و دومین امتیاز از بین بردن ۵۰ درصد ریسک مربوط به فروش واحدها از محل بازگرداندن بخشی از واحدهای ساخته شده به ت به عنوان سهم مالک زمین از سوی سازندگان است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عرضه سالانه ۱۰۰ هزار واحد مس ی در بافت های فرسوده کل ای کشور به اعتبار تحریک تقاضا در بافت های فرسوده ناشی از پرداخت وام ارزان قیمت از محل صندوق پس انداز مسکن یکم است؛ بررسی های انجام شده از سوی ت نشان می دهد در حال حاضر میزان تقاضا برای ید مسکن نوسازی شده در بافت های فرسوده به اعتبار فرارسیدن موعد دریافت تسهیلات از محل صندوق پس انداز یکم برای بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن افزایش یافته است و عرضه واحدهای نوسازی شده در قالب این طرح می تواند به نوعی پاسخ به نیاز ایجاد شده برای ید مسکن در این محدوده ها نیز باشد.با این فرمول، از سه روز دیگر امکان ثبت نام در طرح مسکن پایاپای برای سرمایه گذار در سایت سازمان نوسازی شهر تهران و همزمان سایر مناطق شهری کشور فراهم می شود. برمبنای شرایط اعلام شده در فراخوان سازمان نوسازی برای جذب مشارکت سرمایه گذاران بخش خصوصی، سرمایه گذار بیش از یک ماه برای اعلام آمادگی خود در این سامانه مهلت ندارد. در این راستا اراضی عمومی با بارگذاری تقریبی اعلام شده مندرج در اسناد فراخوان متناسب با حجم و مقیاس پروژه در یک دوره زمانی ۱۸ تا ۳۶ ماهه به واجدان شرایط شامل سرمایه گذار و توسعه گرها واگذار می شود. توسعه گرانی که مایل به مشارکت در اجرای این طرح هستند باید دارای سه ویژگی توان سرمایه گذاری، تخصص و تجربه ساخت وساز مسکن باشند.مطابق با بررسی های «دنیای اقتصاد» تاکنون پنج منطقه زمین های قابل واگذاری شناسایی شده است. تعداد قطعات شناسایی شده در برخی مناطق شامل ۱۱، ۱۴، ۱۶، ۱۸، ۱۲ و... معادل ۷۰ قطعه بیش از یک تار است. بنابراین به نظر می رسد اگر میزان استقبال از مشارکت در این طرح بالا باشد و شرایط آن از سوی سازمان نوسازی شهر تهران تایید شود به همان اندازه نیز پروژه قابل واگذاری به سرمایه گذاران موجود باشد. پس از آن، مرحله دوم فراخوان آغاز می شود. به این معنا که پس از مرحله واگذاری زمین، درصد مشارکت و نحوه مشارکت ها در مرحله دوم برحسب ارزش و متراژ زمین و مجوز ساختمانی مربوطه اعلام عمومی خواهد شد. با این حال از دیدگاه کارشناسان حوزه بافت فرسوده یکی از مهم ترین موانع موجود بر سر راه اجرای طرح مسکن پایاپای، اص اسناد اراضی متعلق به ت یا سایر نهادهای عمومی است.حجت الله میرزایی، معاون برنامه ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران درباره تمایل یا عدم تمایل سرمایه گذاران بخش خصوصی در محدوده بافت فرسوده عنوان کرد: ساخت وساز در سایر مناطق شهری به خصوص مناطق لو و گرانقیمت شهر تهران به واسطه نوع سیاست های جدید اجرایی از سویشهرداری تهران در سال آینده با محدودیت هایی مواجه است که به طور طبیعی انگیزه را برای سرمایه گذاری در طرح نوسازی بافت فرسوده از جمله طرح مسکن پایاپای افزایش می دهد. او در تشریح سیاست های محدودکننده ساخت وساز در سایر مناطق شهر اظهار کرد: این سیاست ها در چهار گروه اصلی قابل دسته بندی هستند. توقف بلندمرتبه سازی در منطقه ۲۲، توقف بلندمرتبه سازی در هر منطقه ای از شهر تهران که شرایط ساخت وساز بلندمرتبه را نداشته باشد. دو گروه نخست از محدودیت های اعمال شده برای ساخت وساز در سایر مناطق پایتخت است. به گفته وی هم اکنون بیش از ۱۰۰ مجوز بلندمرتبه سازی که در دوره گذشته ارائه شده اند اما هنوز به مرحله ساخت نرسیده اند تعلیق شده است.او ادامه داد: در سال آینده نیز توقف فروش تراکم و تغییر کاربری و همچنین ساخت وساز بر مبنای مصوبه برج باغ از دیگر محدودیت های اعمال شده برای ساخت وساز در سایر مناطق شهری است. میرزایی با این حال مشوق توسعه ساخت وساز در محدوده ۳ هزار و ۷۰۰ تاری بافت فرسوده تهران را شامل مشوق کالبدی و مالی دانست و افزود: مشوق های کالبدی از جنس ارائه تراکم اضافه و امکان حذف پارکینگ در محدوده قدیمی شهر است که در دوره جدید شهری متوقف خواهند شد، چراکه نوسازی با استفاده از این نوع مشوق ها به دلیل عدم تامین سرانه های خدماتی از جنس م ب خواهد بود.معاون شهردار تهران با اشاره به دومین مشوق ساخت وساز در بافت فرسوده از جنس مالی تصریح کرد: ت و نظام بانکی باید در دوره جدید در حوزه ارائه مشوق های مالی کمک کنند تا از این مسیر امکان پرداخت وام ارزان قیمت نوسازی و همچنین وام ودیعه به گونه ای که اقساط آنها در استطاعت نان بافت فرسوده باشد، فراهم شود. به گفته میرزایی مشوق های مالی دست کم در ۱۰ سال گذشته در حوزه نوسازی بافت فرسوده تقریبا وزن موثری در تحریک نوسازی نداشته اند، به طوری که سهم آنها در تشویق مالکان به نوسازی حدود ۳ درصد برآورد شده است. او تاکید کرد: با نگاهی به نقش اندک مشوق های مالی در تحریک سرمایه گذاران و مالکان در نوسازی بافت فرسوده، باید ت و نظام بانکی در دوره جدید حجم پرداخت تسهیلات را افزایش دهند تا بتوانند جاذبه مضاعفی برای ساخت وساز در این حوزه ایجاد کنند.